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Dr. Dorothee Altenburg berät und vertritt Mandanten in allen Aspekten des gewerblichen Rechtsschutzes, insbesondere beim Aufbau von Markenstrategien im In- und Ausland sowie der Verwertung und Verteidigung von Marken, Geschmacksmustern und Patenten. Neben der Recherche von Marken und Geschmacksmustern sowie deren Durchsetzung bei den Ämtern Deutschlands, der EU sowie der WIPO verwaltet und überwacht Dorothee Altenburg Markeneintragungen und -portfolios weltweit. Sie verfügt über langjährige Expertise in der Konzeption von Lizenz- und Abgrenzungsverträgen sowie in der Prozessführung vor deutschen Gerichten im Immaterialgüter- und Wettbewerbsrecht. Zur Sicherung effektiven Rechtsschutzes vertritt Dr. Altenburg Schutzrechtsinhaber vor den Zollbehörden in Fällen von Produktpiraterie und koordiniert EU-weite Grenzbeschlagnahmeverfahren.

Ein weiterer Schwerpunkt ihrer Tätigkeit liegt in der Beratung und Vertretung von Verlagen, Medienunternehmen und Künstlern auf den Gebieten des Urheber- und Verlagsrechts sowie des Persönlichkeitsrechts.

Einer der beiden Schwerpunkte von Frank van Alen liegt in der Prozessführung und Beratung von Banken und Sparkassen. Die Prozessführung überwiegt hierbei aktuell und erstreckt sich auf alle Bereiche des Bankrechts. Die Beratung umfasst ein Spektrum von bankaufsichtsrechtlichen Themen bis hin zur Einführung neuer Produkte. Im Gesellschaftsrecht berät er überwiegend Gesellschafter und Geschäftsführer von GmbHs und Kommanditgesellschaften sowie eingetragene Vereine. Das Beratungsfeld erstreckt sich von der Gesellschaftsgründung über die Umstrukturierung von Unternehmensgruppen bis zur Sanierungsberatung und der streitigen Auseinandersetzung zwischen Gesellschaftern. Herr van Alen ist ferner im Bereich M&A tätig und begleitet den Erwerb und Verkauf von Unternehmen und Beteiligungsgesellschaften.

Nikolaus Bertermann war rund zehn Jahre lang Justiziar eines europaweit führenden Internet-Service-Providers und kann daher bei der Beratung auf vertieftes technisches Know-how, gute Kenntnisse der IT-Branche und langjährige Erfahrung als Unternehmensjurist zurückgreifen.

Er berät umfassend, zu allen Formen von klassischen und agilen Softwareerstellungs- und IT-Projektverträgen, zur Nutzung und Anpassung von Open-Source-Software sowie zum Cloud Computing innerhalb und außerhalb der EU.

Herr Bertermann führt Datenschutzaudits durch, berät Unternehmen bei der rechtskonformen Gestaltung von Datenverarbeitungsprozessen innerhalb und außerhalb von Konzernstrukturen und begleitet Mandanten in Projekten zur Umsetzung der Anforderungen der EU-Datenschutz-Grundverordnung. Für den Verlag C.H.Beck hat er zentrale Vorschriften der DS-GVO kommentiert.

Eva Bonacker berät in- und ausländische Mandanten bei allen Fragen des europäischen und deutschen Kartell- und Wettbewerbsrechts sowie im Gesellschaftsrecht und bei Unternehmenskäufen und sonstigen Unternehmenstransaktionen.

Die von Eva Bonacker betreuten Mandanten kommen aus verschiedenen Branchen. Dazu gehören insbesondere Medien, IT und Software, E-Commerce, Verlagswesen, Energie, Klimatechnologie und Konsumgüter.

Dr. Mathias Pajunk berät in allen Fragen des öffentlichen Wirtschaftsrechts. Der Schwerpunkt seiner Tätigkeit liegt in der Beratung von öffentlichen Auftraggebern bei der Vergabe von öffentlichen Aufträgen und Dienstleistungskonzessionen. Dies umfasst die Begleitung von Vergaben in sämtlichen Phasen, einschließlich der Vertragsgestaltung. Zugleich vertritt Dr. Mathias Pajunk gleichermaßen öffentliche Auftraggeber und Bieter im Rahmen von vergaberechtlichen Nachprüfungsverfahren. Zu seinen weiteren Tätigkeitsfeldern zählt die Bearbeitung komplexer Fragestellungen auf den Gebieten des Beihilfen- und Kartellrechts. 

Dr. Brock ist spezialisiert auf den Schutz geistigen Eigentums (Marken, Patente, Designs, Urheberrecht etc.), das Lauterkeits- bzw. Wettbewerbsrecht (einschließlich des Werberechts), das IT- und Datenschutzrecht sowie das Vertriebs- und Vertragsrecht.

Seine umfassende Beratung zum geistigen Eigentum beinhaltet sowohl die Anmeldung nationaler und internationaler Schutzrechte als auch deren vertragliche Lizenzierung sowie deren Durchsetzung in gerichtlichen und außergerichtlichen Auseinandersetzungen. Daneben berät er seine Mandanten seit vielen Jahren zu Fragen des Innovations- und Know-how-Schutzes (einschließlich des Schutzes von Geschäftsgeheimnissen), zu grenzüberschreitenden Forschungs- und Entwicklungsprojekten, zu Fragen des Arbeitnehmererfinderrechts sowie zu standardessentiellen Patenten (SEP). Ferner beinhaltet seine Beratung den Aufbau von markenbasierten Gütezeichen-, Label- und Siegelsystemen.

Seine Mandanten kommen aus einer Vielzahl von Branchen (z.B. aus den Bereichen Health Care & Life Sciences, Information Technology und Konsumgüter), wobei der Schwerpunkt bei technologiebasierten und innovativen Unternehmen liegt, deren Unternehmensgröße von Start-ups über mittelständische Unternehmen bis hin zu weltweit agierenden Großkonzernen reicht.

Dr. Oliver M. Bühr berät seit vielen Jahren in allen Themen rund um die Informationstechnologie. Dazu gehören insbesondere Software, Hardware, Projekte, Outsourcing. Häufig unterstützt er seine Mandanten auch bei allen Fragen rund um den Datenschutz, insbesondere bei der Umsetzung der DS-GVO. Er hat ebenfalls im Bereich des E-Business vertiefte Erfahrungen und unterstützt Unternehmen bei der Gestaltung ihrer Angebote im Internet. Auch innovative Themen wie Cloud Computing oder die Beratung von FinTechs gehören zu seinen Tätigkeitsgebieten. Viele der von ihm begleiteten Projekte haben einen internationalen Bezug und er arbeitet dabei eng mit Anwälten aus anderen Rechtsordnungen zusammen.

Als Notar ist er insbesondere in den Bereichen des Immobilienrechts, des Gesellschaftsrechts und des Erbrechts tätig.

Markus von Fuchs ist im Bereich des gewerblichen Rechtsschutzes, insbesondere im Wettbewerbs-, Patent- und Markenrecht sowie im Know-how-Schutz tätig. Er berät Unternehmen bei der Absicherung und wirtschaftlichen Verwertung geistigen Eigentums, zum Beispiel durch Lizenz-, Vertriebs-, F&E- sowie Kooperationsverträge. Ein weiterer Schwerpunkt liegt in der gerichtlichen und außergerichtlichen Verteidigung von geistigen Schutzrechten durch einstweilige Verfügungsverfahren und Hauptsacheklagen, durch Grenzbeschlagnahmeverfahren sowie durch Einleitung und Begleitung strafrechtlicher Maßnahmen bei Produkt- und Markenpiraterie und bei Verletzung von Betriebs- und Geschäftsgeheimnissen. Darüber hinaus berät Markus von Fuchs viele Unternehmen bei der Entwicklung und Einführung neuer Technologien und Geschäftsmodelle. Über besondere Branchenerfahrungen verfügt Markus von Fuchs in der optischen und medizintechnischen Industrie. 

Der Tätigkeitsbereich von Christoph Haesner deckt die gesamte Bandbreite des Medien-, Urheber- und Entertainmentrechts ab. Im Film- und Fernsehbereich sowie im Bereich des Vertriebs und des Lizenzgeschäfts betreut er Mandanten bei rechtlichen Fragen in allen Phasen der Entwicklung, Herstellung, des Vertriebs und der Auswertung von audiovisuellen Produktionen, sowohl im nationalen als auch im internationalen Bereich.

Einen Schwerpunkt der Tätigkeit bilden dabei sämtliche Fragen in und um die Filmfinanzierung, nicht nur bei rein nationalen Projekten, sondern auch bei solchen mit vielfältigem internationalen Bezug.

Ein weiterer Tätigkeitsfokus liegt in der rechtlichen Beratung im Transaktionsgeschäft (M&A) innerhalb der Medienbranche. Hier betreut Christoph Haesner regelmäßig Unternehmen während der gesamten Transaktionsphase und berät bei allen sich im Zuge von M&A-Transaktionen ergebenden sowohl gesellschaftsrechtlichen als auch vertrags-, urheber- und medienrechtlichen Fragen.

Dr. Johann Heyde berät umfassend im gesamten Medien- und Entertainmentrecht. Einer seiner Tätigkeitsschwerpunkte liegt im Bereich von Film und Fernsehen. Im Fokus steht hierbei die rechtliche Begleitung von nationalen und internationalen Film- und TV-Produktionen in allen Belangen – beginnend mit der Filmfinanzierung, dem Filmförderrecht, der Rechteklärung insbesondere im Urheber- und Persönlichkeitsrecht, dem Lizenzvertragsrecht bis hin zur Auswertung der Produktionen.

Ferner umfasst die anwaltliche Tätigkeit von Dr. Johann Heyde die Beratung auf allen Ebenen des Digital Business. Er beschäftigt sich hierbei insbesondere mit Internet-Portalen, Online-Diensten und sonstigen digitalen Medien (einschließlich On-Demand-Plattformen) in Bezug auf sämtliche hierfür relevanten rechtlichen Fragestellungen im E-Commerce-Bereich wie etwa AGB, Verbraucherschutz, Werbe- und Wettbewerbsrecht, Lizenzierung und Verbreitung von Inhalten im Internet.

Dr. Johann Heyde verfügt darüber hinaus über eine besondere Expertise im Musikrecht einschließlich des Rechts der Verwertungsgesellschaften – gerade auch im Bereich der digitalen Medien.

Die Tätigkeit von Dr. Magnus Hirsch umfasst unter anderem die Beratung deutscher und ausländischer Mandanten beim Aufbau von nationalen und internationalen Markenstrategien, grenzüberschreitende Verfolgung von Marken-, Patent- und Designverletzungen sowie bei der Entwicklung von Werbekonzepten, vor allem bei der Werbung und der Gestaltung von Verträgen, wie zum Beispiel Lizenzverträgen, Abgrenzungs- und Vorrechtsvereinbarungen, Werbeagenturverträgen etc. Sie umfasst ferner äußerungs- und presserechtliche Beratung und Vertretung.

Dr. Magnus Hirsch hat mehr als 25 Jahre Erfahrung in der Prozessführung vor zahlreichen Land- und Oberlandesgerichten in Deutschland in Kennzeichen-, Design-, Wettbewerbs- und Urheberrechtsstreitigkeiten und hat mehrere von ihm geführte Verfahren auch bis zum BGH begleitet.

Ein weiterer Schwerpunkt liegt im Bereich Marken- und Wettbewerbsverletzungen im Internet, vor allem im Führen von gerichtlichen und außergerichtlichen Streitigkeiten auch im Zusammenhang mit Internet-Domains sowie der Verfolgung von Patentverletzungen.

Dr. Magnus Hirsch war einige Monate am Standort Hongkong einer internationalen Wirtschaftskanzlei tätig, wobei der Schwerpunkt seiner Tätigkeit im Bereich des gewerblichen Rechtsschutzes in Asien insbesondere in der gerichtlichen und außergerichtlichen Durchsetzung von gewerblichen Schutzrechten sowie der Verfolgung von Marken- und Produktpiraterie in Südostasien lag.

Dr. Oliver Hornung berät nationale und internationale IT-Dienstleister und Anwender, und zwar bei der rechtlichen Strukturierung und Verhandlung von IT-, Projekt- und Outsourcingverträgen, sowie in Fragen des Urheberrechts und der Lizenzierung. Er ist dabei auch regelmäßig in notleidenden Projekten (Konfliktbewältigung) tätig und betreut Mandanten in Schlichtungs- und Schiedsverfahren und widrigenfalls in gerichtlichen Auseinandersetzungen.

Das regulatorische Umfeld für die Nutzung von Daten und entsprechenden Technologien ist komplex und ständig kommen neue Rechtsakte der Europäischen Kommission hinzu. In diesem dynamischen Umfeld berät Dr. Oliver Hornung seine Mandanten zu allen Rechtsfragen, insbesondere mit Fokus KI-Compliance, Data Act, NIS-2, Cyber-Security, Cloud Computing und Datenrecht. 

Ein weiterer Schwerpunkt der anwaltlichen Beratung sind der Datenschutz im Fokus auf Digital Health und die Digital Decade der EU. Falls erforderlich, verteidigt Dr. Oliver Hornung und sein Team die Rechte seiner Mandanten gegenüber Aufsichtsbehörden oder vor Gericht. 

Schließlich betreut Dr. Oliver Hornung Start-ups in allen Fragen rund um das IT-Recht und das Datenschutzrecht. Neben seiner umfangreichen praktischen Arbeit ist Dr. Oliver Hornung auch ein häufig gefragter Vortragender im Datenschutzrecht und IT-Recht.

Klaus Jankowski berät bei komplexen Investitionsprojekten und Unternehmensansiedlungen, schwerpunktmäßig im öffentlichen Bau- und Planungsrecht.

Seit einigen Jahren berät er zudem die Öffentliche Hand bei Gesetzgebungsvorhaben und sensiblen Infrastrukturprojekten.

Er ist im internationalen Anwaltsnetzwerk First Law International an der Spitze aktiv und verfügt über exzellente Kontakte zu Anwaltskanzleien weltweit.

Dr. Bernd Joch gestaltet Unternehmensumstrukturierungen im arbeitsrechtlichen und gesellschaftsrechtlichen Bereich, führt Interessenausgleichs- und Sozialplanverhandlungen und vertritt seine Mandanten in Einigungsstellenverfahren.

Er verfügt über langjährige Erfahrung bei der Beratung von Unternehmen, Vorständen, Geschäftsführern sowie Angestellten insbesondere auch in Kündigungsschutzsachen.

Im handelsrechtlichen Bereich berät und vertritt er Unternehmen insbesondere in Handelsvertreterangelegenheiten.

René M. Kieselmann ist auf EU-Vergaberecht und damit verbundene Gebiete spezialisiert. Er ist u.a. in der Praxisgruppe IT & Digital Business bei SKW Schwarz sowie Life Sciences & Health aktiv und verfügt über umfassende technische Kenntnisse in unterschiedlichen Bereichen. Neben dem IT-Recht berät er im Beihilfenrecht, Fördermittelrecht/Zuwendungsrecht und im Bereich Rettungsdienst und Bevölkerungsschutz, also der gesundheitlichen Gefahrenabwehr. Er gestaltet mit seinem Team komplexe Vergabeprojekte. René Kieselmann achtet auf eine adäquate Kommunikation zwischen Bietern und Auftraggebern und gestaltet Verhandlungen konstruktiv. SKW Schwarz begleitet große Ausschreibungsprojekte u.a. in der Wohnungswirtschaft, im Gesundheitswesen/Pharma und im IT-/Bankbereich. Ebenfalls kennt er die Strukturen in Rettungsdienst und Bevölkerungsschutz bzw. Katastrophenschutz und den regulatorischen Kontext (SGB). Er gestaltet auch dort Vergabeverfahren langfristig konstruktiv („Planungsmodell“, v.a. im Kontext der Bereichsausnahme Rettungsdienst bzw – präziser – Bereichsausnahme Gefahrenabwehr). In diesem Zusammenhang befasst er sich auch mit Fragen des Medizinrechts vom Notarzt bis zum Notfallsanitäter. Er muss zwar nicht oft vor Gericht bzw. vor die Vergabekammer, hat dennoch seit 2009 erhebliche forensische Erfahrung bis hin zum EuGH gesammelt.

Norbert Klingner ist auf nationale und internationale Film- / TV- und Werbefilmproduktion, -finanzierung, -versicherung und -vertrieb spezialisiert. Er vertritt namhafte Produzenten, Verleiher, Weltvertriebe und Filmfinanziers. Seine Expertise reicht damit in der Verhandlung und Vertragsgestaltung vom Beginn der Stoffentwicklung über sämtliche Fragen im Zusammenhang mit der Produktion und deren Finanzierung bis hin zur strategisch richtigen Auswertung und Lizensierung. Eine Auswahl von Filmproduktionen, an denen Herr Klingner mitgewirkt hat, finden Sie auf der Internet Movie Database IMDb.

Margret Knitter berät Ihre Mandanten in allen Belangen des gewerblichen Rechtsschutzes und Wettbewerbsrechts. Dies umfasst nicht nur die strategische Beratung, sondern auch gerichtliche Streitigkeiten. Schwerpunkte ihrer Tätigkeit sind der Aufbau und die Verteidigung von Marken- und Designportfolios, Grenzbeschlagnahmeverfahren sowie die Beratung bei der Entwicklung von Marketingkampagnen. Zudem berät sie zu Kennzeichnungsverpflichtungen, Labeling (Packungsgestaltung), Vermarktungsstrategien & regulatorischen Fragen, insbesondere von Kosmetika, Waschmitteln, Spielwaren, Lebensmitteln sowie im Bereich Cannabis. Ihre Mandanten vertritt sie gegenüber Behörden, Gerichten und der Staatsanwaltschaft.

Im Medien- und Entertainmentrecht berät sie hauptsächlich in Fragen des Werberechts, insbesondere des Product Placements, Branded Entertainment und des Influencer Marketings. Sie ist Mitglied des Vorstands der Branded Content Marketing Association (BCMA) für die DACH Länder sowie des INTA Non-Traditional Marks Committee.

Dr. Olaf Kreißl ist Notar und Rechtsanwalt und schwerpunktmäßig im Bereich des Immobilien-, Gesellschafts- und Erbrechts tätig. Er begleitet hier u.a. bei Immobilientransaktionen, Bauträgerprojekten, Grundstücks- und Wohnungseigentumskaufverträgen sowie Unternehmenstransaktionen (M&A) und allen gesellschaftsrechtlichen Vorgängen (Corporate Housekeeping, Kapitalerhöhungen, Umwandlungs- und Umstrukturierungsmaßnahmen etc.). Im Bereich der Vermögensvorsorge und in der Nachfolgegestaltung bzw. vorweggenommener Erbfolge konzipiert und beurkundet er Schenkungen, Testamente, Eheverträge, Scheidungsfolgevereinbarungen sowie Vorsorge- und Spezialvollmachten.

Er hat zudem langjährige anwaltliche Expertise im Bereich des Real Estate Managements sowie im privaten Bau- und Architektenrecht.  Im Vordergrund steht hier auch die Beratung bei Rechtsfragen im Zusammenhang mit der Verwaltung von Immobilien (gewerbliche Vermietung, Asset Management etc.), bei der Realisierung einer Baumaßnahme sowie der Gestaltung und Verhandlung der entsprechenden immobilienspezifischen Verträge.  

Stefan Kridlo berät laufend nationale und internationale Unternehmen in allen wesentlichen Fragen des Wirtschafts-, Handels- und Gesellschaftsrechts, insbesondere auch bei Unternehmenskäufen.

Schwerpunkte seiner langjährigen Tätigkeit sind die Betreuung von Immobilieninvestoren bei Transaktionen von Immobilien und Immobilienportfolios, deren Strukturierung und Verwaltung. Stefan Kridlo war als Notar bis April 2025 in den Bereichen des Gesellschaftsrechts, des Immobilienrechts und des Erbrechts tätig. Er arbeitet zudem als Testamentsvollstrecker.

Sabine Kröger ist Fachanwältin für Handels- und Gesellschaftsrecht sowie für Bank- und Kapitalmarktrecht und berät und vertritt nationale und internationale Unternehmen, Führungskräfte und Gesellschafter umfassend im Bereich des Gesellschaftsrechts und des Bankrechts.

Sie ist dabei für ihre Mandanten als erfahrene Prozessanwältin auch umfassend forensisch tätig (Corporate Litigation / Banking Litigation).

Besondere Schwerpunkte der Tätigkeiten von Frau Kröger liegen in:

  • der Beratung und Vertretung von mittelständischen Unternehmen bzw. deren Geschäftsführer oder Gesellschafter in Gesellschafterstreitigkeiten und gesellschafterinternen Auseinandersetzungen;
  • der Übernahme von Gremienvertretungen für Gesellschafter;
  • der Beratung und Vertretung von Finanzinvestoren und Kreditinstituten auf dem Gebiet des Kredit- und Kreditsicherungsrechts und bei der Abwehr von Forderungen von Kunden/Anlegern, einschließlich der Vertretung in Masseklageverfahren.

Traditioneller Schwerpunkt ist im Bereich Medien das Entertainment- und Musikrecht. Hier betreut Dr. Kromer Künstler, Musikverlage, Labels, Internetdienstleister, Managements und Veranstalter. Ebenso ist er seit den Anfangstagen des Internet im Bereich Digital Business zuhause. Der schnelle Wandel von E-Commerce-Modellen, Social-Media-Plattformen und Digitalisierungstiefe (Web 4.0, Internet der Dinge) ist laufender Begleiter seiner Arbeit.

Dr. Kromers Erfahrungen als früherer Chefjustiziar und Business-Affairs-Verantwortlicher in einem internationalen Medienkonzern helfen ihm, die operativen und strukturellen Stärken und Schwächen von Unternehmen zu erkennen. Mit diesen Stärken oder auch Schwächen kann man arbeiten und Lösungen finden.

Franziska Ladiges berät Mandanten in allen Fragen des IT- und Datenschutzrechts. Aufgrund von Secondments und langjähriger Erfahrung, verfügt sie über vertiefte Kenntnisse im Datenschutz. In diesem Bereich unterstützt sie Unternehmen (von Kleinunternehmen bis zu börsennotierten Unternehmen) aus verschiedenen Branchen bei der Einführung einer Datenschutz-Compliance. Zudem berät sie zu verschiedenen Einzelfragen aus dem Bereich Datenschutz, unter anderem Auftragsverarbeitung, Betroffenenrechte oder im internationalen Datentransfer. Schließlich führt sie regelmäßig Datenschutz-Quickchecks bei Unternehmen vor Ort durch.

Darüber hinaus verfügt Franziska Ladiges über Erfahrung bei der Gestaltung von Verträgen, welche die Softwareerstellung, -nutzung oder -übertragung regeln. Weiterhin gestaltet und prüft sie AGB (sowohl Einkauf als auch Verkauf und Internet-Plattformen) oder berät bei dem Aufbau von Online-Shops und Internetplattformen. Häufig vertritt sie ihre Mandanten vor staatlichen Gerichten bei Vertragsstreitigkeiten oder datenschutzrechtlichen Angelegenheiten.

Christine Lingenfelser ist auf das Gebiet des nationalen und internationalen Handels- und Vertragsrechtes sowie des Produkthaftungsrechtes spezialisiert. Sie begleitet ihre Mandanten bei der Planung und Gestaltung neuer Projekte und unterstützt sie bei den Vertragsverhandlungen.

Im Bereich des Immobilienrechtes berät Christine Lingenfelser Unternehmen bei der Gestaltung von Bau- und Mietverträgen und unterstützt ihre Mandanten bei der außergerichtlichen oder gerichtlichen Durchsetzung ihrer Forderungen.

Im Bereich Private Clients besteht besonderes Know-how im Bereich der Gründung und Administrierung von Familienstiftungen, der Erstellung von Nachfolgeregelungen für mittelständische Unternehmen und vermögende Privatpersonen sowie in allen Fragen im Zusammenhang mit dem Familienrecht, wobei auch hier der Fokus auf komplexere Vermögenssituationen gerichtet ist. Die Errichtung von Testamenten, Vorsorgevollmachten und Eheverträgen spielt ebenfalls eine große Rolle, wobei ein erheblicher Teil der Fälle einen internationalen Bezug aufweist. Sollten einvernehmliche Lösungen nicht zu erzielen sein, begleitet Herr Meyer die Mandanten im Rahmen einer sorgfältigen strategischen und taktischen Planung auch mit der gebotenen Konfliktbereitschaft durch etwaige Gerichtsverfahren vor den Zivil- und Finanzgerichten. 

Dr. Ulrich Muth berät Unternehmen, insbesondere Kreditinstitute und Finanzdienstleister. Besondere Schwerpunkte seiner Tätigkeit liegen in der Beratung von Gläubigern immobiliengesicherter Kreditforderungen, der Begleitung von Kredit- und Sanierungsverhandlungen, der Abwehr von Schadensersatzansprüchen wegen angeblicher Aufklärungs- und Beratungspflichtverletzungen sowie der Durchsetzung von Gläubigerinteressen in der Insolvenz des Schuldners. Auf der Grundlage langjähriger Prozesserfahrung in den Bereichen Bank-, Handels- und Gesellschaftsrecht sowie in wettbewerbsrechtlichen Auseinandersetzungen entwickelt Dr. Muth gemeinsam mit den Mandanten wirtschaftliche Lösungen zur Vermeidung von Rechtsstreitigkeiten ebenso wie effiziente Prozessstrategien.

Dr. Matthias Nordmann berät internationale Konzerne, Mittelständler, Investoren und Unternehmer bei Fragen des Unternehmens-, Handels- und Gesellschaftsrechts, insbesondere bei Strukturierungen und Mergers & Acquisitions. Ein spezieller Fokus liegt auf Transaktionen in IP/IT getriebenen Branchen sowie Real Estate.

Dr. Orthwein berät seine Mandanten in allen Bereichen des IT-Rechts, insbesondere im Softwarevertragsrecht und bei IT-Outsourcing und sonstigen IT-Projekten. Er ist ein erfahrener Experte für nationale und internationale Datenschutzrechtsfragen und hält regelmäßig Vorträge und Seminare zu diesen Themen. 

Dr. Andreas Peschel-Mehner begleitet seit Beginn des Internets alle Formen des Digital Business, von Start-ups über Multichannel-Angebote bis zu internationalen Internet-Konzernen. Im Mittelpunkt der Beratung stehen alle hierfür relevanten rechtlichen Bereiche, insbesondere Datenschutz- und Nutzungskonzepte, AGB und Verbraucherschutz, Compliance, Werbe-, Gewinnspiel- und Wettbewerbsrecht und andere mehr.
Ein weiterer Schwerpunkt der anwaltlichen Beratung von Dr. Andreas Peschel-Mehner ist das Medien- und Entertainmentrecht, insbesondere sämtliche Belange der Film- und Fernsehbranche. Im Fokus stehen hier alle Aspekte der Finanzierung und weltweiten Auswertung der Produktionen sowie der Rechteerwerb. Einen besonderen Ausschnitt stellen dabei die digitalen Medien dar, sowohl hinsichtlich der Veränderung der Nutzungskonzepte und Erlösströme als auch die Begleitung von Video-On-Demand Plattformen. Einen Auszug der von ihm betreuten Film- und Serien-Projekte finden Sie hier auf der Internet Movie Database IMDb.
Er berät außerdem seit jeher nationale und internationale Computer-Game Publisher und Studios und seit einigen Jahren die Esport-Branche.
Ein wichtiges Querschnittsthema ist für ihn inzwischen in seiner Beratung die Entwicklung und der Einsatz von KI-Technologien geworden.

Ulrich Reber ist Fachanwalt für Internationales Wirtschaftsrecht, er berät und vertritt in- und ausländische Unternehmen im Bereich des Zivil- und Wirtschaftsrechts, insbesondere auf dem Gebiet der Prozessführung (Litigation), etwa in handels- und gesellschaftsrechtlichen Streitigkeiten vor Zivil- und Schiedsgerichten. Ein besonderer Fokus liegt dabei auf der grenzüberschreitenden Forderungsdurchsetzung und Rechtsverteidigung vor Gericht. Zu den Mandanten zählen Unternehmen aus dem europäischen und außereuropäischen Ausland mit Rechtsproblemen in Deutschland. Einen weiteren Tätigkeitsschwerpunkt bilden Spezialfragen auf dem Gebiet des Insolvenzrechts. Zahlreiche Mandanten kommen dabei aus dem Medien- und Entertainment- und IT-Bereich.

Leitung Business Development
Marketing Managerin
Leitung HR
HR Managerin
Assistenz HR
Assistenz HR
Leitung Controlling
Leitung IT
Leitung Marketing & Kommunikation
Leitung Buchhaltung
HR Managerin
Legal Tech Advisor
HR Managerin

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JUVE Ranking 2025/2026: SKW Schwarz zählt zu den Top-50 Kanzleien in Deutschland

Das aktuelle JUVE Handbuch Wirtschaftskanzleien 2025/2026 wurde veröffentlicht. Besonders erfreulich ist das erneute Ranking der Gesamtkanzlei als eine der TOP 50 Wirtschaftskanzleien im nationalen Überblick.

Das SKW Schwarz Medienteam wird in dem Ranking erneut als „Fünf-Sterne-Praxis" empfohlen! Alle anderen Teams konnten ihre Platzierung halten.

Als eine der Top-50 Kanzleien in Deutschland wird SKW Schwarz als „Full-Service-Kanzlei, die in Digital- und Techthemen eine gefragte Beraterin ist“, bezeichnet. „Bei IT u. Datenschutz sowie im Medienrecht positioniert sie sich als Alternative zu Großkanzleien“.

 

Wir gratulieren allen 16 im Handbuch empfohlenen Anwältinnen und Anwälten:

  • Dr. Dorothee Altenburg: Marken- und Designrecht / Wettbewerbsrecht, Medien (Vertrags- und Urheberrecht)
  • Dr. Markus Brock: Marken- und Designrecht / Wettbewerbsrecht
  • Markus von Fuchs: Marken- und Designrecht / Wettbewerbsrecht
  • Dr. Johann Heyde: Medien (Vertrags- und Urheberrecht)
  • Dr. Magnus Hirsch: Marken- und Designrecht / Wettbewerbsrecht
  • Dr. Thomas Hohendorf: Marken- und Designrecht / Wettbewerbsrecht
  • Margret Knitter: Marken- und Designrecht / Wettbewerbsrecht
  • Dr. Stephan Morsch: M&A
  • Dr. Rembert Niebel: Marken- und Designrecht / Wettbewerbsrecht
  • Dr. Matthias Nordmann: IT-Recht (Datenrecht/Verträge und Lizenzen)
  • Dr. Matthias Orthwein: IT-Recht (Datenrecht/Verträge und Lizenzen)
  • Dr. Andreas Peschel-Mehner: Medien (Vertrags- und Urheberrecht)
  • Sandra Sophia Redeker: Marken- und Designrecht / Wettbewerbsrecht
  • Martin Schweinoch: IT-Recht (Datenrecht/Verträge und Lizenzen)
  • Dr. Sebastian Graf von Wallwitz: M&A
  • Dr. Konstantin Wegner: Medien (Vertrags- und Urheberrecht)

 

Ein besonderer Glückwunsch geht an Dr. Dorothee Altenburg für die erneute Nennung in der Kategorie „Führender Name im Markenrecht", Dr. Andreas Peschel-Mehner für die Nennung in der Kategorie „Führende Namen im Urheberrecht" sowie Dr. Thomas Hohendorf in der Kategorie "Aufsteiger im Marken- und Wettbewerbsrecht".

Die Redaktion des JUVE Handbuchs Wirtschaftskanzleien recherchiert in jedem Jahr die Entwicklungen in zahlreichen Rechtsgebieten und Regionen. Im Rahmen der Recherche werden mehrere tausend Mandanten, Rechtsanwälte, Inhouse-Counsel und Richter befragt. Die Auszeichnungen gelten als die wichtigsten im deutschen Rechtsmarkt.

31.10.2025

Künstliche Intelligenz in der Defense Industry – Rechtlicher Rahmen und praktische Implikationen der KI-Verordnung

Die rasante Entwicklung und Integration von Künstlicher Intelligenz (KI) in sicherheitsrelevante Technologien stellt auch die Verteidigungsindustrie vor neue Herausforderungen. Mit der Verabschiedung der KI-Verordnung (KI-VO) hat die Europäische Union einen umfassenden Rechtsrahmen geschaffen, der den Einsatz von KI-Systemen regulieren soll – insbesondere auch in (hoch-) riskanten Einsatzfeldern.

Für Unternehmen, die KI-Systeme im militärischen Umfeld entwickeln, vertreiben oder einsetzen, stellt sich daher die zentrale Frage: 

Wann gilt die KI-Verordnung – und wann nicht? 

 

Die Kurzantwort lautet: Die KI-VO gilt nur dann, wenn das KI-System nicht ausschließlich militärischen oder sicherheitsbezogenen Zwecken dient. Sobald ein KI-System (auch) für zivile oder gemischte Zwecke verwendet wird – etwa im Rahmen von Dual-Use-Konzepten oder im Rahmen von internen Anwendungen (bspw. im HR-Bereich) – greift die KI-VO und bringt umfangreiche Pflichten mit sich. Im Detail:

 

1. Keine Anwendbarkeit der KI-VO bei ausschließlich militärischer Nutzung

Die KI-Verordnung findet keine Anwendung auf KI-Systeme, die ausschließlich für militärische, verteidigungspolitische oder nationale Sicherheitszwecke verwendet werden. Dies ergibt sich unmittelbar aus Art. 2 Abs. 3 S. 2 KI-VO, der insoweit eine klare Ausnahme formuliert – und zwar unabhängig davon, ob das KI-System von staatlichen oder privaten Stellen betrieben wird.

Die Ausnahme basiert auf Art. 4 Abs. 2 EUV, der die nationale Sicherheit als ausschließliche Zuständigkeit der Mitgliedstaaten definiert. Ergänzend verweist die Verordnung auf die in Art. 42 EUV geregelte gemeinsame Verteidigungspolitik der Union, die den Mitgliedstaaten weitreichende Autonomie bei der Organisation ihrer militärischen Fähigkeiten einräumt.

Die Ausnahme dient dem Schutz der Verteidigungsfähigkeit und der sicherheitspolitischen Interessen der EU-Mitgliedstaaten. In militärischen Konfliktsituationen, bei der Abwehr hybrider Bedrohungen oder im Rahmen nachrichtendienstlicher Tätigkeiten sind die Anforderungen der KI-VO – etwa Transparenzpflichten oder Dokumentationsvorgaben – häufig nicht praktikabel und könnten sicherheitsrelevante Bedürfnisse unterlaufen.

 

2. Abgrenzung zu gemischten oder zivilen Zwecken („Dual Use“)

Die vorgenannte Ausnahme gilt jedoch nur dann, wenn das KI-System ausschließlich für militärische Zwecke bestimmt ist. Sobald ein KI-System auch für zivile, humanitäre oder polizeiliche Zwecke verwendet wird, fällt es in den Anwendungsbereich der KI-VO. Dies betrifft insbesondere sogenannte Dual-Use-Systeme, die sowohl militärisch als auch zivil genutzt werden.

Die rechtliche Bewertung hängt dabei von der objektiven Zweckbestimmung des KI-Systems ab. Ein bloß potenzieller militärischer Einsatz reicht hierbei nicht aus. Maßgeblich ist, ob das System nachweislich und ausschließlich für militärische Zwecke konzipiert, angepasst und eingesetzt wird. Eine Orientierung bietet hierfür u.a. § 104 GWB, der militärische Zwecke im Rahmen der Verteidigungsvergabe definiert.

Besonders relevant ist auch Erwägungsgrund 24 der KI-VO: Wird ein ursprünglich militärisch genutztes KI-System vorübergehend oder dauerhaft für andere Zwecke eingesetzt – etwa zur Strafverfolgung oder für zivile Anwendungen – müsse die Pflichten der KI-VO (insoweit) umgesetzt werden. Gleichzeitig stellt die Verordnung jedoch klar, dass militärische Anwender nicht durch die KI-VO behindert werden dürfen. Auch wenn ein KI-System also grundsätzlich unter die Verordnung fällt, dürfen militärische Stellen in ihrer Tätigkeit nicht eingeschränkt werden – etwa durch behördliche Aufsicht oder Offenlegungspflichten. Die Umsetzung regulatorischer Pflichten ist hier also nicht ganz unkompliziert, weshalb es stets einer Prüfung im jeweiligen Einzelfall bedarf.

 

3. KI-Systeme im Unternehmen – Beispiel HR

Neben dem operativen Einsatz in sicherheitsrelevanten Bereichen nutzen viele Unternehmen der Verteidigungsindustrie KI-Systeme auch intern, etwa im Bereich HR. Hier gelten die Vorgaben der KI-VO uneingeschränkt, da der verfolgte Zweck nicht ausschließlich militärisch ist, sondern „gewöhnliche“ unternehmensinterne Use Cases verfolgt werden. Soweit also eine entsprechende, interne Nutzung von KI-Systemen erfolgt, gelten aus Sicht der KI-VO keine rechtlichen Besonderheiten.

 

Fazit: Klare rechtliche Bewertung erforderlich 

Die KI-Verordnung bringt weitreichende Implikationen für die Verteidigungsindustrie mit sich. Während rein militärische Anwendungen von der Regulierung ausgenommen sind, unterliegen gemischte oder interne KI-Systeme den umfangreichen Anforderungen der Verordnung. Eine sorgfältige rechtliche Prüfung ist daher unerlässlich – insbesondere bei Dual-Use-Konstellationen oder (temporären) Zweckänderungen.

SKW Schwarz verfügt über langjährige Erfahrung im Bereich Technologie-, Vergabe- und Verteidigungsrecht. Wir unterstützen Unternehmen der Sicherheits- und Verteidigungsindustrie gerne bei der rechtssicheren Bewertung, Implementierung und Dokumentation von KI-Systemen.

31.10.2025, Franziska Ladiges

LG München I: Kein Schadensersatz aus DSGVO bei widersprüchlichem Verhalten des Nutzers

Das LG München I hat am 27. August 2025, Az. 33 O 635/25, ein interessantes Urteil zu einer Schadensersatzforderung nach Art. 82 DSGVO getroffen.

Das LG München I hat die Klage eines Nutzers einer amerikanischen Social Media Plattform u.a. abgewiesen, weil er sich widersprüchlich verhalten habe. 

Der Kläger hat aus der EU heraus eine amerikanische Social Media Plattform genutzt und dann im Rahmen seines Klagevortrags u.a. mit einer rechtswidrigen Übertragung seiner personenbezogenen Daten in die USA argumentiert (vgl. Rdnr. 43 ff).

Nach Auffassung des Gerichts handelt entgegen Treu und Glauben, wer einerseits den Kommunikationsdienst eines Anbieters in Kenntnis des behaupteten Rechtsverstoßes nutzt und andererseits den Anbieter gerade für das Anbieten (des Kommunikationsdienstes) auf Schadensersatz in Anspruch nimmt.

 

Hintergrund

Nach Art. 82 Abs. 1 DSGVO kann grundsätzlich jede Person, der wegen eines Verstoßes gegen die DSGVO ein materieller oder immaterieller Schaden entstanden ist, Schadenersatz von dem Verantwortlichen und/oder vom dem Auftragsverarbeiter verlangen. Ein Schadensersatz kann dem Grunde nach gegeben sein, wenn die Datenverarbeitung rechtswidrig ist (hier: die Übermittlung von personenbezogenen Daten aus der EU heraus in die USA ohne Einhaltung der Anforderungen an eine internationale Datenübermittlung nach den Art. 44 ff DSGVO).

Am 16. Juli 2020 erklärte der EuGH in der Rs. Schrems II den EU-U.S. Privacy Shield für ungültig. Bis zum Inkrafttreten des EU-U.S. Data Privacy Framework am 11. Juli 2023 konnten daher keine Daten auf Grundlage des Art. 45 Abs. 1 DSGVO in die USA übermittelt werden. 

Nach Auffassung des Klägers waren Datenübermittlungen von einer europäischen Tochter an die U.S.-amerikanische Konzernmuttergesellschaft in diesem Zeitraum (2020 bis 2023) daher rechtswidrig. Aufgrund der Zugriffsmöglichkeit von U.S.-amerikanischen Behörden auf die übermittelten Daten habe der Kläger einen erheblichen Kontrollverlust erlitten und daraus resultierend einen Schaden iSd Art. 82 DSGVO.

 

Kernaussagen

  1. Keine Rechtswidrigkeit der Datenübermittlung in Drittland bei Standardvertragsklauseln
    Eine Datenübermittlung in ein Drittland kann auch ohne Angemessenheitsbeschluss im Sinne des Art. 45 DSGVO rechtmäßig sein, wenn zwischen dem Verantwortlichen/Auftragsverarbeiter und dem Empfänger Standardvertragsklauseln vereinbart sind und wirksame Rechtsbehelfe zur Verfügung stehen (Art. 46 Abs. 1, Abs. 2 lit. c DSGVO).
     
  2. Kein Anspruch auf eine Verarbeitung von personenbezogenen Daten nur in Europa
    Soziale Netzwerke, die „global konzipiert“ sind (vgl. Rdnr. 41), setzen technisch einen internationalen Austausch von personenbezogenen Daten voraus. 

    Einem Nutzer einer solcher Plattformen ist dieser Umstand hinlänglich bekannt. Es besteht auch kein Anspruch gegen die Betreiberin eines solchen Netzwerks, den Dienst als „rein europäische[…] Plattform[en]“ zu betreiben:
    „Die unternehmerische Entscheidung …, ein weltweites Netzwerk anzubieten […] und Daten in den USA zu verarbeiten, ist von den Nutzern, die sich freiwillig für eine entsprechende Nutzung entscheiden, hinzunehmen.“
     
  3. Kein Schadensersatz bei widersprüchlichem Nutzerverhalten
    Zuletzt kann nach Auffassung des Gerichts einen Schadensersatzanspruch nicht geltend machen, wer bewusst eine weltweit agierende amerikanische Social Media Plattform nutzt, obwohl allgemein bekannt ist, dass dabei Daten in die USA übermittelt werden und U.S.-amerikanische Geheimdienste auf diese Daten unter Umständen zugreifen können. Ein solches Vorgehen verstoße gegen das Gebot von Treu und Glauben.

 

Ausblick

Das Urteil des LG München I ist zu begrüßen.

Mit dem Urteil erteilt das LG München I den „massenhaft[…]“ auftretenden, „weitgehend aus Textbausteinen bestehenden Klagen“ auf Schadensersatz aus Art. 82 DSGVO, bei denen bereits die tatsächliche Beeinträchtigung zweifelhaft ist und der Nutzer / Kläger sich widersprüchlich verhält, etwa indem dieser trotz behauptet schwerer Beeinträchtigung weiter einen anderen Dienst desselben Anbieters nutzt, eine klare Absage.

24.10.2025, Dr. Elisabeth von Finckenstein, Dr. Stefan Peintinger

KI-Flash: Neue Orientierungshilfe der DSK zu RAG-basierten KI-Systemen

Nachdem wir in unserem letzten KI-Flash über die aktuellen FAQ der EU-Kommission zur Umsetzung der KI-Verordnung berichtet haben, möchten wir Ihnen auch künftig in regelmäßigen Abständen rechtliche Impulse zu aktuellen Entwicklungen geben.

 

Heutiges Thema: Neue Orientierungshilfe der DSK zu RAG-basierten KI-Systemen

Am 17. Oktober 2025 hat die Datenschutzkonferenz (DSK) eine neue Orientierungshilfe (OH) zu den datenschutzrechtlichen Anforderungen beim Einsatz generativer KI-Systeme mit Retrieval Augmented Generation (RAG) veröffentlicht. Das Dokument richtet sich insbesondere an Unternehmen und öffentliche Stellen, die solche Systeme bereits nutzen oder deren Einsatz planen. Es beleuchtet sowohl die technischen Grundlagen als auch die datenschutzrechtlichen Implikationen und gibt konkrete Empfehlungen für die Praxis. Da RAG-basierte Systeme zunehmend in verschiedenen Branchen eingesetzt werden, wurde diesem Themenfeld nun ein eigener KI-Flash gewidmet.

 

Technischer Hintergrund

Retrieval Augmented Generation (RAG) bezeichnet ein technisches Konzept zur Verbesserung des Outputs generativer KI-Systeme, insbesondere großer Sprachmodelle (Large Language Models, LLMs). Ziel ist es, die Qualität, Genauigkeit und Nachvollziehbarkeit der generierten Inhalte zu erhöhen, indem ausgewählte Wissensquellen in den Verarbeitungsschritt des KI-Systems eingebunden werden. Ein RAG-System besteht – vereinfacht dargestellt – aus zwei funktional getrennten, aber eng verzahnten Hauptkomponenten:

  • Retriever: Diese Komponente identifiziert und extrahiert kontextrelevante Informationen aus einer externen Wissensquelle (z. B. Vektordatenbank, Dokumentenspeicher). Die Auswahl erfolgt typischerweise auf Basis semantischer Ähnlichkeit zur Nutzeranfrage – die DSK stellt hierbei auf die semantische Nähe durch die Distanz von Vektorrepräsentationen im Einbettungsraum ab. Diese Vektorrepräsentationen entstehen durch sogenannte Embeddings, also mathematische Abbildungen von Texten in einen Vektorraum, die semantische Ähnlichkeiten zwischen Textabschnitten rechnerisch erfassbar machen. Die eingebundenen Datenquellen können strukturierte oder unstrukturierte Inhalte enthalten, deren datenschutzrechtliche Bewertung – bei personenbezogenen Daten – gesondert erfolgen muss.

     

  • LLM-Komponente (generative KI-Modelle): Das Sprachmodell verarbeitet die vom Retriever bereitgestellten Inhalte und generiert darauf basierend eine Antwort. Die Ausgabe beruht somit nicht ausschließlich auf dem jeweiligen „Modellwissen“, sondern auf explizit eingebundenen, aktuellen und kontextbezogenen Informationen. Dies erhöht die Nachvollziehbarkeit der Ergebnisse, kann aber auch zu einer komplexeren Datenverarbeitung führen, insbesondere, da das Output durch die Kombination von externen Daten und modell-internem Wissen beeinflusst wird.

Die Architektur von RAG kann u.a. dazu beitragen, typische Schwächen generativer KI-Systeme – insbesondere die Tendenz zu „Halluzinationen“ – zu reduzieren und die Ausgaben besser nachvollziehbar zu gestalten. RAG-Systeme werden daher zunehmend in Unternehmen und Behörden eingesetzt, sowohl intern als auch extern. Sie unterstützen u.a. bei:

  • der Informationsrecherche,
  • der automatisierten Kundenkommunikation, sowie
  • datenintensiven Bereichen wie Forschung und Entwicklung.

Durch die Einbindung unternehmensspezifischer Wissensquellen ermöglichen sie eine kontextbezogene und effiziente Bearbeitung komplexer Aufgaben. Die DSK hebt in ihrer OH explizit hervor, dass RAG-Systeme zur digitalen Souveränität beitragen können, etwa durch lokalen Betrieb (On-Premise) und geringere Abhängigkeit von Cloud-Anbietern.

 

Datenschutzrechtliche Herausforderungen

RAG-Systeme sind aus datenschutzrechtlicher Sicht dennoch differenziert zu betrachten. Zwar bieten sie Potenzial zur Verbesserung der Datenverarbeitung, gleichzeitig entstehen nach Ansicht der DSK jedoch neue Herausforderungen:

  • Doppelte Datenverarbeitung: Personenbezogene Daten können sowohl im Retriever (z. B. durch eingebundene Dokumente) als auch „in“ der LLM-Komponente verarbeitet werden. Dies erhöht die Komplexität der datenschutzrechtlichen Bewertung.
  • Transparenz und Zweckbindung: Die modulare Architektur erschwert die klare Zuordnung von Zwecken sowie die transparente Information der Betroffenen, da die Herkunft und Bedeutung der Embeddings sowie die genaue Entstehung des Outputs nach Ansicht der DSK oft nicht nachvollziehbar sind.
  • Betroffenenrechte: Dynamisch generierte Inhalte können die Umsetzung von Auskunfts-, Berichtigungs- oder Löschrechten erschweren. Betroffenenrechte sind jedoch stets in allen Komponenten des RAG-Systems umzusetzen.
  • Rechtswidriges Training: Die datenschutzrechtliche Bewertung eines RAG-Systems muss sowohl das RAG-Subsystem als auch das zugrunde liegende Sprachmodell (LLM) umfassen. Ein rechtswidrig trainiertes Modell bleibt auch dann rechtwidrig, wenn es im Rahmen eines RAG-Systems eingesetzt wird. Die Einbindung externer Datenquellen kann die Qualität der Ausgaben verbessern, hebt jedoch die Anforderungen an das Basismodell nicht auf (wir hatten zum Meinungsbild des EDSA bereits berichtet).
  • Pflege der Datenquellen: Die Aktualisierung und Qualitätssicherung der eingebundenen Inhalte liegt in der Verantwortung des jeweiligen Betreibers und ist essenziell für die Verlässlichkeit der Ausgaben.

 

Datenschutzfreundliche Potenziale

Die DSK nennt jedoch auch einige Vorteile, die sich positiv auf die Datenschutzkonformität auswirken können. RAG

  • ermöglicht erhöhte Genauigkeit und Nachvollziehbarkeit durch Zugriff auf überprüfbare Datenquellen.
  • verringert Halluzinationen, da die generierten Inhalte auf reale, kontextbezogene Informationen gestützt werden.
  • ermöglicht einen datenschutzfreundlicheren Betrieb, insbesondere bei lokalem Hosting (On-Premise).
  • reduziert den Trainingsdatenbedarf, insbesondere im Vergleich zu Fine-Tuning-Ansätzen, da die RAG-Methode auf eine dynamische Anreicherung statt dauerhafte Modellanpassung setzt.
  • fördert digitale Souveränität, da Unternehmen eigene Datenquellen nutzen und sich bspw. von großen Cloud-Anbietern unabhängig machen können.

Unternehmen und Behörden, die RAG-Systeme einsetzen oder deren Einsatz planen, sollten gezielt Maßnahmen ergreifen, um die datenschutzrechtlichen Anforderungen zu erfüllen und die Potenziale der Technologie verantwortungsvoll zu nutzen. Die DSK empfiehlt insbesondere:

  • Durchführung einer Datenschutz-Folgenabschätzung gemäß Art. 35 DSGVO, unter Berücksichtigung aller Komponenten des RAG-Systems (Retriever, Vektordatenbank, LLM).
  • Klare Zweckdefinition und Zwecktrennung für die eingebundenen Datenquellen, insbesondere bei personenbezogenen Daten in Referenzdokumenten.
  • Aktualisierung und Pflege der Dokumentation, z. B. des Verzeichnisses von Verarbeitungstätigkeiten, inklusive Beschreibung der erweiterten Anfrage und Datenflüsse.
  • Implementierung technischer und organisatorischer Schutzmaßnahmen, etwa Mandantentrennung, Rechte- und Rollenkonzepte sowie Zugriffsbeschränkungen auf die Vektordatenbank.
  • Sicherstellung der Rechtskonformität der eingesetzten KI-Modelle, insbesondere hinsichtlich des Trainingsdatensatzes und der Einhaltung aller DSGVO-Grundsätze.
  • Etablierung von Kontrollmechanismen zur Qualitätssicherung, z. B. durch Systemprompts zur Quellenbindung, regelmäßige Prüfung der Referenzdokumente und Monitoring der KI-Ausgaben.
  • Schulung der Mitarbeitenden, insbesondere zu den datenschutzrechtlichen Besonderheiten von RAG-Systemen und zur sicheren Nutzung der Systeme im jeweiligen Anwendungskontext.

 

Praxishinweis

Der Einsatz von RAG-Systemen bietet Unternehmen und öffentlichen Stellen erhebliche Potenziale – insbesondere hinsichtlich Effizienz, Genauigkeit und digitaler Souveränität. Gleichzeitig verlangt die komplexe Architektur solcher Systeme eine sorgfältige datenschutzrechtliche Bewertung. Entscheidend ist, dass die Einbindung externer Datenquellen nicht als Freifahrtschein für die Nutzung generativer KI-Systeme verstanden werden darf. Vielmehr müssen alle Komponenten – vom Retriever bis zum LLM selbst – in die datenschutzrechtliche Analyse einbezogen werden, einschließlich der Referenzdokumente, der Vektordatenbank und des Embedding-Modells. Unsere Expert:innen bei SKW Schwarz unterstützen Sie gerne jederzeit bei der datenschutzkonformen Bewertung und Implementierung von RAG-Systemen. 
 

21.10.2025, Marius Drabiniok, Dr. Oliver Hornung

KI-Flash: FAQ der Europäischen Kommission zu praxisrelevanten Fragen bei der Anwendung und Umsetzung der KI-Verordnung

Nachdem wir in unserem letzten KI-Flash über die stufenweise Anwendbarkeit der KI-Verordnung berichtet haben, möchten wir Ihnen auch künftig in regelmäßigen Abständen rechtliche Impulse zu aktuellen Entwicklungen geben. 

 

Heutiges Thema: Neues FAQ der Europäischen Kommission zu praxisrelevanten Fragen zur Anwendung und Umsetzung der KI-Verordnung 

 

Die KI-Verordnung ist am 1. August 2024 in Kraft getreten und sieht eine schrittweise Umsetzung ihrer Regelungen vor. Während Regelungen zur KI-Kompetenz sowie zu GPAIM bereits heute anwendbar sind, folgen ab August 2026 weitere Regelungen zur Transparenz sowie zu Hochrisiko-KI-Systemen. Im Oktober 2025 wurde nun das sog. AI Act Service Desk inkl. einer FAQ-Sektion von der Europäischen Kommission veröffentlicht. Ziel der Veröffentlichung ist es, Unternehmen bei der praktischen Umsetzung und Einordnung des Regelwerks zu unterstützen.

 

Überblick zu den Kerninhalten des FAQ

Das FAQ basiert direkt auf Anfragen von Unternehmen, Verbänden und weiteren Stakeholdern, sodass eine Vielzahl an Fragen abgedeckt wird, die in der Praxis regelmäßig aufkommen. Das Dokument ist als ein dynamisches Nachschlagewerk zu verstehen, das von der EU-Kommission kontinuierlich aktualisiert wird.

Das FAQ enthält insbesondere Ausführungen zu folgenden Themen:

  • Allgemeine Fragen zur Verordnung: Was ist die KI-Verordnung und welche Ziele werden mit ihr verfolgt? 
  • Anwendungsbereich und Zeitplan: Welche Pflichten gelten ab wann (z.B. Hochrisiko-KI-Systeme, Transparenzpflichten, etc.)?
  • Risikoklassifizierung von KI-Systemen: Was sind verbotene KI-Praktiken und wann unterfällt ein KI-System einem hohen Risiko? 
  • Unterscheidung zwischen KI-System und KI-Modell: Was ist ein KI-Modell, wann ist es als GPAIM zu klassifizieren und wann fällt es einem systemischen Risiko?
  • Rollen der KI-Verordnung: Wer ist Anbieter und wer ist Betreiber, und wie können sich die Rollen bei der Modifizierung eines KI-Modells verändern?
  • Praktische Hinweise für Unternehmen: Was erwartet die EU-Kommission im ersten Jahr vor der Durchsetzung der KI-Verordnung von Unternehmen?

Alles in allem bietet das FAQ eine umfassende Orientierungshilfe dafür, wie sich die EU-Kommission zu den einzelnen Fragestellungen und Pflichten der KI-Verordnung positioniert — ohne hierbei jedoch jede einzelne Verpflichtung im Detail zu behandeln.

 

Praktische Auswirkungen

Die Veröffentlichung des FAQ zeigt, dass die EU-Kommission bemüht ist, Unternehmen frühzeitig und umfassend bei der Umsetzung der KI-Verordnung zu unterstützen. Unternehmen sollten die Ausführungen daher sehr ernst nehmen – insbesondere, da das FAQ den offiziellen Standpunkt der EU-Kommission zu einer Vielzahl praxisrelevanter Fragestellungen widerspiegelt. Das FAQ kann und wird perspektivisch von nationalen Marktüberwachungsbehörden (insbesondere der Bundesnetzagentur) herangezogen — jedenfalls als Auslegungshilfe. Unternehmen, die aktuell in die Umsetzung der KI-Verordnung einsteigen, sind somit gut beraten, sich eng an den im FAQ dargestellten Praxisfragen auszurichten. 

SKW Schwarz unterstützt Sie gerne bei der Prüfung und Umsetzung der erforderlichen Maßnahmen. Wir werden in künftigen KI-Flashs ausgewählte Fragestellungen der KI-Verordnung im Detail aufgreifen, um Ihnen möglichst frühzeitig eine erste Einordnung zu ermöglichen.

20.10.2025, Marius Drabiniok, Dr. Oliver Hornung

Förderprogramme für Defense Tech und Dual-Use-Innovation in Deutschland und Europa (Stand 2025)

Die sicherheitspolitische Zeitenwende in Europa führt zu einem tiefgreifenden Wandel in der Innovationsförderung. Wurde das Thema häufig auch aus politischen und ethischen Gründen durch die Tech-Industrie und universitäre Forschungseinrichtungen mit Desinteresse oder Ablehnung, etwa durch zahlreiche Zivilklauseln, durch die Kooperationen mit militärischer Forschung verboten werden, behandelt, ist nun eine neue Dynamik entstanden. Dies führt auch zu Veränderungen in der Förderlandschaft.  Technologien mit doppeltem Verwendungszweck – also Dual-Use-Technologien, die sowohl zivil als auch militärisch eingesetzt werden können – rücken zunehmend in den Fokus der europäischen und deutschen Förderpolitik. Für Unternehmen u.a. aus der Tech-Industrie, Robotik, KI, Sensorik, Drohnenherstellung oder Cybersicherheit eröffnen sich dadurch neue Finanzierungs- und Wachstumsperspektiven.

Im Folgenden nennen wir die wichtigsten Programme, die aktuell besonders relevant sind.

 

1. Europäischer Verteidigungsfonds (European Defence Fund – EDF)

Der EDF ist das zentrale EU-Instrument zur Förderung gemeinsamer Forschungs- und Entwicklungsprojekte im Verteidigungsbereich. Mit einem Budget von über 1,1 Mrd. € im Jahr 2025 unterstützt die Europäische Kommission Vorhaben in Bereichen wie KI, Robotik, Sensorik, Raumfahrt, Kommunikation, Simulation, Autonomie und Schutztechnologien. Für das Jahr 2026 hat die EU Kommission einen ähnlich hohen Betrag vorgesehen.

Hiermit können Forschungsprojekte mit bis zu 100 % und Entwicklungsprojekte anteilig mit bis zu 90 % gefördert werden. Über das EU Defence Innovation Scheme (EUDIS), das Bestandteil des EDF ist, werden gezielt KMU und Start-ups gefördert, die neue Technologien in den Verteidigungssektor hineinentwickeln möchten.

Für Unternehmen mit fortgeschrittenen technologischen Kompetenzen – etwa in KI-gestützter Datenanalyse, Sensorik, Cyberabwehr oder autonomer Systemtechnik – ist der EDF derzeit das bedeutendste Förderprogramm Europas.

 

2. NATO DIANA – Defence Innovation Accelerator for the North Atlantic und NIF – NATO Innovationsfonds

DIANA ist das Innovationsprogramm der NATO zur Unterstützung von Dual-Use-Start-ups und technologieorientierten KMU. Es bietet Accelerator-Programme u.a. Palladion an der Universität der Bundeswehr in München, Testzentren, Mentoring und Seed-Finanzierung für Technologien mit sicherheitsrelevanten Anwendungen (z. B. Energie-, Material-, Kommunikations- oder Sensoriklösungen).

DIANA versteht sich als Brücke zwischen Start-ups, Industrie, Forschung und militärischen Anwendungen.  Ausgewählte Unternehmen erhalten Zugang zu hochmodernen Testeinrichtungen. Zudem können sie Mittel aus dem NIF, der mit 1 Milliarde EUR ausgestattet ist, erhalten.

 

3. Europäische Investitionsbank (EIB) & European Investment Fund (EIF)

Die EIB hat 2024 ihre internen Förderregeln angepasst, um Dual-Use-Projekte besser finanzieren zu können. Gefördert werden insbesondere Infrastruktur-, Raumfahrt-, Sensorik- oder Kommunikationsprojekte, die zivil nutzbar, aber auch strategisch sicherheitsrelevant sind.

Der EIF hat darüber hinaus mit der Defence Equity Facility (DEF) ein erstes Wagniskapital-Instrument aufgelegt, das Investitionen in junge Defence- und Dual-Use-Unternehmen erleichtert. Diese Programme sind besonders interessant für Technologie-Start-ups mit Kapitalbedarf, die noch nicht über Fördererfahrung verfügen. Dabei findet keine direkte Beteiligung statt, sondern diese erfolgt über die Unterstützung durch insgesamt 175 Mio. EUR von Private-Equity- und Risikokapitalfonds statt, die in verteidigungsrelevante Technologien (auch dual-use) investieren.

 

4. Nationale Programme und Strukturen in Deutschland

Die Bundesrepublik Deutschland ergänzt die europäischen Förderinstrumente um eigene Programme:
•    Cyberagentur GmbH (Agentur für Innovation in der Cybersicherheit): Förderung disruptiver Forschungsprojekte im Bereich Cyberabwehr, KI und Quantenkommunikation, ausdrücklich auch mit Dual-Use-Potenzial.
•    Cyber Innovation Hub der Bundeswehr (CIHBw): Fördert die Schnittstelle zwischen Start-up und Bundeswehr und soll zivile Software oder Produkte von Startups, die am Markt bereits verfügbar sind, an die Bedürfnisse der Bundeswehr anpassen und für militärische Systeme nutzbar machen. Dabei werden keine eigenen Fördermittel bereitgestellt, sondern es werden Kooperationen mit der Bundeswehr vermittelt.
•    Zentrales Innovationsprogramm Mittelstand (ZIM): Offenes FuE-Förderprogramm des BMWK für KMU-Innovationen, das auch bei Dual-Use-Projekten anwendbar ist.
•    Exportinitiative Sicherheits- und Verteidigungsindustrie (BMWK): Unterstützt Unternehmen beim Marktzugang im Ausland.Forschungsaufträge des BAAINBw: Direkte Forschungs- und Entwicklungsaufträge im wehrtechnischen Bereich.

 

5. Rechtliche und regulatorische Aspekte

Die Förderung von Defense- oder Dual-Use-Technologien ist nicht nur eine Frage der Finanzierung, sondern auch des regulatorischen Rahmens. Unternehmen müssen insbesondere folgende Punkte beachten:
•    Exportkontrolle und Genehmigungspflichten (BAFA, EU-Dual-Use-Verordnung)
•    Geheimschutzanforderungen und Sicherheitsfreigaben bei militärnahen Projekten
•    Vergaberechtliche Besonderheiten bei EDF- oder BAAINBw-Projekten
•    IP- und Lizenzierungsfragen bei EU-Kofinanzierungen

Für eine erfolgreiche Antragstellung empfiehlt sich daher eine frühzeitige rechtliche Beratung – sowohl zur Förderfähigkeit als auch zur Compliance-Strukturierung.

 

Fazit

Die Förderlandschaft im Bereich Defense Tech und Dual Use befindet sich im Umbruch: Während klassische EU-Programme weiterhin primär zivil ausgerichtet sind, entstehen parallel eigenständige Verteidigungs- und Sicherheitsfonds, die auch industrielle Hochtechnologien mit sicherheitspolitischem Bezug adressieren.

Für technologieorientierte Unternehmen aus Deutschland bieten sich dadurch attraktive Finanzierungs- und Wachstumschancen – vorausgesetzt, sie verbinden zivile Innovation mit strategischem Mehrwert für Sicherheit und Verteidigung.

SKW Schwarz berät Unternehmen bei der rechtssicheren Strukturierung, Beantragung und Durchführung von Förderprojekten im Bereich Defense Tech und Dual-Use – von der Förderfähigkeitsprüfung bis zur Vertragsgestaltung mit europäischen und außereuropäischen Partnern.
 

15.10.2025, Markus von Fuchs

SKW Schwarz erneut führend im IP Stars Ranking 2025

SKW Schwarz wurde auch 2025 wieder als eine der führenden Kanzleien im Bereich des geistigen Eigentums im renommierten IP Stars Ranking ausgezeichnet. Das international anerkannte Ranking gilt als wichtiger Wegweiser der IP-Rechtsbranche und bestätigt die herausragende Expertise unserer Kanzlei im Bereich des gewerblichen Rechtsschutzes.

Kanzleiranking 2025

Im Bereich „Copyright & Related Rights“ wird SKW Schwarz erneut als Top-Tier-Kanzlei geführt. Auch im Bereich „Trade Mark – Law Firms“ konnte die Kanzlei ihre Tier-2-Platzierung erfolgreich behaupten.

Trade Mark Stars 2025

Unsere Partnerinnen und Partner Dr. Dorothee Altenburg, Dr. Markus Brock, Margret Knitter, Dr. Rembert Niebel und Dr. Oliver Stöckel wurden als „Trade Mark Stars 2025“ ausgezeichnet. Diese Ehrung unterstreicht die anerkannte Fachkompetenz unseres IP-Teams und unsere führende Position in markenrechtlichen Fragen.

Rising Star 2025

Lara Guyot wurde erneut als „Rising Star“ ausgezeichnet. Mit ihrem Engagement und ihrer fachlichen Exzellenz prägt sie maßgeblich den Erfolg des IP-Teams von SKW Schwarz.

Notable Practitioners

Als „Notable Practitioners“ wurden unsere erfahrenen Anwältinnen und Anwälte Dr. Magnus Hirsch, Dr. Daniel Kendziur, Dr. Andreas Peschel-Mehner und Sandra Sophia Redeker gewürdigt.

Die IP Stars Rankings und die zugehörigen Managing IP Awards basieren auf umfangreichen Interviews sowie E-Mail- und Online-Umfragen unter tausenden von Kanzleien, IP-Anwältinnen und -Anwälten sowie Mandantinnen und Mandanten weltweit.

Wir freuen uns über die erneute Anerkennung, sind stolz auf die Leistungen unseres Teams und danken unseren Mandantinnen und Mandanten für ihr Vertrauen in unsere Arbeit.

09.10.2025, Dr. Dorothee Altenburg, Dr. Markus Brock, Margret Knitter, Dr. Rembert Niebel, Dr. Oliver Stöckel, Lara Guyot, Dr. Magnus Hirsch, Dr. Daniel Kendziur, Dr. Andreas Peschel-Mehner, Sandra Sophia Redeker

Online-Banking-Missbrauch im Zusammenhang mit Verkauf bei „Kleinanzeigen“: OLG Schleswig-Holstein weist Berufung zurück

Das Schleswig-Holsteinische Oberlandesgericht hat mit Beschluss vom 29. September 2025 – 5 U 27/25 die Berufung eines Bankkunden zurückgewiesen, der von seinem Zahlungsdienstleister eine Erstattung nach unautorisierten Kreditkartenzahlungen begehrte. Dem Verfahren lag derselbe Sachverhalt zugrunde, über den ich bereits in meinem Blogbeitrag vom 05.02.2025 zur Klagabweisung durch das Landgericht Itzehoe berichtet habe (Urteil vom 28. Januar 2025 – 7 O 114/24; abrufbar unter https://www.skwschwarz.de/news/keine-uberwachungspflicht-fur-banken-aktuelles-urteil-des-lg-itzehoe-im-kontext-von-online-banking-missbrauchsfallen).


1. Grobe Fahrlässigkeit des Kunden


Der Senat bestätigt die Einschätzung der Vorinstanz, dass der Kläger in mehrfacher Hinsicht grob fahrlässig gehandelt habe. Maßgeblich sei insbesondere gewesen, dass er einem außerhalb des Kommunikationssystems von Kleinanzeigen versandten Link folgte und dort persönliche Kreditkartendaten eingab, obwohl er sich in der Rolle des Zahlungsempfängers befand. Bereits dies hätte den Verdacht eines Betrugs nahegelegt.


Hinzu trat die Registrierung seiner Kreditkarte im S-ID-Check-Verfahren mittels Face-ID/PushTAN. Der Kläger ignorierte dabei nach Auffassung des Gerichts eindeutige Hinweise, die auf die missbräuchliche Nutzung seiner Daten hindeuteten. Die Preisgabe sensibler Authentifizierungsmerkmale unter diesen Umständen stelle einen objektiv schwerwiegenden und subjektiv nicht entschuldbaren Verstoß gegen die Sorgfaltspflichten nach § 675l Abs. 1 BGB sowie gegen die einschlägigen vertraglichen Online-Banking-Bedingungen dar.


2. Kein Ausschluss der Haftung nach § 675v Abs. 4 BGB


Der Senat verneinte zudem einen Haftungsausschluss nach § 675v Abs. 4 Nr. 1 BGB. Entgegen der Auffassung des Klägers habe die Sparkasse eine starke Kundenauthentifizierung bei der Transaktion verlangt. Diese erfolgte – unionsrechtskonform – auf der Grundlage einer Zwei-Faktor-Authentifizierung mit den Kategorien Wissen (Online-Banking-Zugangsdaten), Besitz (Kreditkartendaten) und Inhärenz (Face-ID). Damit war die Voraussetzung für einen Haftungsausschluss nicht erfüllt. Den Vortrag des Klägers, wonach zwischen den Parteien streitig war, inwieweit bei der bloßen Anmeldung für das Online-Banking eine starke Kundenauthentifizierung verlangt worden sei, hielt der Senat für nicht entscheidungserheblich und ließ ihn daher unberücksichtigt.


3. Kein Mitverschulden der Bank


Schließlich lehnte das Oberlandesgericht auch eine Anspruchskürzung wegen Mitverschuldens der Beklagten nach § 254 BGB ab. Weder habe es Anhaltspunkte für eine mangelhafte Systemsicherheit gegeben, noch sei eine vertragliche Schutz- oder Warnpflicht verletzt worden. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bestehen Warnpflichten von Kreditinstituten nur in Ausnahmefällen, etwa bei objektiv evidenten Verdachtsmomenten für eine Fremdschädigung. Ein solcher Ausnahmefall habe hier nicht vorgelegen.


Fazit


Mit seinem Beschluss bestätigt das Schleswig-Holsteinische Oberlandesgericht die bereits erstinstanzlich vertretene Auffassung, dass das Verhalten des Klägers als grob fahrlässig einzustufen ist und damit seine Erstattungsansprüche ausschließt. Die Entscheidung unterstreicht, dass Bankkunden bei der Preisgabe von Sicherheitsmerkmalen ein hohes Maß an Eigenverantwortung trifft, während Kreditinstitute nicht verpflichtet sind, jeden verdächtigen Zahlungsvorgang im Einzelfall zu hinterfragen.


Von Bedeutung ist ferner, dass der Senat die streitige Behauptung des Klägers, dass bei der bloßen Anmeldung für das Online-Banking eine starke Kundenauthentifizierung verlangt worden sei, für nicht entscheidungserheblich hielt und daher unberücksichtigt ließ (vgl. zur diesbezüglichen Diskussion OLG Dresden, Urt. v. 05.05.2025 – 8 U 1482/24, BKR 2025, 850 m. Anm. von mir, sowie jüngst BGH, Urt. v. 22.07.2025 – XI ZR 107/24, BKR 2025, 843).
 

02.10.2025, Justyna Niwinski-Wellkamp

Private Clients Forum 2025: SKW Schwarz Experten zu Nachfolgeplanung und Testamentsgestaltung

Am 18. und 19. September 2025 fand in Frankfurt das Private Clients Forum 2025 des FORUM Instituts in Kooperation mit der FAZ (Skyloft) statt. Im Fokus standen die Themen „Family Office“ und „Vermögensnachfolge“. Die Fachtagung richtet sich an vermögende Privatpersonen, Unternehmerfamilien, Family Offices und Stiftungen und bot Gelegenheit, tiefgehende Einblicke und Best-Practice-Empfehlungen führender Expertinnen und Experten zu erhalten.

Auch in diesem Jahr waren unsere Experten Christoph Meyer und Dr. Gerd Seeliger, Partner bei SKW Schwarz, wieder als Referenten vertreten und gaben praxisnahe Einblicke in zwei zentrale Fragestellungen der privaten Vermögensplanung.

 

Christoph Meyer: Die Liechtensteiner Stiftung als sicherer Hafen

Christoph Meyer, Partner bei SKW Schwarz, beleuchtete die Rolle der Liechtensteiner Stiftung in der Nachfolgeplanung. Ausgangspunkt sei oft die Sorge um politische und steuerliche Unsicherheiten in Deutschland. Liechtenstein biete Stabilität, Rechtssicherheit, Flexibilität und ein dienstleistungsorientiertes Umfeld. Die Stiftung sei das zentrale Instrument: „Sie ist einfach zu errichten, erfordert vergleichsweise geringe Kosten und bietet vielfältige Gestaltungsmöglichkeiten.“

 

Dr. Gerd Seeliger: Fallstricke bei der Testamentsgestaltung vermeiden

Dr. Gerd Seeliger, Partner, Rechtsanwalt, Steuerberater und Mediator bei SKW Schwarz in München, zeigte, wie wichtig frühzeitige und fachkundige Nachlassplanung ist. Ein eigenhändiges Testament müsse handschriftlich verfasst sein – „nur die Unterschrift reicht nicht aus“. Unklare Formulierungen und übersehene Pflichtteilsansprüche führten häufig zu Konflikten. Bei Unternehmensanteilen sollten Testament und Gesellschaftervertrag zwingend aufeinander abgestimmt sein; steuerliche Aspekte seien mitzudenken und Freibeträge optimal zu nutzen.

 

Fazit: Das Private Clients Forum 2025 war eine Fachtagung für vermögende Privatpersonen, Unternehmerfamilien, Family Offices und Stiftungen – mit praxisnahen Impulsen zur rechtssicheren Gestaltung von Nachfolge und Vermögen.

 

Mehr über die Inhalte lesen Sie in der Frankfurter Allgemeine Zeitung online unter Link.

https://www.faz.net/asv/private-clients-forum-2025/verstaendigung-ueber-generationen-110710647.html

30.09.2025, Christoph Meyer, Dr. Gerd Seeliger

Green Claims in der Immobilienwirtschaft rechtssicher gestalten

Nachhaltigkeit ist eines der bestimmenden Themen in politischen und wirtschaftlichen Entscheidungsprozessen. Auch in der Immobilienwirtschaft hat das Thema Nachhaltigkeit einen hohen Stellenwert. Immobilienunternehmen, Projektentwickler und Investoren berücksichtigen diese Aspekte zunehmend und positionieren sich auf dem Markt durch entsprechende Umweltkommunikation, kurz: durch Green Claims.

Mit der EmpCo-Richtlinie der Europäischen Union („Directive on Empowering Consumers for the Green Transition“) wird ein neuer Standard für die Verwendung und Zulässigkeit von Umweltaussagen eingeführt: Verbraucherinnen und Verbraucher sollen zuverlässig vor Greenwashing geschützt werden. Unternehmen müssen daher strenge Nachweispflichten erfüllen, bevor sie sich mit Begriffen wie „umweltfreundlich“, „klimaneutral“ oder „grün“ am Markt präsentieren können.

Die Folge: Unternehmen sind gefordert, ihre Marketingpraktiken grundlegend zu überdenken und sich mit Prozessen zur Nachweisführung, Zertifizierung und rechtlichen Überprüfung zu befassen. Anderenfalls drohen wettbewerbsrechtliche Konsequenzen.

Dieser Beitrag zeigt, welche rechtlichen Fragestellungen sich gerade für Immobilienunternehmen in Deutschland und Europa aktuell in dieser Hinsicht ergeben, wie diese gelöst werden können und wie man Risiken in der Umweltwerbung wirksam minimiert.

Die EmpCo-Richtlinie wurde bereits am 17. Januar 2024 vom Europäischen Parlament verabschiedet und trat am 26. März 2024 offiziell in Kraft. Aktuell wird das Thema aber jetzt. Denn innerhalb von 24 Monaten – das heißt bis spätestens Ende März 2026 – müssen alle EU-Mitgliedstaaten die Richtlinie in nationales Recht umsetzen; für Deutschland ist eine Reform des Gesetzes gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG) vorgesehen. Der Regierungsentwurf hierfür liegt seit Anfang September 2025 vor.

EmpCo verfolgt das Ziel, irreführende Umweltaussagen und Greenwashing in der Verbrauchermarketing-Kommunikation dauerhaft zu unterbinden. Die Richtlinie legt fest, dass Unternehmen Umweltaussagen nur noch dann werblich nutzen dürfen, wenn diese zutreffend und spezifiziert sind.

Ein zentrales Element ist dabei das Verbot unbelegter allgemeiner Umweltaussagen. Begriffe wie „umweltfreundlich“, „nachhaltig“, „grün“ oder „biobasiert“ dürfen in der Werbung nur noch verwendet werden, wenn für sie eine „anerkannte hervorragende Umweltleistung“ nachgewiesen werden kann. Dieser Ansatz ist bereits jetzt in Deutschland durch die Anforderungen an mehrdeutige Umweltaussagen abgedeckt.

Werbung mit Klimaneutralität ist in Zukunft untersagt, wenn diese ausschließlich oder auch nur zum Teil durch Kompensationsmaßnahmen („Offsetting“) erreicht wird – eine Reaktion auf die Kritik, dass Ausgleichszahlungen für Treibhausgasemissionen oft keinen tatsächlichen Umweltnutzen bewirken. Eine weitere neue zentrale Regelung lautet: Nachhaltigkeitssiegel oder Umweltlabels müssen auf einem Zertifizierungssystem basieren, das bestimmten Anforderungen genügt, oder von staatlichen Stellen eingeführt worden sein; „Green-Labelling“ ohne entsprechende Grundlage wird verboten.

Auch Aussagen über die zukünftige Umweltleistung eines Unternehmens oder Produkts sind nicht mehr ohne Weiteres möglich. Ob ein Klima- oder Umweltziel beispielsweise für das Jahr 2030 kommuniziert werden kann, hängt davon ab, ob ein detaillierter und realistischer Umsetzungsplan vorliegt, der u.a. messbare und zeitgebundene Ziele umfasst – und der laufend von externen Sachverständigen begutachtet werden muss.

EmpCo erfasst sowohl schriftliche als auch mündliche Aussagen und stellt strenge Anforderungen an die Klarheit von Informationen sowie die Nachweisführung. Unternehmen müssen sicherstellen, dass alle Kommunikationsformen – ob in Broschüren, auf Websites, im Vertriebsgespräch oder bei Events – die Richtlinie und darauf basierende Zertifizierungsstandards strikt einhalten. Bereits bestehende Claims sind nicht durch Übergangsfristen geschützt und müssen überprüft und ggf. zertifiziert werden, um auch in Zukunft noch verwendet werden zu dürfen. Gelingt das nicht, müssen sich Unternehmen unter Umständen von ggf. sogar lang erprobten Kampagnen, Claims oder sogar Marken verabschieden. 

Die zentralen Herausforderungen der EmpCo-Richtlinie bzw. des neuen UWG für die Immobilienbranche bestehen deshalb darin, Umweltaussagen präzise und zutreffend zu formulieren und die neuen Vorgaben in bestehende Prozesse und Verträge zu integrieren sowie Nachweise zu führen und, soweit anwendbar, Zertifizierungen einzuholen. Wer als Bauherr, Projektentwickler oder Betreiber mit Begriffen wie „umweltfreundlich“, „klimaneutral“, „nachhaltig“ oder „grün“ werben will, muss zusätzlich sicherstellen, dass für die Projekte tatsächlich eine anerkannte hervorragende Umweltleistung besteht. Die entsprechende Dokumentation betrifft etwa Energieverbrauch, Ausstoß von Treibhausgasen, Verwendung nachhaltiger Materialien u.v.m.

Aus diesen rechtlichen Herausforderungen ergeben sich ganz praktische Fragen: Wie müssen die Umweltclaims rechtlich geprüft und validiert werden? Welche internen Dokumentations- und Compliance-Routinen sind anzupassen oder neu einzuführen, damit alle Claims lückenlos nachweisbar sind? Bestehende Verträge – z. B. mit Lieferanten oder Dienstleistern – benötigen ggf. Zusatzvereinbarungen, die die Nachweisverpflichtung und Haftung eindeutig regeln. Neue Nachhaltigkeitssiegel oder Labels dürfen nur noch verwendet werden, wenn sie einer konformen und transparenten Zertifizierung zugrunde liegen, die regelmäßig überprüft und fortgeschrieben wird. Für Versprechen bezüglich künftiger Umweltleistungen muss ein detaillierter Umsetzungsplan mit realistischer (Zwischen-)Zieldefinition erstellt werden.

Unternehmen in der Immobilienwirtschaft sollten eine ganzheitliche Strategie für rechtskonforme Umweltkommunikation entwickeln: Claim, Kommunikation, Validierung, Nachweisführung. Vorgehensweise und Best Practices orientieren sich daran, alle Green Claims vorab zu prüfen, validierte Nachweise zu erbringen und Prozesse zur kontinuierlichen Anpassung an neue Vorgaben einzuführen. Grundsätzlich empfiehlt sich die Einrichtung eines digitalen Nachweissystems, das alle aktuellen Zertifikate, Life Cycle Assessments (LCA-Berichte) und Auditdaten zentral dokumentiert und bei Rückfragen oder im Streitfalle sofort verfügbar macht.

Die Zusammenarbeit mit anerkannten Zertifizierungspartnern erhöht die Rechtssicherheit und den Vertrauensfaktor gegenüber Investoren, Mietern und Partnern. Regelmäßige Compliance-Schulungen für alle Abteilungen – insbesondere Vertrieb, Marketing, Rechtsabteilung – sollten Pflicht werden. Für die Kommunikation empfiehlt sich Transparenz: Statt pauschaler Begriffe werden die konkret gemessenen Ergebnisse und zertifizierten Leistungen in den Mittelpunkt gerückt, ergänzt um eine digitale Verweisstruktur (z. B. QR-Codes in Broschüren und auf Websites).

Vertragliche Regelungen zu Nachweispflichten, Haftung und Rücktrittsrecht sollten in alle Projekt-, Lieferanten- und Dienstleistungsverträge eingebunden werden. Das Monitoring von Claims und die fortlaufende Aktualisierung der Daten sind zentral, um regelmäßig neue gesetzliche Vorgaben und Branchenstandards umzusetzen.

Die EmpCo-Richtlinie setzt für die Immobilienbranche einen neuen Standard für rechtssichere und glaubwürdige Umweltkommunikation. Nur wer sorgfältig Nachweis führt, unabhängige Zertifizierungen und transparente Informationsprozesse implementiert, bleibt langfristig wettbewerbsfähig und agiert rechtssicher. Unternehmen müssen ihre Prozesse, Vertragsinhalte und Kommunikationsstrategien proaktiv anpassen und ein Compliance-System etablieren, das Green Claims in sämtlichen Medien und Vertriebskanälen vorab prüft und dokumentiert. Die künftige Entwicklung wird eine weitere Verschärfung und Professionalisierung – sowohl bei der rechtlichen Prüfung als auch in der technischen Umsetzung und Digitalisierung der Zertifikate und Umweltnachweise – mit sich bringen.

26.09.2025, Dr. Daniel Kendziur

Smart Buildings und der Data Act

Datenzugang, Datenweitergabe und neue Vorgaben für das Cloud Switching

Gebäude sind heute Datenräume. Sensoren und IoT-Systeme liefern Informationen über Energieflüsse, Klima, Zutrittskontrollen oder Flächennutzung. Diese Daten sind wertvoll für Betreiber, Mieter und Dienstleister, bislang aber häufig in proprietären Systemen gebunden. Seit dem 12. September 2025 gilt mit dem Data Act ein verbindlicher europäischer Rechtsrahmen, der den Zugang zu und die Nutzung von Daten neu ordnet. 

Der Data Act stärkt die Position der Nutzer. Wer ein vernetztes Produkt oder einen verbundenen Dienst nutzt, hat Anspruch auf die dabei generierten Daten. Diese Daten dürfen vom Nutzer auch an Dritte weitergegeben werden. 

 

Chancen und Risiken für die Immobilienbranche

Hersteller und Anbieter vernetzter Produkte und verbundener Dienste müssen diese zukünftig so ausgestalten, dass ein Zugriff auf diese Nutzungsdaten tatsächlich möglich ist. Für die Immobilienbranche bedeutet das eine spürbare Verschiebung der „Datenmacht“: Betreiber und Mieter können Daten einfordern, die bislang allein beim Hersteller oder Diensteanbieter lagen.

Damit verbinden sich Chancen und Pflichten. Diese Datentransparent ermöglicht neue Geschäftsmodelle und effizientere Betriebsprozesse. Gleichzeitig müssen Unternehmen ihre Verträge, technischen Schnittstellen und Compliance-Prozesse überprüfen. Datenschutz, Geschäftsgeheimnisse und Haftungsfragen sind sorgfältig zu adressieren. Von zentraler Bedeutung ist jedoch vor allem, dass eine Verwendung der Daten, etwa durch die Gebäudeverwaltung nur noch mit der Zustimmung der Nutzer überhaupt gestattet ist.  

 

Zugang, Weitergabe und Schutz von Daten

Das Herzstück des Data Act ist das Recht der Nutzer auf Zugang zu den durch die Nutzung eines vernetzten Produkts oder verbundenen Dienst entstehenden Daten. Für Smart Buildings geht es dabei etwa Sensorwerte, Zustandsmeldungen und Ereignisprotokolle, die direkt oder über begleitende (verbundene) Dienste verfügbar sind. Angereicherte Analysen oder komplexe Modelle fallen dabei nicht unter die Bereitstellungspflicht, im Mittelpunkt stehen vielmehr die unmittelbar erfassten Rohdaten.

Nutzer können nicht nur der Eigentümer der Wohneinheit sein, sondern auch deren Betreiber oder gar der Mieter. Sie können generierte Nutzungsdaten vom Dateninhaber selbst an sich herausverlangen oder deren Weitergabe an Dritte fordern. Hersteller und Anbieter müssen die Nutzerstellung prüfen und praktikable Zugriffsmöglichkeiten einrichten. Der Data Act sieht einen Direktzugriff am Produkt oder Dienst idealtypisch vor. Lässt sich das technisch nicht umsetzen, ist ein indirekter Datenzugang über geeignete Schnittstellen zwingend. Vorvertraglich sind zudem klare Informationen über Datenarten, Zugriffsmöglichkeiten und etwaige Beschränkungen bereitzustellen. 

Eine für die Immobilienbranche besonders relevante Neuerung ist die Möglichkeit des Nutzers, einen Dritten als „Datenempfänger“ zu benennen. Wenn ein Mieter beispielsweise seine Verbrauchsdaten an einen Energiedienstleister weitergeben möchte, muss der Dateninhaber die Übermittlung an diesen Datenempfänger sicherstellen, selbst wenn es sich um einen Wettbewerber handelt. Die Vertragsbedingungen zwischen Dateninhaber und Datenempfänger müssen dabei fair, angemessen und nicht diskriminierend sein. Gleichzeitig schützt der Data Act Geschäftsgeheimnisse und Sicherheitsinteressen. In Ausnahmefällen kann die Datenherausgabe durch den Dateninhaber eingeschränkt werden, wenn ein hohes Risiko für Geheimnisse oder Sicherheit besteht, allerdings nur unter strengen Voraussetzungen. 

 

Cloud Switching und Interoperabilität

Von großer Bedeutung für Digitalangebote in der Immobilienbranche ist das „Cloud Switching“. Viele Smart-Building-Plattformen laufen in der Cloud. Der Data Act verpflichtet Anbieter dazu, Hürden für einen Wechsel zu alternativen Anbietern abzubauen, Schnittstellen offenzulegen und Exit-Regeln vertraglich als auch  technisch abzubilden. Wechselentgelte werden abgeschmolzen und zukünftig insgesamt untersagt. Ziel des Data Acts ist es, die Abhängigkeit von proprietären Systemen zu reduzieren.

 

Praktische Umsetzung und Compliance

Die erste Herausforderung liegt in der Rollenklärung. In einem Gebäude wirken Gebäudeeigentümer, Gebäudeverwaltung oder -betreiber, Plattformanbieter, Dienstleister und Mieter. Wer Dateninhaber und wer Nutzer ist, muss für jedes System und jedes Nutzungskonstellation definiert werden. Empfehlenswert ist eine systematische Zuordnung der relevanten Produkte und Dienste, verbunden mit einer Matrix, die Datenkategorien, Nutzerkreise und Verantwortlichkeiten dokumentiert. Zweitens stellt sich die Frage nach dem Schutz von Geschäftsgeheimnissen. Viele Gebäudedaten enthalten Informationen, die Rückschlüsse auf Sicherheitsarchitektur oder Wartungsstrategien erlauben. Der Data Act sieht Schutzmechanismen vor, darunter abgestufte Maßnahmen für außergewöhnliche Umstände. Die betroffenen Parteien sollten vertraglich festhalten, wie Geheimnisse geschützt werden und welche Verfahren greifen, wenn Nutzer Daten anfordern, die sensible Bereiche betreffen.

Ein dritter Punkt ist das Zusammenspiel mit dem Datenschutzrecht. Viele Daten aus Smart Buildings sind personenbezogen, etwa bei Zugangssystemen oder Arbeitsplatzsensoren. Der Data Act schafft hier keine eigenständige Rechtsgrundlage im Sinne der DSGVO. Das bedeutet: Jede Datenweitergabe muss entweder auf Einwilligung oder eine andere Rechtsgrundlage gestützt werden. Unternehmen sollten deswegen Verfahren einrichten, um personenbezogene Anteile zu identifizieren und rechtskonform zu handhaben. 

Anbieter von SaaS- und anderen Cloud-Diensten im Immobilienkontext sind zudem verpflichtet, Wechselmöglichkeiten vorzuhalten und Interoperabilität zu fördern. Für Immobilienunternehmen bedeutet das, dass sie künftige Plattformverträge mit klaren Exit-Klauseln und Migrationspfaden ausgestalten müssen. Besondere Herausforderungen ergeben sich insoweit bei der vertraglichen Ausgestaltung einer „Termination Fee“, bei vorzeitiger Beendigung eines langlaufenden Vertrages. Die von der Kommission noch zu veröffentlichende Modellklauseln können als Orientierung dienen.

 

Handlungsempfehlungen für Immobilienunternehmen

Sind die Vorgaben des Data Acts noch nicht vollständig umgesetzt müssen Unternehmen in der Immobilienwirtschaft jetzt aktiv werden. Ein erster Schritt ist eine umfassende Dateninventur. Welche Daten fallen in den Gebäuden an, wer erhebt sie, und wer hat derzeit Zugriff? Auf dieser Basis lässt sich prüfen, ob die Vorgaben des Data Act eingehalten werden.

Bestehende Verträge mit Herstellern, Plattformbetreibern und Dienstleistern und Mietern sind auf ihre Vereinbarkeit mit den neuen Pflichten zu überprüfen. Wo notwendig, müssen Anpassungen erfolgen. 

Parallel dazu ist eine technische Prüfung erforderlich. Datenzugang darf nicht nur theoretisch bestehen, sondern muss praktisch nutzbar sein. Dateninhaber müssen kontrollieren, ob Schnittstellen vorhanden und funktionsfähig sind und ob die Daten im geforderten Format bereitgestellt werden können.

Ebenso wichtig ist die Einrichtung klarer Compliance-Prozesse. Anfragen von Nutzern müssen geprüft, dokumentiert und beantwortet werden. Dazu gehören auch Abläufe für die Prüfung von Geschäftsgeheimnissen und Datenschutz. Interdisziplinäre Teams aus IT, Recht und Facility Management können diese Aufgaben gemeinsam übernehmen.

Auch die Cloud-Strategie sollte unter dem Gesichtspunkt des „Cloud Switchings“ auf den Prüfstand. Vertragsverhandlungen bieten hier Spielraum, um Kosten und Abhängigkeiten zu reduzieren.

Eine offene Kommunikation mit Eigentümern, Mietern und Dienstleistern schafft Vertrauen und beugt Konflikten vor. Transparenz über Rechte und Pflichten erleichtert die Umsetzung und stärkt die Position des Unternehmens im Markt.

 

Fazit: Daten als strategischer Faktor

Der Data Act verändert den Umgang mit Gebäudedaten grundlegend. Seit dem 12. September 2025 gelten verbindliche Regeln für den Zugang zu und die Nutzung von Daten in Smart Buildings. Nutzerrechte werden gestärkt, während Hersteller und Anbieter ihre Systeme und Verträge anpassen müssen.

Für Immobilienunternehmen bedeutet das neue Chancen und zugleich neue Pflichten. Wer rechtzeitig Dateninventur, Vertragsprüfung und technische Schnittstellen umsetzt, sichert sich Wettbewerbsvorteile und reduziert rechtliche Risiken. 

Die nächsten Monate werden zeigen, wie sich die Vorgaben in der Praxis bewähren. Klar ist jedoch schon jetzt, dass Daten mehr und mehr zum strategischen Faktor im Immobiliensektor werden. Wer Smart Buildings erfolgreich betreiben will, braucht nicht nur moderne Technik, sondern auch eine belastbare Datenstrategie im Einklang mit dem Data Act und der DSGVO.

23.09.2025, Dr. Daniel Meßmer

Produkthaftung und Künstliche Intelligenz

Die Neuregelung des Produkthaftungsrechts im Lichte des Regierungsentwurfs vom 11. September 2025

Am 8. Dezember 2024 ist die Richtlinie (EU) 2024/2853 über die Haftung für fehlerhafte Produkte (ProdHaftRL) in Kraft getreten, die die fast 40 Jahre alte Richtlinie 85/374/EWG, auf der auch das Produkthaftungsgesetz (ProdHaftG) beruht, ersetzt hat. Bereits am 11. September 2025 – und damit vergleichsweise früh – hat nun das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz den Referentenentwurf zur Umsetzung der ProdHaftRL vorgelegt (ProdHaftG-E). Das Gesetz soll mit Ablauf der Umsetzungsfrist am 9. Dezember 2026 in Kraft treten.

Hintergrund der umfassenden Modernisierung des Produkthaftungsrechts sind unter anderem die Entwicklungen im Zusammenhang mit neuen Technologien, einschließlich künstlicher Intelligenz (KI). So hätten sich in der Anwendung des bisherigen Produkthaftungsrechts Inkonsistenzen und Rechtsunsicherheiten in Bezug auf die Auslegung des „Produkt“-Begriffs ergeben. Zudem gestaltet sich die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen für Geschädigte angesichts einer zunehmenden technischen Komplexität der Produkte oft schwierig. 

Mit dem ProdHaftG-E soll jetzt der Spagat zwischen einerseits der Förderung der Entwicklung neuer Technologien und andererseits der Gewährleistung effektiven Rechtsschutzes für Geschädigte gelingen. Ein wesentliches Element hierzu ist die Einbeziehung von Software – und damit auch von KI-Systemen – in den Anwendungsbereich des ProdHaftG. Für Unternehmen stellt sich vor diesem Hintergrund die Frage: Wen trifft die Verantwortlichkeit für „mangelhafte“ Software – den Hersteller oder einen anderen Akteur entlang der Wertschöpfungskette? Welche Pflichten treffen die Marktteilnehmer und wie können sie sich gegen Haftungsrisiken absichern?

Im Folgenden werden die wesentlichen Änderungen im ProdHaftG nach dem Regierungsentwurf analysiert und die Konsequenzen aufgezeigt, die sich insbesondere für Unternehmen ergeben, die KI-Systeme entwickeln, vertreiben oder einsetzen.

Zur neuen ProdHaftRL hat SKW Schwarz bereits berichtet.

 

Zentrale Änderungen im Produkthaftungsrecht

Mit dem ProdHaftG-E ergeben sich im Vergleich zum bisherigen ProdHaftG einige Änderungen:

1) Software & KI-Systeme als Produkt
Software wird künftig unabhängig von der Art ihrer Bereitstellung oder Nutzung in die Produkthaftung einbezogen, das heißt unabhängig von ihrer Verkörperung oder Verbindung mit körperlichen Gegenständen und damit auch unabhängig davon, ob die Software „on-premise“ verwendet oder etwa über die Cloud abgerufen wird (§ 2 Nr. 3 ProdHaftG-E). 

Auch KI-Systeme sollen damit unter den – technologieoffen zu verstehenden und bewusst nicht legaldefinierten – „Software“-Begriff fallen (vgl. Erwägungsgrund 13 der ProdHaftRL).

Eine Sonderrolle nimmt freie und Open-Source-Software ein: Sie ist grundsätzlich vom Anwendungsbereich des Produkthaftungsrechts ausgenommen (§ 2 Nr. 3 ProdHaftG-E, zweiter Halbsatz), jedoch nur, wenn sie außerhalb einer geschäftlichen Tätigkeit entwickelt oder bereitgestellt wird. Erfolgt die Bereitstellung dagegen für ein Entgelt oder personenbezogene Daten, die zu anderen Zwecken als ausschließlich zur Verbesserung der Sicherheit, Kompatibilität oder Interoperabilität der Software verwendet werden, liegt eine geschäftliche Tätigkeit vor und die Ausnahme greift nicht. Das bedeutet zugleich: Wird Open-Source-Software, die ursprünglich außerhalb einer geschäftlichen Tätigkeit bereitgestellt wurde, von einem Hersteller im Rahmen seiner Geschäftstätigkeit als Komponente in ein Produkt integriert, haftet dieser Hersteller für Schäden, die durch Fehler der Software verursacht werden – nicht jedoch der ursprüngliche Hersteller der Open-Source-Software (vgl. Erwägungsgründe 14 und 15 ProdHaftRL sowie Begr. RefE, S. 26).

2) Arten von ersatzfähigen Schäden
Neben Schäden infolge einer Tötung, Körper- oder Gesundheitsverletzung oder Sachbeschädigung werden künftig auch Schäden ersatzfähig sein, die dadurch entstehen, dass nicht beruflich verwendete Daten vernichtet oder beschädigt werden (§ 1 Abs. 1 Nr. 3 ProdHaftG-E). Im Umkehrschluss bedeutet das, dass Schäden an Daten, die – zumindest auch – für berufliche Zwecke verwendet werden, nicht nach dem ProdHaftG-E ersatzfähig sind (vgl. Erwägungsgrund 22 der ProdHaftRL).

Vom datenschutzrechtlichen Schadensersatzanspruch aus Art. 82 DSGVO unterscheidet sich der Anspruch aus § 1 ProdHaftG-E dadurch, dass letzterer keine datenschutzwidrige Verarbeitung personenbezogener Daten voraussetzt und den Hersteller (und nicht den datenschutzrechtlich Verantwortlichen) in die Pflicht nimmt.

3) Anpassung des Fehlerbegriffs
§ 7 S. 1 ProdHaftG-E normiert den Grundsatz, dass ein Produkt fehlerhaft ist, wenn es nicht die Sicherheit bietet, die gesetzlich vorgeschrieben ist oder die erwartet werden darf. 

§ 7 S. 2 Nr. 1–8 ProdHaftG-E nennt als Umstände, die bei der Beurteilung der Fehlerhaftigkeit zu berücksichtigen sind, unter anderem den vernünftigerweise vorhersehbaren Gebrauch (Nr. 2), die Auswirkungen der Lernfähigkeit des Produkts (Nr. 3), Wechselwirkungen mit anderen Produkten (Nr. 4) sowie die Anforderungen an die Cybersicherheit (Nr. 5).

4) Erweiterung des Kreises der Haftungssubjekte
Zentrales Haftungssubjekt des ProdHaftG-E bleibt der Hersteller, einschließlich desjenigen, der als Hersteller auftritt (sog. Quasi-Hersteller). Insoweit entspricht die Legaldefinition in § 3 ProdHaftG-E im Kern der des Anbieters nach Art. 3 Nr. 3 KI-VO.

Im Übrigen sehen die §§ 10–13 ProdHaftG-E eine Haftungskaskade vor, die neben dem Hersteller (bzw. Anbieter) jedoch unter bestimmten Voraussetzungen auch Importeure, Beauftragte, Fulfilment-Dienstleister, Lieferanten sowie Anbieter einer Online-Plattform im Sinne des Art. 3 lit. i) DSA als Haftungssubjekte erfasst.

In diesem Zusammenhang ist zu beachten, dass bei Fehlern eines Produkts, die durch eine fehlerhafte Komponente verursacht werden, sowohl der Hersteller des Produkts als auch der Hersteller der Komponente haften können (§ 4 ProdHaftG-E). Komponenten sind auch 
„verbundene Dienste“ wie der Temperaturüberwachungsdienst, der die Temperatur eines intelligenten Kühlschranks überwacht und reguliert (vgl. Erwägungsgrund 17 ProdHaftRL).

5) Verschiebung der Darlegungs- und Beweislast
§ 19 ProdHaftG-E sieht nach dem Vorbild der U.S.-amerikanischen „disclosure of evidence“ eine Regelung zur Offenlegung von Beweismitteln in Gerichtsverfahren vor. Dies soll dafür sorgen, dass Kläger und Beklagter über vergleichbares Wissen verfügen.

Zuletzt enthält § 20 ProdHaftG-E Vermutungen und Annahmen für das Vorliegen eines Fehlers sowie für dessen Ursächlichkeit für die eingetretene Verletzung eines Rechts oder Rechtsguts im Sinne von § 1 Abs. 1 ProdHaftG-E.

 

Auswirkungen für Unternehmen

Für Unternehmen, die KI-Systeme oder andere Software entwickeln oder vertreiben, ergibt sich aus dem ProdHaftG-E eine erhebliche Ausweitung der Haftungsrisiken, nicht zuletzt dadurch, dass die gesetzlichen Anforderungen und die faktische Möglichkeit zur Umsetzung dabei teilweise erheblich auseinanderfallen. Stellt das ProdHaftG-E etwa auf den „Stand der Wissenschaft und Technik“ ab (§ 9 Abs. 1 Nr. 3), setzt dies entsprechende Normen oder Standards voraus, die nicht nur eine faktische Hilfestellung bieten, sondern insbesondere auch eine Untergrenze definieren – jedoch sind diese flächendeckend schlicht nicht existent. So stehen Hersteller vor der Herausforderung, ohne entsprechende Leitplanken Produkte und Komponenten so zu konstruieren, dass „erwartbare“, „vernünftigerweise vorhersehbare“ oder auch – im Falle selbstständig lernender Produkte – „unerwartete“ negative Auswirkungen vermieden werden (§ 7 S. 2 Nr. 3 ProdHaftG-E).

Zudem können nunmehr neben Herstellern auch sonstige Akteure potenzielles Haftungssubjekt sein. Mit der in §§ 10–13 ProdHaftG-E vorgesehenen Haftungskaskade soll gewährleistet werden, dass Geschädigte stets einen Anspruchsgegner mit Sitz in der Europäischen Union haben, auch wenn der Hersteller selbst außerhalb der EU ansässig ist. So können auch Importeure und Beauftragte, Fulfilment-Dienstleister, Lieferanten sowie Anbieter von Online-Plattformen haftbar sein, sofern der in dieser (Liefer-)Kette jeweils vorgeschaltete Akteur mangels Sitzes in der EU nicht greifbar ist.

Andererseits bleibt es dabei, dass mit der Anknüpfung an bestimmte Rechte und Rechtsgüter in § 1 Abs. 1 ProdHaftG-E und insbesondere der Ausklammerung von reinen Vermögensschäden der Schutzbereich des Gesetzes weiterhin begrenzt ist.

 

Empfehlungen zur internen Umsetzung sowie Best Practices

Um Haftungsfälle zu vermeiden, empfiehlt sich die Umsetzung der folgenden allgemeinen sowie 
Akteur-spezifischen Leitlinien. Insbesondere für den Hersteller als zentrales Haftungssubjekt des ProdHaftG-E besteht dabei ein umfassender Handlungsbedarf.

1) Akteur-übergreifende Empfehlungen

  • Produkthaftpflichtversicherung: Unternehmen sollten prüfen, ob bestehende Versicherungen Schäden durch Software und KI-Systeme abdecken.
  • Überprüfung von Vereinbarungen mit Dritten: Verträge etwa mit Lieferanten sind auf die Verteilung des Haftungsrisikos zu überprüfen. Ggf. sind Regressklauseln einzuführen.
  • Compliance-Systeme: Anbieter müssen sicherstellen, dass ihre Systeme die gesetzlichen Anforderungen erfüllen und Risiken minimiert werden.
  • Dokumentation, unter anderem der Lieferketten.


2) Für Hersteller

  • Sicherheit-by-Design: Bei der Entwicklung eines Produkts sind relevante Sicherheitsaspekte, wie die sich durch den Gebrauch des Produkts, dessen Lernfähigkeit oder dessen Wechselwirkungen mit anderen Produkten ergebenden Risiken, zu berücksichtigen.
  • Ferner ist – soweit möglich – kodifiziertes technisches Wissen in Gestalt harmonisierter Normen und Standards zu berücksichtigen, um einen Haftungsausschluss zu ermöglichen (§ 9 Abs. 1 Nr. 3 ProdHaftG-E).
  • Dokumentation: Unabhängig von der Risikoklassifizierung des KI-Systems ist die Einhaltung der Anforderungen der KI-VO zu empfehlen, zumindest aber die lückenlose Aufzeichnung über die Entwicklung und ein „AI-Lifecycle-Management“, um im Haftungsverfahren dessen Fehlerfreiheit nachzuweisen bzw. die Vermutungen und Annahmen in § 20 ProdHaftG-E zu widerlegen; auch können Unternehmen dazu verpflichtet sein, die Funktionsweise des KI-Systems offenzulegen.
  • Zudem sind insbesondere auch die Anforderungen an die Cybersecurity zu berücksichtigen (zum CRA und zur NIS-2-RL berichtete SKW Schwarz bereits hier und hier).
  • Update-Management: Hersteller sollten in Verkehr gebrachte/in Betrieb genommene Produkte mit den erforderlichen Sicherheitsupdates versorgen (§ 9 Abs. 2 S. 2 ProdHaftG-E); hierzu sind entsprechende interne Prozesse zu etablieren.


3) Für Lieferanten und Anbieter einer Online-Plattform

  • Informationsmanagement: Insbesondere Lieferanten sollten Lieferketten transparent dokumentieren und Systeme einrichten, um einem Gläubiger gegenüber auf Aufforderung innerhalb eines Monats einen vorrangig haftbaren Akteur nennen zu können (§ 12 Abs. 1 ProdHaftG-E). Gleiches gilt für Anbieter von Online-Plattformen, über die Verbraucher mit Unternehmern Verträge schließen können. Für sie gelten die Pflichten der Lieferanten entsprechend.
  • Klare Kennzeichnung: Anbieter einer Online-Plattform sollten Produkte, die nicht vom Anbieter selbst oder von einem der Aufsicht des Anbieters unterstehenden Nutzer bereitgestellt werden, nach außen eindeutig erkennbar dem Hersteller oder Verkäufer zuordnen, um eine Eigenhaftung zu vermeiden (vgl. § 13 Nr. 2 ProdHaftG-E in Verbindung mit Art. 6 Abs. 3 DSA).

 

Fazit und Ausblick

Die Modernisierung des Produkthaftungsrechts markiert einen Wendepunkt im Umgang mit KI-Systemen. Erstmals wird Software umfassend als Produkt anerkannt, sodass auch KI-Anwendungen der Produkthaftung unterliegen. Zwar wird bis zum voraussichtlichen Inkrafttreten des Gesetzes noch etwas Zeit vergehen, jedoch sollten Unternehmen sich angesichts der erheblichen Ausweitung der Haftungsrisiken rechtzeitig auf die bevorstehenden Änderungen vorbereiten.

19.09.2025, Dr. Stefan Peintinger, Dr. Christoph Krück, Dr. Daniel Meßmer, Henrik Hofmeister, Jens Borchardt, Jan-Dierk Schaal

ESG und Corporate Governance – Neue Pflichten für Immobilienunternehmen im Fokus

Die Themen „ESG“ (Environmental, Social, Governance) und „Corporate Governance“ rücken zunehmend in den Mittelpunkt der rechtlichen und wirtschaftlichen Diskussion; dies umso mehr, als zum Jahresbeginn 2025 weitere Regularien in Kraft getreten sind. Für Immobilienunternehmen, die traditionell als bedeutende Akteure im Bereich der Stadtentwicklung und des Ressourcenverbrauchs gelten, entstehen so besondere Herausforderungen – aber auch Chancen. In diesem Artikel beleuchten wir die rechtlichen Implikationen und Pflichten, die sich aus ESG und Corporate Governance für Unternehmen der Immobilienbranche ergeben.

 

Was bedeutet ESG in der Immobilienbranche?

Die Abkürzung ESG steht für Umwelt (Environmental), Soziales (Social) und Unternehmensführung (Governance). Diese drei Dimensionen bilden das Fundament nachhaltiger Unternehmensführung. Angesichts des Umstandes, dass rund 40 Prozent des weltweiten Energieverbrauchs und 36 Prozent der CO2-Emissionen durch Gebäude verursacht werden und Immobilien zugleich soziale Räume schaffen, steht die Immobilienbranche nicht nur in ökologischer, sondern auch in sozialer Hinsicht besonders im Fokus. Für Immobilienunternehmen ergeben sich insofern heute konkret folgende Fragestellungen:

  • Wie können Immobilien so entwickelt, gebaut und betrieben werden, dass der ökologische Fußabdruck so gering wie möglich ausfällt? Dies betrifft vor allem die Energieeffizienz von Gebäuden, die Nutzung nachhaltiger Baumaterialien und die Reduktion von CO₂-Emissionen (Stichwort: Environmental / Umwelt).
  • Auf welche Weise können soziale Aspekte wie bezahlbares Wohnen, Barrierefreiheit und faire Arbeitsbedingungen in Projekten berücksichtigt werden? Hierbei geht es insbesondere um den Umgang mit Mietern, Anwohnern und anderen Stakeholdern (Stichwort: Social / Soziales).
  • Durch welche Mechanismen kann ein Unternehmen sicherstellen, dass Transparenz, Integrität und die Einhaltung gesetzlicher Vorgaben gewährleistet werden? Dazu gehören z. B. Aspekte wie Risikomanagement, Compliance und die Vermeidung von Interessenkonflikten (Stichwort: Governance / Unternehmensführung).

Und dies alles muss ein Immobilienunternehmen vor dem Hintergrund 

  • steigender Anforderungen an Energieeffizienz und Klimaschutz für Neubauten und Bestandsimmobilien;
  • erhöhter Berichtspflichten, insbesondere für Unternehmen mit großen Immobilienbeständen sowie
  • finanzieller Anreize und Sanktionen, die nachhaltige Gebäude belohnen und ineffiziente Immobilien unattraktiver machen,

leisten. Damit geht es nicht mehr nur um „grüne Dächer“ oder Energieeffizienz. ESG erfasst vielmehr den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie von der Grundstücksauswahl und Planung über Bauweise, Materialeinsatz sowie Energieverbrauch bis hin zur Mieterstruktur und Bestands-Governance sowie Sanierung und Verwertung – also gleichsam nicht nur „von der Wiege bis zur Bahre“, sondern vielmehr „von der Wiege bis zur Wiege“. Insofern bedeutet ESG im Immobilienbereich, dass Unternehmen und Immobilie so wirtschaften, dass Umwelt, Mensch und Strukturen dauerhaft geschützt und gestärkt werden, ohne auf kurzfristige Effizienzgewinne zu setzen.

 

Rechtliche Anforderungen an Immobilienunternehmen

Die ESG-Thematik ist längst kein rein freiwilliges Engagement mehr. Zahlreiche gesetzliche Vorgaben und regulatorische Entwicklungen verpflichten Unternehmen, ESG-Kriterien in ihre Geschäftsmodelle zu integrieren. Zudem verlangen Investoren und Banken zunehmend ESG-konforme Strategien, insbesondere aufgrund der Bestimmungen von EU-Taxonomie-Verordnung, EU-CSRD-Richtlinie und Lieferkettensorgfaltspflichtengesetz. Aber auch die Energieeinspar-Verordnung und das Gebäudeenergiegesetz verlangen Beachtung.

1) EU-Taxonomie-Verordnung
Die EU-Taxonomie gilt vielfach als Meilenstein in der Nachhaltigkeitsberichterstattung, weil sie festlegt, welche wirtschaftlichen Aktivitäten als ökologisch nachhaltig anzusehen sind. Für Immobilienunternehmen bedeutet dies, dass sie beispielsweise bei Neubauprojekten oder Renovierungen nachweisen müssen, dass diese den EU-Umweltzielen entsprechen, etwa durch Energieeffizienzmaßnahmen.

2) EU-Richtlinie zur Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) 
Ab 2025 dehnt diese EU-Richtlinie die Pflicht zur Nachhaltigkeitsberichterstattung auch auf Immobilienunternehmen mit mehr als 250 Mitarbeitern oder einem Jahresumsatz von mehr als 40,0 Mio. EUR aus. Konkret verpflichtet die CSRD Unternehmen dazu, die Auswirkungen ihrer Tätigkeit auf Umwelt und Biodiversität umfassend offenzulegen. Zudem müssen Immobilienbesitzer nachweisen, wie energieeffizient ihre Gebäude sind und welche Maßnahmen zur CO₂-Reduktion ergriffen wurden. Infolgedessen wird beispielsweise eine stärkere Biodiversität sowie nachhaltige Baumaterialien und Kreislaufwirtschaft gefordert.

3) Lieferkettensorgfaltspflichtengesetz (LkSG)
Auch wenn sich das deutsche Lieferkettengesetz primär auf Menschenrechts- und Umweltaspekte in der Lieferkette konzentriert, ist es gleichwohl auch für Immobilienunternehmen von Relevanz. Diese müssen nämlich aufgrund des LkSG sicherstellen, dass Baumaterialien aus nachhaltigen und fairen Quellen stammen und ihre Zulieferer Menschenrechtsstandards einhalten.

4) Energieeinsparverordnung (EnEV) und Gebäudeenergiegesetz (GEG)
Im Bereich „Environmental“ spielen besonders nationale Vorgaben wie die EnEV und das GEG eine zentrale Rolle. Immobilienunternehmen müssen deshalb sicherstellen, dass sowohl Neubauten als auch Bestandsgebäude energieeffizient sind und die gesetzlichen Standards erfüllen.

 

Corporate Governance: Eine Frage der Verantwortung

Die Unternehmensführung (Governance) bildet das Rückgrat der politisch und gesellschaftlich vom Unternehmer eingeforderten ESG-Strategie. Immobilienunternehmen stehen hier vor der Aufgabe, unternehmensintern Strukturen und Prozesse zu schaffen, die eine nachhaltige Ausrichtung ermöglichen. Aus rechtlicher Sicht ergeben sich hieraus insbesondere folgende Kernpunkte:

  • Pflichten der Geschäftsleitung: Die Geschäftsführer haben die Aufgabe, Nachhaltigkeitsaspekte in ihre Unternehmens-Entscheidungen einzubeziehen. Dies ergibt sich insbesondere aus den allgemeinen Sorgfaltspflichten der Geschäftsleitung nach § 93 Aktiengesetz (AktG) bzw. § 43 Gesetz betreffend die GmbH (GmbHG).
  • Risikomanagement und Compliance: Jedes effektive Risikomanagementsystem in einem Unternehmen muss ESG-Risiken – etwa steigende CO₂-Preise oder Reputationsrisiken durch soziale Konflikte – berücksichtigen. Unternehmen sollten zudem sicherstellen, dass sie alle relevanten ESG-Vorgaben einhalten, um Haftungsrisiken zu minimieren.
  • Transparenz und Berichtspflichten: Die zunehmenden Anforderungen an die Offenlegung von ESG-Daten erfordern klare Prozesse und Systeme in einem Unternehmen. Die Berichterstattung muss deshalb nicht nur präzise, sondern vor allem auch prüfbar sein, um regulatorischen Anforderungen zu genügen.

 

Praktische Tipps für Immobilienunternehmen

Die Integration von ESG und Corporate Governance in ein Unternehmen ist ein komplexer und stetiger Prozess. Aus rechtlicher Sicht lassen sich dabei vor allem folgende Handlungsempfehlungen ableiten:

  • Eine eigene ESG-Strategie entwickeln: Unternehmen sollten eine umfassende ESG-Strategie entwickeln, die sowohl langfristige Ziele als auch kurzfristige Maßnahmen für Unternehmen umfasst.
  • Die rechtliche Compliance sicherstellen: Es ist unerlässlich, die bestehenden und kommenden gesetzlichen Vorgaben stets im Blick zu behalten und frühzeitig Maßnahmen zur Einhaltung zu ergreifen.
  • Interne Strukturen anpassen: ESG sollte nicht als Zusatzaufgabe, sondern als integraler Bestandteil der Unternehmensführung und -kultur betrachtet werden. Dazu gehören wiederkehrende Mitarbeiterschulungen und die regelmäßige Überprüfung und Anpassung der unternehmensinternen Governance-Strukturen.
  • Stakeholder einbinden: Immobilienunternehmen sollten ESG-Themen aktiv mit ihren Stakeholdern wie Mietern, Investoren und Behörden kommunizieren, um Vertrauen und Akzeptanz zu schaffen.

 

ESG-Reporting für Immobilieneigentümer

Das Reporting umfasst die systematische Erfassung, Auswertung und Offenlegung von Informationen zu ESG-Daten. Besonders bei größeren Beständen oder gemischt genutzten Objekten erfordert die Umsetzung ein präzises Datenmanagement, transparente Prozesse und regelmäßige Überprüfung der ESG-Ziele. Eigentümer stehen dabei vor komplexen Herausforderungen – von der Auswahl geeigneter Indikatoren bis hin zur Erstellung konformer Berichte im Rahmen der EU-Taxonomie oder der CSRD. Typische ESG-Kennzahlen im Immobilien-Reporting sind


Environmental

  • Energieverbrauch (kWh/m² pro Jahr, getrennt nach Strom, Heizung, Kühlung)
  • CO₂-Emissionen (kg CO₂/m² pro Jahr oder absolut)
  • Anteil erneuerbarer Energien am Gesamtverbrauch
  • Wasserverbrauch (Liter/m² pro Jahr)
  • Abfallaufkommen und Recyclingquote
  • Zertifizierungsstatus (z. B. DGNB, LEED, BREEAM – nach Objekten gewichtet)
  • Sanierungsquote innerhalb des Portfolios (jährlich modernisierte Fläche in %)


Social

  • Anteil barrierefreier Einheiten
  • Mieterfluktuation (Verhältnis gekündigter zu vermieteter Fläche)
  • Mietpreisbindung / Sozialwohnungsquote
  • Kundenzufriedenheitsindex (z. B. durch Befragung)
  • Anzahl sozialer Projekte oder Nachbarschaftsinitiativen
  • Arbeitsbedingungen bei externen Dienstleistern (z. B. Reinigungsdienste, Sicherheit)


Governance

  • Vorhandensein eines ESG-Konzepts / Leitbilds
  • Anteil ESG-bezogener Fortbildungen bei Mitarbeitenden
  • Verankerung von ESG-Kriterien in Geschäftsführung / Aufsicht
  • Regelmäßigkeit der ESG-Berichterstattung (z. B. jährlich, quartalsweise)
  • Verwendung von ESG-Kriterien bei Lieferantenauswahl
  • Hinweisgebersystem / Compliance-Strukturen

 

Fazit

ESG und Corporate Governance sind schon lange keine rein moralischen oder freiwilligen Themen mehr – sie sind längst im rechtlichen und regulatorischen Rahmen angekommen. Für Immobilienunternehmen bedeutet dies eine doppelte Herausforderung, nämlich (1.) die regelmäßige Überprüfung und Anpassung des eigenen Geschäftsmodells an die sozialen und gesetzlichen Anforderungen sowie (2.) die stetige Beobachtung und Überwachung eventueller rechtlicher Risiken. Eine frühzeitige und umfassende Auseinandersetzung mit diesen Themen ist nicht nur rechtlich geboten, sondern auch wirtschaftlich sinnvoll, denn Untersuchungen zeigen, dass ESG-konforme Unternehmen zunehmend bevorzugt werden – sei es von Investoren, Mietern oder Geschäftspartnern.

Die Botschaft kann deshalb einzig lauten: Wer ESG und Corporate Governance ernst nimmt, ist nicht nur gesetzlich auf der sicheren Seite, sondern legt auch den Grundstein für langfristigen Erfolg in der Immobilienbranche.

18.09.2025, Dr. Thomas Hausbeck

Wie Real Estate Unternehmen durch M&A-Transaktionen im PropTech-Sektor profitieren können

Die Immobilienwirtschaft galt lange als konservativ und stark von klassischen Bricks-&-Mortar-Strukturen geprägt. Mit dem Aufkommen von PropTech hat sich dieses Bild jedoch grundlegend gewandelt. Digitale Lösungen für Effizienzsteigerung, Kostensenkung und neue Geschäftsmodelle verändern die Branche nachhaltig. Für Immobilienunternehmen eröffnet sich damit ein enormes Innovationspotenzial – zugleich bringt die Übernahme von PropTech-Unternehmen ganz eigene Herausforderungen mit sich. Anders als beim Erwerb klassischer Immobilien oder Portfolien stehen hier immaterielle Vermögenswerte, geistige Eigentumsrechte und technologische Assets im Mittelpunkt.

Dieser Artikel beleuchtet die rechtlichen Besonderheiten bei PropTech-Akquisitionen und zeigt, wie Immobilienunternehmen ihre M&A-Strategien auf die digitale Transformation ausrichten können. Dr. Matthias Nordmann erklärt, welche rechtlichen und strukturellen Fragen im Fokus stehen, wie Technologie-Investitionen den Unternehmenswert steigern und welche regulatorischen Rahmenbedingungen zu beachten sind. Zudem wird aufgezeigt, wie IP-Rechte und digitale Assets rechtlich abgesichert werden können – ein entscheidender Faktor für den Erfolg von M&A-Transaktionen im PropTech-Sektor.

 

Chancen durch Digitalisierung

Die Bau- und Immobilienbranche liegt im Wandel. Steigende Kosten bei gleichzeitig sinkenden Margen erfordern ein langfristiges und nachhaltiges Umdenken. Konservative „Bricks-&-Mortar“-Ansätze, die noch heute weite Teile des Sektors prägen, werden ohne eine strukturierte digitale Transformation in Kürze kaum noch wirtschaftliche Tragfähigkeit bieten. Eine weitreichende Konsolidierung und Automatisierung wird unter Gesichtspunkten der Effizienzsteigerung und Kostenoptimierung kaum verzichtbar sein. Unter Druck entstehen bekanntermaßen Diamanten, und so bietet der Zugzwang, unter dem die Branche steht, gleichzeitig eine Perspektive für eine wachsende Zahl von PropTech-Startups wie auch gestandene PropTech-Unternehmen. Smart Building-Technologien und PropTech-Innovationen verändern nicht nur die Art, wie Immobilien entwickelt, verwaltet und genutzt werden, sondern auch die strategische Ausrichtung der Unternehmen selbst.

 

Markt

Als einer der Wachstumsmärkte schlechthin bietet PropTech der Immobilienbranche erhebliche Anreize. Zukunftsweisende Technologien finden sich an allen Enden der Wertschöpfungskette von der Objektsuche über die Bewertung, Analyse und Finanzierung bis hin zu Digitalisierungen im Bereich Bau, Entwicklung und Property Management. Deutsche PropTech-Champions wie McMakler, PlanRadar, Vermietet.de, Exporo, Homeday und nicht zuletzt Scout24 haben sich etwa schon längst als feste Größen auf dem Markt etabliert und behauptet. Kleine bis mittlere Startups erweisen sich insbesondere in technologischer und personeller Hinsicht als besonders reizvolle Optionen für M&A-Transaktionen an. Insgesamt gab es in Deutschland im Jahr 2024 bereits 1.264 aktive PropTech-Startups, was ein Wachstum von 41 Prozent im Vorjahresvergleich darstellt (Quelle: blackprint PropTech Report 2024) – Tendenz steigend!

 

Gründe für eine Transaktion im PropTech Sektor

M&A-Deals, insbesondere Akquisitionen, bieten etablierten Real-Estate-Größen Chancen, sich technisch für die Zukunft zu rüsten. Nicht zuletzt eröffnet die Übernahme von Spätphasen-Startups einen Zugang zu den jungen, IT-, KI- und technologieaffinen Teams, die im Rahmen von sog. Acquihires in bestehende Unternehmensstrukturen eingegliedert werden können. Die Integration von KI- und Automatisierungs-Funktionalitäten kann rasch zu einem Treiber für Effizienz und Wertschöpfung werden. Klassische Bau- und Immobilienunternehmen wie TPG Real Estate oder Sprengnetter haben durch die Übernahmen von Aareon und 21st Real Estate bereits Ausrufezeichen in Sachen PropTech-Investments gesetzt und ihre digitale Infrastruktur sowie ihre Datenexpertise für die Zukunft gerüstet. Die damit einhergehende technologische Beschleunigung bringt entsprechende Wettbewerbsvorteile und einen Zugang zu neuen Geschäftsmodellen wie etwa digitalen Mietvertragsprozessen und Smart-Building-Services mit sich. Umgekehrt bietet sich M&A gerade auch für Spätphasen-Startups als Exit-Strategie an, wenn späte Finanzierungsrunden ins Stocken geraten

 

Rechtliche Besonderheiten

PropTech-M&A stellt die übernehmenden Unternehmen allerdings auch vor vielfältige Herausforderungen. Im Unterschied zu klassischen Real-Estate-Deals wirken sich nicht etwa Bricks & Mortar, sondern vorrangig immaterielle Assets wertbildend aus. 

  • Entsprechende M&A-Deals sind häufig durch typische Venture-Capital-Strukturen aufseiten der Targets geprägt, bei denen Investorenrechte und Liquidationspräferenzen großen Einfluss auf die Transaktionsbedingungen haben. Die Cap Tables sind oft kleinteilig und komplex, sodass eine saubere Due Diligence zur Abstimmung von Gründer‑, Venture-Capital‑ und Business-Angel-Beteiligungen unabdingbar ist. Mitarbeiterbeteiligungsprogramme wie ESOPs oder VSOPs spielen zudem eine zentrale Rolle, da sie in Exit-Szenarien die Verteilung des Kaufpreises erheblich beeinflussen können. 
  • Geistige Eigentumsrechte (IP) sind bei PropTech-Startups oft der wichtigste Wertträger: Hierzu zählen Registerrechte wie etwa Softwarepatente, Marken, Gebrauchsmuster und Geschmacksmuster, verwandte Kennzeichenrechte wie Domainrechte und Unternehmenskennzeichen, aber auch Soft-IP wie insbesondere urheberrechtliche Nutzungsrechte an Software. Eine gründliche IP-Due-Diligence aller strategisch relevanten Prüfungsbereiche ist daher ein zentraler Erfolgsfaktor bei PropTech-Deals. Zentral hierbei ist der Schutz der IP, die Rechte an Datenbeständen, die Einhaltung von Datenschutz- und IT-Sicherheitsvorgaben, Struktur und Risiken der SaaS-Verträge sowie die regulatorische und technische Compliance bei KI-Anwendungen.
  • Eine sauber dokumentierte Chain of Title, Nachweise von Quellcodes, sowie ein gut funktionierendes Laufzeitmanagement für Softwarepatente oder Markenrechte entscheidet zentral über die Bewertung des Startups und Investitionsbereitschaft. Einer stabilen rechtlichen Absicherung der Technologie kommt eine zentrale Rolle zu. Ungeklärte Rechtsverhältnisse können zu teuren Nacharbeiten oder Konflikten mit Mitwirkenden und Mitbewerbern führen und letztlich zum Deal Breaker werden. Gerade im Bereich der Open-Source-Compliance ist eine klare Dokumentation essenziell, da die jeweils genutzte Software unter Umständen zur Infektion abgeleiteter Werke führen kann. Als Resultat droht eine kostenlose Offenlegung der Quellcodes, ein Wegfall der Nutzungsrechte, insbesondere kommerzieller Vermarktungsmöglichkeiten, bei Lizenzverstößen, Unterlassungs- und Schadensersatzansprüche sowie ein kaum reparabler Reputationsschaden. Daher empfiehlt sich im Rahmen der IP-Due-Diligence das Anfordern einer vollständigen Liste aller verwendeten Softwarekomponenten und gegebenenfalls auch ein automatisierter Scan auf Open-Source-Software.
  • Auch mangelhafte Patent-Compliance, riskante Vertragsklauseln in SaaS-Verträgen sowie zu niedrige Standards bei IT-Sicherheit oder KI-Governance können rasch ein Deal Breaker sein oder zumindest erhebliche Preisabschläge, Nachverhandlungen oder schlimmstenfalls den Abbruch der Transaktion bedeuten. Weiter kommt im Rahmen der Due Diligence spezielle Regulatorik wie die DS-GVO sowie die jüngst in Kraft getretene KI-Verordnung zum Tragen, um das übernehmende Unternehmen nicht erheblichen Sanktionsrisiken auszusetzen. Eine umfassende Dokumentation historischer und laufender IP-bezogener Litigation hinsichtlich Verletzungs-, Unterlassungs- und Vergütungsstreitigkeiten, sowohl auf Aktiv- als auch auf Passivseite, ist unabdingbar.
  • Gleichzeitig sind gerade vor dem Hintergrund der Wertbildung durch IP die hier im Regelfall besonders ausgeprägten Geheimhaltungsinteressen des Verkäufers zu berücksichtigen und mit dem Informationsbedürfnis des Käufers in Einklang zu bringen. Gerade dem Schutz von Erfindungen, Geschäftsgeheimnissen und Knowhow kommt dabei Bedeutung zu. Hierfür bieten sich der Abschluss entsprechender Vertraulichkeitsvereinbarungen sowie prozessual gestufte oder eingeschränkte Due-Diligence-Prozesse an.

 

Fazit und Ausblick

Eine erfolgreiche PropTech-Akquisition erfordert eine gezielte Anpassung der M&A-Strategien, da hier die nachhaltige Wertsteigerung im Fokus steht. Es reicht nicht mehr aus, nur auf klassische Real-Estate-M&A-Beratung zu setzen. Entscheidend sind fundierte rechtliche Spezialkenntnisse, insbesondere im Bereich IP und IT, um technologische Risiken und regulatorische Fallstricke frühzeitig zu erkennen und zu beseitigen. Als Ausgangspunkt für die systematischen Bewertung aller rechtlich relevanten Aspekte ist eine spezielle Information Request List für PropTech-Deals von großer Bedeutung. Sie wird flankiert von speziellen IP und IT-Garantien (Reps & Warranties) in der Kaufvertragsdokumentation.

17.09.2025, Dr. Matthias Nordmann

Bundesverfassungsgericht nimmt Verfassungsbeschwerde gegen Verbreitung des Romans „Innerstädtischer Tod“ nicht zur Entscheidung an

Das Bundesverfassungsgericht hat die Verfassungsbeschwerde eines Berliner Galeristen-Ehepaars gegen die Veröffentlichung des im Luchterhand Verlag erschienenen Romans „Innerstädtischer Tod“ nicht zur Entscheidung angenommen (Az. 1 BvR 773/25). Der Verlag und der Autor Christoph Peters dürfen das Werk damit weiter uneingeschränkt verbreiten.

Die Karlsruher Richter führten aus, es lägen keine irreparablen Grundrechtsverletzungen durch den Roman auf der Hand. Es sei den Beschwerdeführern zuzumuten, zunächst ein Hauptsacheverfahren durchzuführen. Das Landgericht Hamburg und das Hanseatische Oberlandesgericht hatten zuvor im Rahmen eines einstweiligen Verfügungsverfahrens Anträge auf ein Verbot des Buches zurückgewiesen. 

„Das Bundesverfassungsgericht hat unmissverständlich deutlich gemacht, dass die Schwelle für einen Eingriff in die Kunstfreiheit hoch liegt. Autoren fiktionaler Stoffe dürfen Gegenwartsbezüge herstellen, Zeitgeschehen aufgreifen und literarisch verarbeiten – all dies ist durch die Verfassung geschützt“, erklärt Dr. Konstantin Wegner, Partner bei SKW Schwarz als Vertreter der Verlagsgruppe Penguin Random House, zu der auch der Luchterhand Verlag gehört. „Die Entscheidung gibt Rechtssicherheit für die literarische Auseinandersetzung mit zeitgenössischen Themen und hat somit Signalwirkung für Autoren und Verlage insgesamt“, so Wegner weiter.

17.09.2025, Johanna Weiß, Dr. Konstantin Wegner

IP-Rechte in PropTech und Innovationsschutz

PropTech: Durch IP rechtlich abgesichert

Die Immobilienbranche befindet sich inmitten einer digitalen Transformation, die unter dem Schlagwort „PropTech“ – Property Technology – zunehmend an Bedeutung gewinnt. PropTech umfasst technologische Innovationen, die den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie betreffen: von der Planung über die Finanzierung und Vermarktung bis hin zum Betrieb und der Verwaltung. Start-ups und etablierte Unternehmen entwickeln neue digitale Geschäftsmodelle, setzen Künstliche Intelligenz, Blockchain oder Internet-of-Things-Technologien (IoT) ein und verändern damit nachhaltig die Branche.

Diese Entwicklung birgt jedoch nicht nur wirtschaftliche Chancen, sondern wirft auch komplexe rechtliche Fragestellungen auf. Im Zentrum steht der Schutz geistigen Eigentums (Intellectual Property, IP), da Innovationen das zentrale Kapital der neuen Geschäftsmodelle darstellen. Ohne effektiven Schutz laufen Unternehmen Gefahr, dass ihre Entwicklungen kopiert, nachgeahmt oder durch unzureichende Rechtsdurchsetzung entwertet werden (sog. „Verwässerung“). Zugleich bergen digitale Technologien sogar ein erhöhtes Verletzungspotential, da sie häufig leichter nachgebaut und vervielfältigt werden können. Gerade junge Unternehmen stehen daher vor der Abwägung, wie viel Investitionen in IP-Schutz für sie sinnvoll ist, dies unter Berücksichtigung dessen, dass nur ein effektives IP-Portfolio sie davor bewahren mag, durch große etablierte Player verdrängt zu werden.

Dieser Beitrag behandelt Möglichkeiten und Relevanz, im Kontext von PropTech IP-Rechte zu erwerben. Er zeigt, warum das Thema für die Immobilienwirtschaft von hoher Relevanz ist, welche rechtlichen Herausforderungen bestehen und wie Unternehmer, Investoren und Projektentwickler ihre Innovationskraft rechtlich absichern können. Ziel ist es, den Lesern praxisnahe Lösungsansätze an die Hand zu geben, die ihnen ermöglichen, ihre Wettbewerbsfähigkeit zu wahren und Risiken zu minimieren.

 

Die Immobilienbranche: Ein Wandel von materiellen zu immateriellen Werten und dessen Auswirkungen

Die Immobilienbranche ist traditionell stark durch Kapital, Boden und Bauwerke geprägt. Mit der zunehmenden Digitalisierung treten jedoch immaterielle Werte – Daten, Software, Algorithmen, digitale Plattformen – immer stärker in den Vordergrund und werden Teil der Geschäftsmodelle.

PropTech-Unternehmen entwickeln innovative Lösungen wie automatisierte Bewertungsmodelle, Smart-Building-Technologien, digitale Marktplätze oder Anwendungen für Predictive Maintenance. Diese Innovationen sind in hohem Maße von geistigen Eigentumsrechten abhängig.

Die grundlegenden Aspekte dieses Themas lassen sich in drei Bereiche gliedern:

  1. Schutz technischer Innovationen durch Patente und Geschäftsgeheimnisse
  2. Schutz digitaler Plattformen, Software und Daten durch Urheber- und Datenbankrechte sowie
  3. Schutz des guten Namens und von Investitionen in die Bekanntheit durch Markenanmeldungen.

Jeder dieser Bereiche ist für Immobilienunternehmen, Bauherren und Investoren von hoher Relevanz, da er unmittelbar den Wert eines Geschäftsmodells beeinflusst. Ein Unternehmen, das beispielsweise eine smarte und neuartige Gebäudesteuerung entwickelt, wird ohne wirksamen Patentschutz kaum in der Lage sein, seine Marktposition gegen Nachahmer zu behaupten, da die Technologie schnell und einfach nachgeahmt wird.

Die rechtlichen Implikationen sind vielfältig: Zum einen müssen Unternehmen sicherstellen, dass ihre Innovationen ausreichend geschützt sind. Zum anderen besteht die Gefahr, unbewusst in fremde Rechte einzugreifen. Schließlich sind auch Compliance-Aspekte zu berücksichtigen, etwa bei der Nutzung personenbezogener Daten in digitalen Plattformen. Unternehmen müssen daher nicht nur Innovationsschutz betreiben, sondern auch eine systematische IP-Strategie entwickeln, die sowohl die eigenen Rechte absichert als auch fremde Rechte respektiert.

 

Das Zusammenspiel von IP im Bereich PropTech

Ziel muss es sein, umfassend und bedarfsgerecht abgesichert zu sein. Dabei sind verschiedene Aspekte und Herausforderungen in Einklang zu bringen.

a) Komplexität der Schutzrechte:
Eine zentrale Herausforderung im PropTech-Bereich ist die Vielzahl möglicher Schutzrechte. Während Patente für technische Erfindungen wie neue Sensorik oder IoT-Anwendungen relevant sind, greift für Software in der Regel der urheberrechtliche Schutz. Plattformen können zusätzlich durch Datenbankrechte abgesichert sein. Parallel dazu spielt das Markenrecht eine bedeutende Rolle, da eine starke Marke den Marktzugang erleichtert und die Wiedererkennung erhöht. Hat sich ein Produkt unter einer starken Marke als „das Original“ einmal etabliert, wird es für Nachahmer umso schwerer, die sich daraus resultierende Marktposition aufzubrechen. Die Herausforderung für Unternehmen liegt darin, die jeweils passenden Schutzinstrumente zu wählen und diese systematisch miteinander zu kombinieren.

b) Internationaler Markenauftritt:
Da PropTech-Lösungen häufig digital und skalierbar sind, streben Unternehmen schnell die internationale Expansion an. Dies bringt erhebliche rechtliche Folgen mit sich: IP-Rechte sind territorial gebunden und müssen für jedes relevante Land separat angemeldet und durchgesetzt werden. Unternehmen stehen daher vor der Aufgabe, frühzeitig eine internationale Schutzrechtsstrategie zu entwickeln. Lösungen können etwa in europäischen Patentanmeldungen, Unionsmarken oder internationalen Registrierungen bestehen.

c) Vertragsfragen:
PropTech-Unternehmen arbeiten oft in komplexen Vertragsbeziehungen mit Bauunternehmen, Projektentwicklern, Investoren oder Softwareunternehmern zusammen. Ohne klare vertragliche Regelungen droht die Gefahr, dass Rechte an Entwicklungen oder Daten unklar verteilt sind. Hier sind präzise IP-Klauseln in Verträgen unerlässlich. Gleichzeitig stellen sich Haftungsfragen: Wer trägt die Verantwortung, wenn eine PropTech-Lösung Rechte Dritter verletzt oder im Betrieb Fehler verursacht? Unternehmen sollten daher die Leistungsbeziehungen in ihren Verträgen und Haftungsbegrenzungen sorgfältig ausgestalten.

d) Compliance, Datenschutz und Dateninhaberschaft:
Daten spielen eine immer größer werdende Rolle im PropTech-Bereich. Besondere Aufmerksamkeit erfordert daher die Nutzung personenbezogener Daten, etwa in Smart-Building- oder Plattformlösungen. Hier greifen datenschutzrechtliche Vorschriften, insbesondere die DSGVO. Unternehmen müssen sicherstellen, dass ihre Produkte datenschutzkonform ausgestaltet sind. Technische und organisatorische Maßnahmen zum Schutz der Daten sind zwingend erforderlich. Seit dem Inkrafttreten des Data Acts gewinnt aber auch die Frage der Dateninhaberschaft und Datenzuordnung zunehmend an Bedeutung. Habe ich als Unternehmen Zugriff auf die Daten, die ich benötige? Und selbst wenn dies der Fall ist, an wen muss ich die Daten ggf. herausgeben? 

Unternehmen können diesen Herausforderungen begegnen, indem sie sich bereits frühzeitig mit der Frage auseinandersetzen, welches werthaltige IP schaffe ich, wo liegen besondere Risiken für das eigene Geschäftsmodell und sichere ich mich ganzheitlich ab. Dazu gehört die frühzeitige Identifikation schutzwürdiger Innovationen, die Entwicklung eines internationalen Schutzportfolios, die Integration klarer Vertragsregelungen und die Etablierung eines Compliance-Systems. Zudem sollten während der Einwicklung und vor Markteintritt sog. „Freedom-to-Operate“-Analysen durchgeführt werden, um Verletzungen fremder Schutzrechte zu vermeiden. Nicht zu vergessen ist dabei die Prüfung, ob die eigenen Produkte allgemeinen Compliance-Pflichten gerecht werden, wie etwa dem datenschutzrechtlichen Minimierungspflichten und den Anforderungen an Data Privacy by Design und Default. 

 

Was gilt es nun konkret zu veranlassen?

Um rechtliche Risiken im PropTech-Sektor zu minimieren, sollten Unternehmen mithin Best Practices in ihr Tagesgeschäft integrieren. Aus unserer Erfahrung heraus schlagen wir vor, zunächst mit den folgenden Maßnahmen zu beginnen:

a) Strategische IP-Planung:
Unternehmen sollten frühzeitig eine IP-Strategie entwickeln, die auf ihre Geschäftsziele abgestimmt ist. Dazu gehört die Identifikation zentraler Innovationen, die Auswahl der passenden Schutzrechte sowie die Definition von Prioritäten für internationale Märkte. Empfehlenswert ist die regelmäßige Überprüfung und Anpassung dieser Strategie, da sich Technologien und Märkte dynamisch entwickeln.

b) Vertragsgestaltung:
In sämtlichen Verträgen mit Entwicklern, Partnern und Investoren sollten IP-Fragen explizit geregelt werden. Dies umfasst die klare Zuweisung von Nutzungsrechten, die Sicherstellung von Exklusivität, die Vereinbarung von Geheimhaltungsverpflichtungen sowie Haftungsregelungen. Standardisierte Vertragsmuster werden dabei häufig nicht helfen, da sie den individuellen Bedürfnissen zumeist nicht gerecht werden und müssen daher immer auf den konkreten Einzelfall angepasst werden.

c) Compliance und Schulung:
Neben der formalen Schutzrechtsanmeldung ist die Etablierung einer internen IP-Compliance von großer Bedeutung. Mitarbeiter sollten im Umgang mit geistigem Eigentum geschult werden, um unbewusste Rechtsverletzungen zu vermeiden. Zudem sollten Unternehmen Verfahren zur Überwachung von Märkten implementieren, um Verletzungen ihrer Rechte frühzeitig zu erkennen und dagegen vorzugehen.

Best Practices zeigen, dass Unternehmen, die IP als integralen Bestandteil ihrer Unternehmensstrategie verstehen und nicht nur als rechtliches „Add-on“, langfristig erfolgreicher sind. Eine Kombination aus rechtlicher Absicherung, organisatorischen Maßnahmen und kontinuierlicher Anpassung an Marktveränderungen ist der Schlüssel.

 

Fazit und Ausblick

Die Digitalisierung der Immobilienbranche eröffnet enorme Chancen, bringt jedoch auch neue rechtliche Herausforderungen mit sich. PropTech-Unternehmen stehen vor der Aufgabe, ihre Innovationen wirksam zu schützen, um nicht zum Spielball großer etablierter Marktteilnehmer zu werden. Der Schutz geistigen Eigentums ist dabei nicht nur juristische Kür, sondern ein zentraler Wettbewerbsfaktor. Unternehmen, die eine klare IP-Strategie entwickeln, Verträge sorgfältig gestalten und Compliance-Strukturen implementieren, sichern sich nachhaltige Wettbewerbsvorteile.

Für die Zukunft ist zu erwarten, dass der Innovationsdruck in der Branche weiter zunimmt. Themen wie Künstliche Intelligenz, Blockchain-basierte Transaktionen oder Smart-City-Konzepte werden neue Fragen des IP-Schutzes aufwerfen. Unternehmen müssen sich darauf einstellen, ihre Schutzrechtsstrategien kontinuierlich zu erweitern und an neue rechtliche Rahmenbedingungen anzupassen. Nur so lässt sich langfristig eine rechtssichere und erfolgreiche Position im dynamischen PropTech-Markt behaupten.

 

Im Bereich IP gilt „Vorsorge ist besser als Nachsorge“. Wird der Aufbau eines nachhaltigen IP-Managements zu Beginn der geschäftlichen Entwicklung oder bei Markteintritt vernachlässigt, lassen sich daraus resultierende Fehler häufig nicht mehr korrigieren. Wir unterstützen Sie mit unserem IP-Schutzrechtsleitfaden, den Sie im gelben Kasten herunterladen können.

12.09.2025, Jan-Dierk Schaal

Der Einfluss des EU AI Acts auf die Immobilienbranche

Künstliche Intelligenz (KI) hat längst Einzug in nahezu alle Branchen gehalten und verändert maßgeblich, wie Unternehmen Prozesse gestalten, Entscheidungen treffen und Wertschöpfung generieren. Auch die Immobilienwirtschaft bleibt von diesem Trend nicht unberührt. Von der automatisierten Bewertung von Immobilien über datengetriebene Prognosen zur Mietpreisentwicklung bis hin zu intelligenten Gebäudesteuerungen – KI ist im Real Estate-Sektor längst angekommen.

Mit der Verabschiedung des EU AI Acts, der weltweit ersten umfassenden Regulierung künstlicher Intelligenz, treten nun rechtliche Rahmenbedingungen hinzu, die für Unternehmen dieser Branche von erheblicher Bedeutung sind.

Relevanz erhält dieses Thema insbesondere dadurch, dass die Immobilienwirtschaft stark datengetrieben ist und zunehmend KI-gestützte Systeme in Geschäftsmodellen und Projekten integriert. Gleichzeitig stellt sich die Frage, welche rechtlichen Herausforderungen damit verbunden sind und wie sich Unternehmer, Investoren und Projektentwickler rechtssicher aufstellen können.

Der AI Act verfolgt einen risikobasierten Ansatz. Bestimmte Anwendungen in Immobilienprojekten – etwa biometrische Zugangssysteme oder algorithmische Risikobewertungen – potenziell werden in hohe Risikokategorien fallen. Daraus resultieren erhöhte Compliance-Anforderungen, Haftungsrisiken und Dokumentationspflichten.

Im Folgenden zeigen wir auf, welche rechtlichen Implikationen sich beim Einsatz von KI ergeben, wie Unternehmen KI-Compliance-Projekte in den Griff bekommen können und welche Handlungsempfehlungen sich für die Praxis ableiten lassen.

 

Wieso ist KI in der Immobilienbranche ein rechtliches Thema?

Der EU AI Act verfolgt das Ziel, einheitliche Regeln für den Einsatz von künstlicher Intelligenz innerhalb der Europäischen Union zu schaffen. Er basiert auf einem risikobasierten Ansatz, der KI-Anwendungen in vier Kategorien unterteilt: verbotene Systeme, Hochrisiko-Anwendungen, KI-Systeme mit begrenztem Risiko und KI-Systeme mit minimalen Risiken. Für die Immobilienbranche bedeutet dies, dass je nach Anwendungsfall unterschiedliche Pflichten greifen.

Grundlegende Aspekte sind zunächst die Identifikation von Anwendungen im Immobiliensektor, die unter die gesetzliche Regulierung fallen könnten sowie die Kategorisierung von KI-Systemen im Sinne des AI Acts. Beispiele aus der Praxis und die rechtlichen Implikationen sind etwa:

  • Automatisierte Immobilienbewertungen: KI-Systeme, die Immobilienpreise oder Mietrenditen berechnen, können zu Fehlbewertungen führen und müssen transparent gestaltet werden.
  • Smart-Building-Technologien: Intelligente Gebäudesteuerungen, die auf Nutzungsdaten basieren, können in den Bereich personenbezogener Daten fallen.
  • Mieter- und Bonitätsprüfungen: Der Einsatz algorithmischer Risikobewertungen bei Bewerberprüfungen werden häufig als Hochrisiko-Anwendung eingestuft werden müssen und erfordern erweiterte Compliance Maßnahmen.
  • Sicherheits- und Zugangssysteme: Gesichtserkennung oder biometrische Zugangskontrollen gelten in der Regel als Hochrisiko und unterliegen ebenfalls strengen Pflichten.

Für Immobilienunternehmen, Bauherren und Investoren sind diese Aspekte hochrelevant, da sie einerseits neue Chancen eröffnen – etwa Effizienzsteigerungen, verbesserte Prognosen und Kosteneinsparungen – andererseits aber auch neue rechtliche Verpflichtungen nach sich ziehen. Verstöße gegen den AI Act können zu erheblichen Bußgeldern führen, die sich am Umsatz des Unternehmens orientieren.

Die rechtlichen Implikationen betreffen vor allem die Pflicht zur Risikobewertung, Transparenz- und Dokumentationspflichten sowie die Verantwortung für die Qualität der eingesetzten Daten. Immobilienunternehmen müssen künftig sicherstellen, dass KI-Systeme nicht diskriminierend wirken, dass Ergebnisse nachvollziehbar bleiben und dass die eingesetzten Systeme kontinuierlich überwacht werden. Dies bedeutet einen erheblichen organisatorischen und rechtlichen Anpassungsbedarf und die Implementierung eines effektiven Compliance-Management-Systems im Bereich KI.

 

Was ist rechtlich beim Einsatz von KI zu beachten?

Mit dem Inkrafttreten des EU AI Acts ergeben sich für Unternehmen der Immobilienwirtschaft vielfältige rechtliche Herausforderungen. Besonders relevant sind folgende Bereiche:

a) Haftungsrechtliche Fragestellungen: 
Die Immobilienbranche bewegt sich in einem haftungsintensiven Umfeld. Fehlerhafte Prognosen oder diskriminierende Systeme können nicht nur zu finanziellen Schäden führen, sondern auch zu Reputationsverlusten. Wer trägt die Verantwortung, wenn ein KI-System eine fehlerhafte Immobilienbewertung vornimmt oder ein Bewerber aufgrund eines algorithmischen Fehlers benachteiligt wird? Empfehlenswert sind klare Regelungen zu Gewährleistung, Haftungshöchstgrenzen und Regressmöglichkeiten in sämtlichen Verträgen mit Dienstleistern. Der AI Act sieht zudem vor, dass Unternehmen, die Hochrisiko-KI einsetzen, umfassende Prüf- und Dokumentationspflichten erfüllen müssen. Werden diese verletzt, drohen erhebliche Sanktionen. Unternehmen sollten daher interne Prozesse zur Qualitätssicherung etablieren und Verantwortlichkeiten klar zuweisen.

b) Compliance- und Datenschutzthemen: 
Viele KI-Anwendungen in der Immobilienbranche verarbeiten personenbezogene Daten, etwa bei Bonitätsprüfungen oder beim Einsatz von Smart-Building-Systemen. Hier überschneiden sich die Anforderungen des AI Acts mit der Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO). Unternehmen müssen sicherstellen, dass KI-Systeme datenschutzkonform betrieben werden. Dazu gehört u. a. die Durchführung von Datenschutz-Folgenabschätzungen, die Minimierung von Datenrisiken sowie die Gewährleistung von Transparenz gegenüber betroffenen Personen. Soweit es um die Vergabe von Krediten oder das (Mieter-)Bewerbermanagement geht, gilt es die Regelungen zum Profiling nach der DSGVOI zu beachten.

c) Organisatorische Herausforderungen: 
Der AI Act erfordert, dass Hochrisiko-Systeme nur unter strengen Voraussetzungen eingesetzt werden dürfen. Dazu zählen u. a. die Einrichtung eines Risikomanagementsystems, die Dokumentation der Funktionsweise, menschliche Aufsicht sowie eine kontinuierliche Überwachung. Unternehmen müssen daher interne Compliance-Strukturen schaffen, die sowohl juristische als auch technische Expertise vereinen.

Lösungsansätze: Um diese Herausforderungen zu meistern, empfiehlt sich ein mehrstufiger Ansatz:

  1. Bestandsaufnahme: Identifikation aller eingesetzten KI-Systeme im Unternehmen.
  2. Risikoklassifizierung: Einstufung gemäß den Kategorien des AI Acts.
  3. Vertragsanpassung: Überarbeitung bestehender und zukünftiger Verträge mit KI-Anbietern.
  4. Compliance-Integration: Aufbau eines internen Kontroll- und Überwachungssystems.
  5. Schulung und Sensibilisierung: Mitarbeiter müssen für die rechtlichen Anforderungen geschult werden.
  6. Externe Beratung: Zusammenarbeit mit Fachanwälten und IT-Sicherheitsexperten.

Auf diese Weise können Immobilienunternehmen sicherstellen, dass sie die rechtlichen Risiken minimieren und zugleich die Vorteile der neuen Technologien nutzen.

 

Wie sorge ich für Compliance bei Einsatz von KI in meinem Unternehmen?

Um die rechtlichen Anforderungen des EU AI Acts in der Praxis erfolgreich umzusetzen, sollten Immobilienunternehmen eine strategische Herangehensweise wählen. Folgende Empfehlungen und Best Practices sind besonders relevant:

  1. Frühzeitige Compliance-Strategie entwickeln: 
    Unternehmen sollten nicht abwarten, bis der AI Act vollständig anwendbar ist, sondern bereits jetzt interne Strukturen schaffen. Dazu gehört die Einrichtung eines Compliance-Management-Systems, das speziell auf den Umgang mit KI zugeschnitten ist.
  2. Interdisziplinäre Teams aufbauen: 
    Die rechtlichen Anforderungen betreffen nicht nur die Rechtsabteilung, sondern auch IT, Datenanalyse, Vertrieb und Facility Management. Empfehlenswert ist daher ein interdisziplinäres Team, das juristische, technische und betriebswirtschaftliche Expertise bündelt.
  3. Verträge systematisch prüfen und anpassen: 
    Da viele KI-Systeme von externen Anbietern stammen, müssen Einkaufs- und Lizenzverträge rechtssicher gestaltet werden. Wichtig ist insbesondere die Klärung von Haftungsfragen und die vertragliche Sicherstellung, dass Anbieter die Anforderungen des AI Acts erfüllen.
  4. Transparenz und Dokumentation gewährleisten: 
    Unternehmen sollten Prozesse implementieren, um die Funktionsweise von KI-Systemen nachvollziehbar zu dokumentieren. Dies ist nicht nur rechtlich erforderlich, sondern stärkt auch das Vertrauen von Investoren, Mietern und Geschäftspartnern.
  5. Datenschutz und Ethik berücksichtigen: 
    Neben den rechtlichen Mindestanforderungen sollten Unternehmen freiwillige Standards im Bereich Ethik und Datenschutz einführen. Dies schafft Wettbewerbsvorteile und signalisiert Verantwortungsbewusstsein gegenüber Stakeholdern.
  6. Monitoring und kontinuierliche Verbesserung: 
    KI-Systeme entwickeln sich dynamisch weiter. Daher sollten Unternehmen regelmäßige Audits und Überprüfungen vorsehen, um sicherzustellen, dass eingesetzte Systeme auch langfristig den Anforderungen entsprechen.

Best Practices bestehen also nicht allein in der rechtlichen Umsetzung, sondern auch in einer proaktiven, strategischen Nutzung der Technologie. Unternehmen, die den AI Act als Chance begreifen, können ihre Marktposition stärken und rechtliche Risiken zugleich minimieren.

 

Fazit & Ausblick

Der EU AI Act markiert einen Meilenstein in der Regulierung künstlicher Intelligenz und hat erhebliche Auswirkungen auf die Immobilienbranche. Die zentralen Erkenntnisse sind, dass Immobilienunternehmen künftig verpflichtet sind, ihre KI-Systeme einer Risikobewertung zu unterziehen, Transparenz und Dokumentation sicherzustellen sowie Haftungs- und Datenschutzfragen sorgfältig zu berücksichtigen. Die größten Herausforderungen liegen in der praktischen Umsetzung dieser Vorgaben, insbesondere bei Hochrisiko-Anwendungen wie Bonitätsprüfungen oder biometrischen Zugangssystemen.

Für Unternehmen ist es entscheidend, rechtzeitig eine klare Compliance-Strategie zu entwickeln und interne Strukturen aufzubauen, die sowohl juristische als auch technische Expertise vereinen. Wer frühzeitig handelt, kann nicht nur rechtliche Risiken minimieren, sondern auch das Vertrauen von Investoren, Mietern und Geschäftspartnern stärken.

Der Ausblick zeigt, dass die Regulierung von KI weiter zunehmen wird. Unternehmen müssen sich darauf einstellen, dass die Anforderungen an Transparenz, Verantwortung und ethische Standards steigen. Wer sich rechtzeitig vorbereitet, kann den AI Act nicht nur als regulatorische Pflicht, sondern auch als Chance zur Positionierung im Markt nutzen.

09.09.2025, Jan-Dierk Schaal, Dr. Stefan Peintinger

EuGH bestätigt relativen Personenbezug von personenbezogenen Daten

Pseudonyme Daten haben für Dritte ohne (Zusatz-)Wissen keinen Personenbezug

Der EuGH hat am 4. September 2025, Az. C‑413/23 P, eine höchst praxisrelevante Entscheidung zum Personenbezug von Daten getroffen. Dabei geht es um die Frage, ob Daten aufgrund ihres Personenbezugs den Regelungen zum Datenschutz unterliegen. Die Entscheidung ist hier im Volltext abrufbar.

Für den Personenbezug von Daten kommt es auf die Perspektive des Verantwortlichen an, insbesondere zum Zeitpunkt der Datenerhebung. Ein Verantwortlicher kann durch eine Pseudonymisierung verhindern, dass ein Dritter die betroffene Person identifiziert. Wenn ein Dritter nach der Pseudonymisierung nur einen Teildatensatz erhält und über kein weiteres Zusatzwissen verfügt, ist dieser Teildatensatz für den Dritten regelmäßig anonymisiert im Sinne des europäischen Datenschutzrechts. Dabei kommt es auf die Umstände des Einzelfalles an.

 

Entscheidung des EuGH

Nach dem Urteil des EuGH sind die von einem Verantwortlichen (hier: SRB) an einen Dritten (hier: Deloitte) übermittelten pseudonymisierten Daten für diesen Dritten grundsätzlich nicht personenbezogen, sofern dieser Dritte keinen Zugang zu zusätzlichen Informationen zur Identifizierung der betroffenen Personen hat und die ergriffenen technischen sowie organisatorischen Maßnahmen effektiv verhindern, dass eine solche Zuordnung möglich ist.

Wir hatten bereits zur Entscheidung der Vorinstanz (EuG, Urteil vom 26. April 2023, Az. T-557/20) einen Beitrag in der CR 2023, S. 532 ff. veröffentlicht. SKW Schwarz hat sich zudem an einem Diskussionsbeitrag der Plattform Industrie 4.0 zu dem Positionspapier des BfDI „Anonymisierung im Datenschutz als Chance für Wirtschaft und Innovationen“ beteiligt.

 

A. Kurze Zusammenfassung der Hintergründe

Im Rahmen einer Bankenabwicklung in Spanien hatte der Einheitliche Abwicklungsausschuss („SRB“) personenbezogene Daten von Anteilseignern und Gläubigern erhoben (hier: Antworten auf bestimmte Fragen; „Fragebogen“). Dann hat der SRB diese Daten pseudonymisiert, indem er jeden Fragebogen mit einem alphanumerischen Code versehen hat („CodeID“). Im Anschluss hat der SRB nur den Fragebogen mit CodeID an Deloitte übermittelt. Es wurden keine Klardaten, wie z. B. Namen der Antwortenden, übermittelt. Deloitte verfügte über keine Mittel, um eine Zuordnung einer CodeID zu einem konkreten Antwortenden als betroffener Person zu erreichen.

Darüber beschwerten sich einige betroffene Personen beim Europäischen Datenschutzbeauftragten („EDSB“).

Der EDSB stellte fest, dass SRB in der entsprechenden Datenschutzerklärung nicht alle Empfänger, insbesondere Deloitte, genannt und damit gegen die Informationspflicht nach Artikel 15 Abs. 1 lit. d) der Verordnung (EU) 2018/1725 verstoßen hatte. Diese Norm ist identisch mit Artikel 13 Abs. 1 lit. e) sowie Artikel 14 Abs. 1 lit. e) DSGVO. Daher ist das Urteil, was der EuGH selbst hervorhebt, auch für die Anwendung der DSGVO relevant, um eine einheitliche Auslegung der relevanten Begriffe zu erreichen.

Das EuG gab der Klage des SRB gegen die Entscheidung des EDSB zunächst statt und erklärte die Entscheidung des EDSB für nichtig.

Der EuGH hat die Entscheidung des EuG aufgehoben. Das EuG sei fehlerhaft davon ausgegangen, dass der EDSB zur Prüfung verpflichtet gewesen sei, ob die vom SRB an Deloitte übermittelten pseudonymisierten Daten aus Sicht von Deloitte als personenbezogen gelten

Der EuGH stellte klar, dass es für die datenschutzrechtlichen Informationspflichten und den Begriff der personenbezogenen Daten bei der Datenerhebung maßgeblich auf die Perspektive des Verantwortlichen (also des SRB) ankommt und nicht auf die Sicht eines späteren Dritten als Empfänger. Die streitigen Daten waren daher aus Sicht des SRB in jedem Fall personenbezogen, weshalb der SRB eine Informationspflicht hatte, auch über Deloitte als Empfänger zu informieren. 

Der EuGH hat die Entscheidung des EuG daher aufgehoben und zur erneuten Entscheidung nach den Vorgaben des EuGH an das EuG zurückverwiesen. 

 

B. Kernaussagen zum Personenbezug

1. Weitere Auslegung des Begriffs „Personenbezug“

Der EuGH stellt fest, dass der Begriff „Personenbezug“ (Artikel 3 Nr. 1 Verordnung (EU) 2018/1725 und Artikel 4 Nr. 1 DSGVO) weit zu verstehen ist. 

Der Gesetzgeber hat jeweils die Formulierung „alle Informationen“ im Zusammenhang mit der Bestimmung des Begriffs „personenbezogene Daten“ verwendet. Damit bringt der Gesetzgeber zum Ausdruck, dass diesem Begriff eine weite Bedeutung zukommt. Umfasst sind potenziell alle Arten von Informationen, sowohl objektiver als auch subjektiver Art, auch in Form von Stellungnahmen oder Beurteilungen, unter der Voraussetzung, dass es sich um Informationen „über“ die in Rede stehende Person handelt.

 

2. Relativer Personenbezug

Der EuGH bestätigt zudem: Pseudonymisierte Daten sind für einen Verantwortlichen, der diese pseudonymisierten Daten den Klardaten zuordnen kann, personenbezogene Daten.

In einem nächsten Schritt stellt der EuGH klar: Pseudonymisierte Daten, die ein Verantwortlicher an einen Dritten übermittelt, der gerade nicht über Zusatzwissen zur Zuordnung zu den relevanten Klardaten verfügt, sind für diesen Dritten keine personenbezogenen Daten. 

Diese Daten sind für den Dritten damit anonyme Daten. Nach Erwägungsgrund Nr. 26 S. 5 DSGVO sollen die Grundsätze des Datenschutzes nicht für anonyme Informationen gelten, d.h. für Informationen, die sich nicht auf eine identifizierte oder identifizierbare natürliche Person beziehen, oder personenbezogene Daten, die in einer Weise anonymisiert worden sind, dass die betroffene Person nicht oder nicht mehr identifiziert werden kann. 

Dies gilt jedenfalls dann, wenn der Dritte nicht in der Lage ist, diese Maßnahmen zur – aus seiner Sicht bestehenden – Anonymisierung aufzuheben. Diese Maßnahmen müssen auch tatsächlich geeignet sein, zu verhindern, dass der Dritte die für ihn anonymen Daten der betroffenen Person zuordnet. Dabei kommt es auch darauf an, welche Mittel der Dritte zur Verfügung hat. Wenn der Dritte anhand anderer Mittel, wie etwa eines Abgleichs mit anderen Elementen, eine Identifizierung ermöglichen kann, sind diese Daten für den Dritten nicht mehr anonym im Sinne des europäischen Datenschutzrechts.

Dabei kann Erwägungsgrund Nr. 26 S. 3 DSGVO herangezogen werden. Danach sollen bei der Prüfung der Identifizierbarkeit einer natürlichen Person „alle Mittel“ berücksichtigt werden, die von dem Verantwortlichen oder einer anderen Person, also einem Dritten im Sinne der DSGVO, nach allgemeinem Ermessen wahrscheinlich genutzt werden, um die natürliche Person direkt oder indirekt zu identifizieren.

Der EuGH bezieht sich dabei auf seine bisherige Rechtsprechung, u. a. auf die Breyer-Entscheidung vom 19. Oktober 2016, Az. C-582/14, und die IAB Europe-Entscheidung vom 7. März 2024, Az. C-604/22 (siehe unseren SKW-Beitrag zur IAB Europe-Entscheidung hier).

Der EuGH hatte bereits entschieden, dass ein Mittel zur Identifizierung einer natürlichen Person nach allgemeinem Ermessen wahrscheinlich nicht genutzt wird, wenn das Risiko einer Identifizierung de facto unbedeutend erscheint. Dies kann etwa der Fall sein, weil die Identifizierung dieser Person gesetzlich verboten oder praktisch nicht durchführbar ist, z. B. weil sie einen unverhältnismäßigen Aufwand an Zeit, Kosten und Arbeitskraft erfordern würde.

Der EuGH bestätigt dabei seine bisherige Rechtsprechung, wonach die Existenz von zusätzlichen, die Identifizierung der betroffenen Person ermöglichenden Informationen für sich genommen nicht bedeutet, dass pseudonymisierte Daten für die Zwecke der Anwendung der Verordnung (EU) 2018/1725 (oder eben der DSGVO) in jedem Fall und für jede Person als personenbezogene Daten zu betrachten sind.

In dem Zusammenhang hat der EuGH auch nochmals hervorgehoben, dass ein Verantwortlicher, der über Mittel verfügt, um eine betroffene Person zu identifizieren, sich nicht darauf berufen kann, dass das Zusatzwissen in Händen eines Dritten ist. Diese Wissensaufteilung ist nicht geeignet, die Identifizierung der betroffenen Person tatsächlich zu verhindern. Eine solche betroffene Person ist für den Verantwortlichen identifizierbar, auch wenn er das Zusatzwissen nicht unmittelbar zur Verfügung hat.

 

3. Informationspflichten – insbesondere aus der Perspektive des Verantwortlichen

Ferner hat der EuGH entschieden, dass die Informationspflicht nach Artikel 15 Verordnung (EU) 2018/1725 und den Artikeln 13, 14 DSGVO den Verantwortlichen trifft. Der SRB hätte hier auch über Deloitte als Empfänger informieren müssen, unabhängig davon, ob die Daten aus Sicht von Deloitte personenbezogen waren oder nicht. Aus Sicht des Verantwortlichen waren die Daten personenbezogen und unterlagen daher weiter den Informationspflichten. 

Ein Dritter, der keinen Personenbezug herstellen kann, kann die datenschutzrechtlichen Informationspflichten und die Betroffenenrechte nicht einlösen. Dagegen kann (und muss) der Verantwortliche bei der erstmaligen Datenerhebung entsprechend informieren und die Einhaltung der Betroffenenrechte gewährleisten.

Die Informationspflicht ergibt sich hier nach dem EuGH aus dem Umstand, dass die Daten für den Verantwortlichen selbst noch personenbezogen sind. Würde ein Verantwortlicher die Daten zunächst selbst vollständig anonymisieren (z.B. in eine Statistik einfließen lassen), dann hätten diese Daten keinen Personenbezug mehr und der Verantwortliche müsste nicht über Empfänger anonymisierter Daten informieren.

 

Praxisrelevanz

Der EuGH stärkt Verantwortliche und Dritte bei der Anonymisierung von personenbezogenen Daten, stellt aber auch die Pflicht zur Information der betroffenen Personen klar. 

Auch wenn es auf den Einzelfall ankommt, hat der EuGH Leitplanken vorgegeben, die auch für europäische Datenschutzaufsichtsbehörden gelten. Durch entsprechende technische und/oder organisatorische Maßnahmen kann ein Datensatz, der für eine Partei „personenbezogen“ ist, für eine andere Partei „anonym“ sein. Dies kann dazu beitragen, dass Unternehmen die Möglichkeiten der Pseudonymisierung und Anonymisierung stärker nutzen, um neue Geschäftsmodelle und bessere Auswertungen zu erreichen. Zudem kann dies ein Beitrag zur Einhaltung des EU Data Acts sein, um Dritten keine „personenbezogenen Daten“ zur Verfügung zu stellen (etwa wenn es dafür datenschutzrechtlich keine Rechtsgrundlage geben sollte).

Auch wenn der EuGH die Endentscheidung an das EuG zurückverwiesen hat, hat er bestätigt, dass Datensätze als de facto anonymisierte Daten einzustufen sind, wenn der Empfänger keine eigenen Mittel zur (Re-)Identifizierung hat oder keine hinreichende Wahrscheinlichkeit der Zusammenführung mit (Zusatz-)Informationen zur (Re-)Identifizierung gegeben ist, z. B. weil der Empfänger keine legale Möglichkeit hat, auf zusätzliche Informationen zuzugreifen (vgl. Schweinoch/Peintinger, CR 2023, 532 (538 f.)). 

Wichtig ist, dass der EuGH eine Einzelfallprüfung voraussetzt. Bei komplexen und umfangreichen Datensätzen wird daher genau zu prüfen sein, ob eine Identifizierung der betroffenen Personen aus dem Datensatz selbst heraus möglich ist. In solchen Fällen muss neben den unmittelbaren Identifikatoren durch weitere Maßnahmen (z. B. Aggregation von Daten) eine Identifizierbarkeit der betroffenen Person wesentlich erschwert oder ausgeschlossen werden.

Aus Sicht der Verantwortlichen kann die Pflicht zur Information der betroffenen Personen insbesondere dann herausfordernd werden, wenn die Weitergabe an Dritte zum Zeitpunkt der Datenerhebung noch nicht konkret geplant ist. Empfänger von pseudonymisierten Datensätzen müssen für mögliche Auskunftsersuchen dokumentiert werden.

08.09.2025, Martin Schweinoch, Dr. Stefan Peintinger, Hannah Mugler, Nikolaus Bertermann

Nachhaltigkeit im Bebauungsplan – Ein neuer Standard für den Neubau.

Schaffen die geplanten Änderungen im BauGB nachhaltigen Wohnungsbau?

Bei dem Begriff Nachhaltigkeit wird selten hinterfragt, was darunter zu verstehen ist. Hilfreich ist da durchaus auch mal eine simple Google-Recherche und siehe da, die Nachhaltigkeit bezieht sich nicht allein auf den Bereich des Umweltschutzes und der Ressourcensicherung für die Zukunft. Vielmehr gibt es auch eine soziale Nachhaltigkeit, die darauf abzielt, Armut zu vermeiden und menschenwürdige Lebensbedingungen zu schaffen. Seit vielen Jahren liegt der Wohnungsbau brach. In der Bundesrepublik Deutschland gibt es schätzungsweise 550.000 Wohnungen zu wenig (Studie: Deutschland fehlen rund eine halbe Million Wohnungen). Diejenigen die da sind, sind vor allem in den Ballungsräumen für die Mehrheit der Menschen unbezahlbar geworden. Was kann der Staat hiergegen tun, vor allem der Bund selber mit einer nur eingeschränkten Gesetzgebungskompetenz im öffentlichen Baurecht? Tatsächlich gab es auf Bundesebene vielfältige Initiativen, den Wohnungsmangel zu beheben. Zum einen wurde ein Referentenentwurf zum Gebäudetyp E erstellt, der das Bauen durch den Wegfall vieler so genannter angeblich anerkannter Regeln der Technik verbilligen sollte. Daneben gibt es eine Initiative zur Klärung, was dem einfachen und billigen Bauen rechtlich entgegensteht und jüngst die geplante Änderung des Baugesetzbuches im Juli 2025 unter dem Stichwort des „Bau-Turbos“. Schauen wir uns an, ob die Änderungen tatsächlich eine soziale Nachhaltigkeit herbeiführen können.

Bislang liegt nur ein Gesetzesentwurf zur Änderung des Baugesetzbuches vor, den das Bundeskabinett am 18.06.2025 beschlossen hat (Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung). Es wird damit gerechnet, dass im Herbst 2025 das Gesetzgebungsverfahren abgeschlossen sein wird. Die geplante Änderung verfolgt vier Ziele, nämlich

  • den Wohnungsbau zu beschleunigen,
  • Lärmschutzfestsetzungen zu erleichtern,
  • Umwandlungsschutz verlängern und
  • die Bestimmung über Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt zu verlängern.

Der neue § 246e des Baugesetzbuches soll als eine Art Experimentierklausel Abweichungen von Bebauungsplänen zulassen, wenn die Abweichung unter Würdigung nachbarrechtlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Hierzu soll es eine Anlage 2 geben, die die öffentlichen Belange schärft, u.a. dadurch, dass die Vorhaben keine zusätzlichen erheblichen Umweltauswirkungen verursachen. Die Regelung ist bis zum 31.12.2030 befristet und beansprucht nur Geltung für den Wohnungsbau, die Erweiterung oder Änderung bestehender Wohngebäude und Nutzungsänderungen zu Wohnzwecken. Die Gemeinde muss dem jedoch zustimmen (§ 36a BauGB). Auch der Außenbereich kann einbezogen werden, sofern er in räumlichem Zusammenhang mit Flächen nach den §§ 30 ff BauGB steht (§ 246e Abs. 4). Weiterhin werden die Erfordernisse des Sich-Einfügens in § 34 Abs. 1 BauGB gelockert, was jedoch ebenfalls der Zustimmung der Gemeinde bedarf. Schließlich wird § 9 Abs. 1 Nr. 23 BauGB novelliert. Künftig können demnach in begründeten Fällen Abweichungen von den Werten der TA-Lärm zugelassen werden. Schließlich wird die Möglichkeit der Gemeinden, Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt durch Rechtsverordnung festzusetzen, bis zum 31.12.2030 verlängert (§ 250 Abs. 1). Dadurch bleiben Umwandlungen erschwert.

Die Regelungen stehen in dem dürftigen Umfeld dessen, was dem Bund an Gesetzgebungskompetenz im öffentlichen Baurecht zukommt. Sie stehen weiter unter dem Zustimmungserfordernis der Gemeinden, was sich aus dem grundrechtlichen Anspruch der Gemeinden zur Wahrnehmung der Selbstverwaltungsaufgaben aus Art. 28 Abs. 2 Grundgesetz ergibt. Dennoch kann erwartet werden, dass sie maßgeblichen Einfluss auf einen Ausbau des Wohnungsmarktes haben. Der Mietwohnungsbau scheiterte bisher nicht allein an der Frage der Rentabilität, die vor allem durch die bisweilen absurden Vorschriften aus den Landesbauordnungen zu Brandschutz, Stellplätzen, Barrierefreiheit etc. hervorgerufen wurde, sondern auch durch einen Mangel an Bauland. Stets war ein Gewerbegebiet zu nah, die Fläche lag schon im Außenbereich, das Vorhaben fügte sich nicht in den unbeplanten Innenbereich ein oder Festsetzungen im Bebauungsplan, insbesondere zur GFZ ließen einen Ausbau nicht zu. Die letztgenannten Hindernisse versucht der Gesetzgeber nunmehr zu entschärfen. Das dürfte auch einen Anreiz an die Landesgesetzgeber bieten, die Landesbauordnungen zu „entrümpeln“. 

Investoren sollten sich zunächst auf die Suche nach geeigneten Flächen machen, die den Vorgaben der Gesetzesänderung entsprechen. 

Da die Gemeinden jeweils ihre Zustimmung für Wohnungsbauvorhaben erteilen müssen, die sich bislang nicht einfügen, den Festsetzungen im Bebauungsplan nicht entsprechen oder im angrenzenden Außenbereich liegen, dürften die Schwierigkeiten für den Wohnungsbau nur von der Legislativen zur Exekutiven verlagert werden. Eine rechtswidrig verweigerte Zustimmung verweist Investoren – wie schon bisher – auf den langwierigen Rechtsweg mit ungewissem Ausgang, der nahezu jedes Vorhaben uninteressant werden lässt. Weiterhin besteht eine Vielzahl von gesetzlichen Regelungen fort, die den Wohnungsbau erschweren. Gerade im angrenzenden Außenbereich stellen sich in besonderem Maße Fragen nach einer Umweltverträglichkeit (UVPG), dem Vorliegen eines unzulässigen Eingriffs in das Natur- und Landschaftsbild oder dem allgemeinen und besonderen Artenschutz (BNatSchG). Im unbeplanten Innenbereich lässt sich weiter trefflich streiten, ob sich ein Vorhaben in die Eigenart der näheren Umgebung innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils einfügt oder nicht. Ob und welche nachbarlichen Interessen berührt sein können, bleibt weiter ebenfalls im gewohnt unberechenbaren Bereich. 

Der Gesetzesentwurf kann erst der Anfang der Lösung zu schnellem Bauen bezahlbaren Wohnraums sein. Die Reduzierung wesentlicher Baustandards, die die Bundesregierung ebenfalls anstrebt, liegen überwiegend außerhalb ihres Kompetenzbereichs, nämlich in den Landesbauordnungen. Vom Gebäudetyp E abgesehen, dessen Verwirklichung vor allem durch zivilrechtliche Maßnahmen herbeigeführt werden soll, liegen die größten Hindernisse in überzogenen bauordnungsrechtlichen Anforderungen an Gebäude und damit in der Gesetzgebungskompetenz der Länder. Neben den Vorgaben aus den Landesbauordnungen und den sie meist ausgestaltenden Musterverwaltungsvorschriften Technische Baubestimmungen (MVV TB) gibt es eine nicht mehr zählbare Anzahl so genannter „allgemein anerkannter Regeln der Technik“, die bislang von den Zivilgerichten als stets geschuldet angesehen werden, ohne dass die Vertragsparteien dies ausdrücklich geregelt haben. Problemtisch daran ist nicht nur, dass diese zum Teil ohne jede wissenschaftliche Basis veröffentlicht werden, sondern auch, dass jedwede Evaluierung auf ihre Sinnhaftigkeit durch staatliche Stellen fehlt. Niemand weiß genau, was zu den allgemein anerkannten Regeln der Technik alles gehört. Befragt man die betroffenen Verkehrskreise, so kommt in aller Regel der Verweis auf die DIN-Normen, meist auch noch der Verweis auf die VDE-Normen. Unabhängig von der Vielzahl allein dieser DIN- und VDE-Normen können auch bloße Hersteller- oder Verarbeitungsrichtlinien zu den allgemein anerkannten Regeln der Technik zählen. Und dies, obwohl sie von den Herstellern keineswegs im Sinne einer objektiven Darstellung dessen, was bautechnisch notwendig oder sinnvoll ist, verfasst werden, sondern ausschließlich im Eigeninteresse.

Unternehmen, die bereits Flächen identifiziert haben, die sich nach den Änderungen im BauGB für den Wohnungsbau anbieten, sollten zunächst mit der Gemeinde und der Baugenehmigungsbehörde in Kontakt treten, um zu eruieren, ob und inwieweit diese hierzu gleiche Auffassungen vertreten. Die Klärung dieser bauplanungsrechtlichen Fragen kann in einem Vorbescheidsverfahren erfolgen.

Eine weitere Möglichkeit, die bauplanungsrechtlichen Voraussetzungen abzusichern, bestehen in dem Abschluss eines städtebaulichen Vertrags zwischen dem Investor (Vorhabenträger) und der planenden Kommune zur Aufstellung eines so genannten vorhabenbezogenen Bebauungsplans. Ein solcher Vertrag wird gemeinhin als Durchführungsvertrag bezeichnet und ist ein öffentlich-rechtlicher Vertrag.

Er ist im weitesten Sinne ein gegenseitiger Vertrag. Die Gegenleistung der Kommune besteht jedoch nicht in dem Erlass eines entsprechenden vorhabenbezogenen Bebauungsplans (§ 1 Abs. 3 Satz 2 BauGB), sondern nur in der Erfüllung von Mitwirkungspflichten zur Erlangung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans (Aufstellungsbeschluss, frühzeitige und förmliche Beteiligung, Abwägungsprozess etc.). 

Voraussetzung eines solchen Vertrages:

  • Hoheit des Vorhabenträgers über die benötigten Grundstücke (§ 12 Abs. 1 BauGB),
  • Realisierungsfähigkeit des Vorhabenträgers (§ 12 Abs. 1 BauGB),
  • Tragung der Erschließungskosten (§ 12 Abs. 1 BauGB).

Beim vorhabenbezogenen Bebauungsplan initiiert im Regelfall der Investor das Bauleitplanverfahren.  Er stellt der Gemeinde sein Vorhaben vor und regt an, einen Vorhaben- und Erschließungsplan auszuarbeiten, der später Gegenstand des vorhabenbezogenen Bebauungsplans wird.

 

Fazit und Ausblick

Die Änderungen und Ergänzungen, die der Gesetzesentwurf vorsieht, sind ein erster Schritt auf dem Weg, schnell bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Sie machen den Weg frei für neue Baulandflächen. Der Ansatz der neuen Koalition, das Bauen zu „vereinfachen" und in der Folge auch für die Schaffung preiswerten Wohnraums zu sorgen, muss dabei neben der Absenkung von technischen Baustandards auch die Absenkung rechtlicher Baustandards zum Ziel haben. Ersteres könnte dem Bund über eine Anpassung des Bürgerlichen Rechts gelingen, für das er die konkurrierende Gesetzgebung nach Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 Grundgesetz innehat. Soll der ganz große Wurf gelingen, dann müsste der Bund sich dazu bekennen, die technischen Standards selbst zu bestimmen. Die kleine Lösung des großen Wurfs könnte darin bestehen, eine Nomenklatur der technischen Regeln zu entwerfen und sie in die Bereiche „sicherheitsrelevant“ und „Komfortmerkmale“ einzuordnen. Die große Lösung würde bedeuten, dass sich der Bund bspw. über seine Bundesanstalt für Materialforschung und -prüfung aufmacht, echte, weil validierte technische Standards zu setzen. Die Reduzierung der rechtlichen Standards aus den Landesbauordnungen kann hingegen nur gelingen, wenn der Bund auch die Länder überzeugt, überzogene Standards aus ihren Landesbauordnungen zu entfernen. Unternehmen der Immobilienwirtschaft sollten daher über ihre Verbände Gesetzesvorschläge erarbeiten lassen, die eine Verschlankung bauordnungsrechtlicher Anforderungen an Wohngebäude zum Inhalt haben.

05.09.2025, Christoph Conrad

EuG weist Klage von Zalando gegen die Einstufung als „sehr große Online-Plattform“ ab

Das Gericht der Europäischen Union (EuG) hat die Klage von Zalando gegen die Einstufung der Plattform als „sehr große Online-Plattform“ im Sinne des Digital Services Act (DSA) abgewiesen. Maßgeblich für die Entscheidung war die Zahl der aktiven Nutzer, die auch jene Personen umfasst, die Informationen von Drittverkäufern im Rahmen des Partnerprogramms ausgesetzt waren.

Mit Beschlüssen vom 25. April 2023 hatte die Europäische Kommission Zalando, eine Plattform für den Verkauf von Mode und Beauty-Produkten, als „sehr große Online-Plattform“ gemäß dem DSA eingestuft. Diese Einstufung basiert darauf, dass die durchschnittliche monatliche Zahl der aktiven Nutzer in der EU mit über 83 Millionen deutlich über dem Schwellenwert von 45 Millionen liegt (dies entspricht etwa 10 % der EU-Bevölkerung).

Die Einstufung bringt für Zalando zusätzliche Verpflichtungen mit sich, die unter anderem den Verbraucherschutz und die Bekämpfung rechtswidriger Inhalte stärken sollen. Zalando hatte diese Entscheidung vor dem EuG angefochten.

Das Gericht entschied nun, dass Zalando eine „Online-Plattform“ im Sinne des DSA darstellt, soweit Drittverkäufer über das sogenannte „Partnerprogramm“ Produkte anbieten. Der Direktverkauf von Zalando („Zalando Retail“) fällt jedoch nicht unter diese Definition.

Für die Beurteilung der Einstufung als „sehr große Online-Plattform“ war die Zahl der aktiven Nutzer entscheidend. Diese umfasst Personen, die im Rahmen des Partnerprogramms von Drittverkäufern bereitgestellte Informationen erhalten haben. Da Zalando keine Möglichkeit aufzeigen konnte, zwischen Nutzern zu unterscheiden, die diese Informationen gesehen haben, und solchen, die dies nicht taten, ging die Kommission davon aus, dass alle Nutzer diesen Informationen ausgesetzt waren. Damit wurde die Zahl der aktiven Nutzer auf über 83 Millionen geschätzt, was die Einstufung als „sehr große Online-Plattform“ rechtfertigte. Zalando hatte vergeblich argumentiert, dass diese Zahl nur etwa 30 Millionen betrage, basierend auf den Umsätzen im Partnerprogramm.

Das Gericht wies zudem die Argumente von Zalando zurück, wonach die Regelungen des DSA gegen die Grundsätze der Rechtssicherheit, der Gleichbehandlung und der Verhältnismäßigkeit verstoßen würden. Gleiches gilt für das Argument Zalandos, dass es sich die Inhalte vollständig zu eigen gemacht habe und damit nicht als Online Plattform eingestuft werden könne. Das Gericht betonte, dass Plattformen mit mindestens 45 Millionen aktiven Nutzern dazu genutzt werden können, um rechtswidrige Produkte an einen erheblichen Teil der Bevölkerung der Union zu vertreiben. 

Damit bestätigte das Gericht seine verbraucherfreundliche Haltung und zeigt zugleich, wie entscheidend die konkrete Gestaltung von Online-Plattformen dafür sein kann, ob und in welchem Umfang die Pflichten des DSA greifen.

04.09.2025, Johannes Schäufele, Corinna Schneiderbauer

EU-US Data Privacy Framework bleibt in Kraft

Das Gericht der Europäischen Union hat am 3. September 2025 entschieden, das EU-US Data Privacy Framework nicht für nichtig zu erklären. Damit bleiben Datentransfers in die USA, die auf Grundlage des entsprechenden Angemessenheitsbeschlusses der EU-Kommission erfolgen, rechtmäßig.

Ein französischer Staatsbürger, der zugleich Kommissar der französischen Aufsichtsbehörde für den Datenschutz (CNIL) ist, hatte gegen den Angemessenheitsbeschluss Klage auf Nichtigkeit erhoben. Neben formalen Angriffspunkten hatte der Kläger insbesondere angeführt, der Data Protection Review Court (DPRC) sei weder unparteiisch noch unabhängig, sondern von der US-Exekutive abhängig. Ferner sei die Praxis der Nachrichtendienste der USA, ohne vorherige Genehmigung einer Richterin, eines Richters oder einer unabhängigen Behörde Sammelerhebungen personenbezogener Daten im Transit aus der Union vorzunehmen, nicht hinreichend klar und präzise geregelt.

Das EuG hat dagegen festgestellt, dass die Executive Order 14086 die Unabhängigkeit des DPRC grundsätzlich sicherstellt und die EU-Kommission nach ihrem Beschluss die Pflicht hat, den Rechtsrahmen laufend zu überwachen und kann daher den Beschluss selbst aussetzen, ändern oder seinen Anwendungsbereich einschränken. Hinsichtlich der möglichen Sammelerhebung meint das EuG, dass die im US-Recht mögliche nachträgliche gerichtliche Prüfung ausreichend sei, um einen gleichwertigen Rechtsschutz wie in der EU zu gewährleisten.

Vor diesem Hintergrund hat das EuG die Klage abgewiesen. Eine Berufung zum EuGH ist möglich.

03.09.2025, Nikolaus Bertermann

Wenn die KI spricht, wer bekommt die Rechnung? Zum Schutz der Stimme im Zeitalter des „Voice Cloning“

Die rasanten Fortschritte in der Künstlichen Intelligenz stellen das Recht immer wieder vor neue Herausforderungen. Jüngstes Beispiel: das sogenannte „Voice Cloning“. Was, wenn eine KI die Stimme eines bekannten Schauspielers oder Synchronsprechers so täuschend echt nachahmt, dass sie von der Originalstimme kaum zu unterscheiden ist? Ein Urteil des Landgerichts Berlin (Az.: 2 O 202/24) gibt hierauf eine klare Antwort und setzt einen wichtigen Marker in der noch jungen Rechtslandschaft des KI-Zeitalters.

 

Das Recht an der eigenen Stimme

Die Stimme ist mehr als nur ein Mittel zur Kommunikation – sie ist ein wesentlicher Teil der Persönlichkeit. Im Bereich der Werbung und des Synchronsprechens hat die Stimme sogar einen eigenen, zum Teil erheblichen „Marktwert“. Während der Gesetzgeber den Schutz von Bild und Namen explizit regelt, stützt sich der Schutz der Stimme auf das allgemeine Persönlichkeitsrecht. Dieser Schutz kann auch vor einer bloßer Nachahmung greifen, wenn eine Stimme ohne Erlaubnis so täuschend nachgeahmt wird, dass Dritte sie der Originalperson zuordnen und dadurch eine Identitätstäuschung entsteht. Wer sich auf diese Weise einen kommerziellen Vorteil verschafft, greift rechtswidrig in die vermögenswerte Zuordnung des Rechts ein (vgl. Schwarz FilmR-HdB/Klingner, 6. Aufl. 2021, 30. Kap. Rn. 1).

 

Ein Fall mit klarer Ansage

Genau diese Grundsätze wurden im vorliegenden Fall angewandt – mit der Besonderheit, dass die Nachahmung durch KI generiert war: Ein bekannter Synchronsprecher klagte gegen einen YouTuber, der eine verwechselnd ähnliche, KI-generierte Stimme, für zwei eigene Videobeiträge auf seinem Kanal nutzte. Das Landgericht Berlin stellte in seiner Urteilsbegründung klar, dass es „keinen Unterschied“ macht, ob eine Stimme durch einen menschlichen Imitator oder eine KI nachgeahmt wird.

Das Gericht erkannte in der Nutzung der KI-generierten Stimme eine unberechtigte werbliche Verwendung, da die Videos letztlich zur Steigerung von Klickzahlen und Umsatz dienten. Der Einwand des Beklagten wegen polit-satirischen Inhalts der Videos, sei die Nutzung durch die Kunstfreiheit gedeckt, verfing schon deshalb nicht, weil nicht die Stimme selbst Gegenstand der Satire war. Zudem wurde der Vorfall als schwerer Eingriff beurteilt, weil bei den Zuschauern der Eindruck entstehen könnte, der Synchronsprecher identifiziere sich mit den polit-satirischen Inhalten der Videobeiträge des Beklagten.

Das Gericht verurteilte den Beklagten zur Zahlung einer fiktiven Lizenzgebühr. Diese Summe wurde anhand der marktüblichen Honorare des Klägers als Werbestimme bemessen.

 

Fazit

Das Urteil ist ein klares Signal für die Medien- und Werbebranche. Es macht deutlich, dass die technologische Innovation zwar das „Voice Cloning“ vereinfacht, die grundlegenden Schutzrechte an der eigenen Stimme als Teil des Persönlichkeitsrechts aber unangetastet bleiben. Wer die Stimme einer bekannten Persönlichkeit, ob real oder künstlich erzeugt, ohne Einwilligung nutzt, muss mit rechtlichen Konsequenzen rechnen.

01.09.2025, Maximilian König

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