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Wie weit dürfen Anbieter Künstlicher Intelligenz gehen, wenn es um die Nutzung urheberrechtlich geschützter Inhalte geht? Diese Frage steht im Mittelpunkt eines wegweisenden Rechtsstreits zwischen der GEMA und OpenAI, dem Betreiber des bekannten Chatbots ChatGPT. Mit Urteil vom 11.11.2025 hat das Landgericht München I (Az. 42 O 14139/24) entschieden - zugunsten der GEMA. Dabei hat die Kammer einen neuen rechtlichen Bewertungsmaßstab für das Training und den Output von KI-Modellen angewendet. Das Urteil ist nicht nur ein (Etappen-)Sieg für die Rechteinhaber, sondern könnte auch die Entwicklung und Nutzung von KI-Systemen in Deutschland und Europa nachhaltig beeinflussen.

Worum geht es?

Im Zentrum des Streits zwischen GEMA und OpenAI standen Liedtexte von neun bekannten deutschen Künstlerinnen und Künstlern, darunter Werke von Kristina Bach, Herbert Grönemeyer und Rolf Zuckowski. Die GEMA, die als Verwertungsgesellschaft die Rechte der Urheber wahrnimmt, warf OpenAI vor, diese Texte ohne Zustimmung in ihre Sprachmodelle integriert zu haben. Die Modelle seien auf Basis der geschützten Inhalte trainiert worden und könnten diese auf Nutzeranfrage nahezu wortgetreu wiedergeben.

OpenAI hingegen argumentierte, dass ihre Modelle keine konkreten Daten abspeichern, sondern lediglich Muster und Wahrscheinlichkeiten aus großen Datensätzen erlernen und auf deren Basis Outputs generieren. Zudem berief sich OpenAI auf die Schrankenregelung für Text- und Data-Mining im Urheberrecht (TDM, § 44b UrhG), die die Vervielfältigung urheberrechtlich geschützter Werke zu Analysezwecken erlaubt. 

Die Entscheidung: Verstoß gegen das Vervielfältigungsrecht

Während internationale Verfahren in den USA derzeit meist unter der „Fair Use“-Doktrin geführt werden und britische Gerichte die Zuständigkeit für „ausländisches Training“ oft ablehnen, stellt das LG München I explizit auf den technischen Befund der „Memorisierung“ und Reproduzierbarkeit urheberrechtlich geschützter Werke im Modell ab. Entscheidend sei allein, dass ein Werk (etwa ein Liedtext) im KI-System „wiedererkennbar“ reproduzierbar gespeichert sei – unabhängig davon, wie die Reproduktion technisch zustande komme oder ob sie tatsächlich ausgegeben werde.

Eine solche Speicherung und die Wiedergabe der Texte in Gestalt einer Antwort des Chatbots auf eine Suchanfrage stellen nach Überzeugung des Gerichts eine unzulässige Vervielfältigung der geschützten Werke dar und greifen damit in das Verwertungsrecht der Rechteinhaber ein.

Die „Memorisierung“ sei auch nicht von der Schrankenregelung zum TDM gedeckt, da sie über die reine Analyse von Daten zu Trainingszwecken hinausgehe.  Die TDM-Schranke erlaube lediglich die erforderlichen Vervielfältigungen von Werken beim Zusammenstellen eines Datenkorpus für das Training von KI (wie etwa die Vervielfältigung eines Werks durch seine Überführung in ein anderes (digitales) Format oder Speicherungen im Arbeitsspeicher).Im konkreten Fall würden dagegen Werke durch die „Memorisierung“ vervielfältigt, was einen Eingriff in die Verwertungsrechte des Urhebers darstelle. Angesichts der Komplexität und Länge der Liedtexte sei es außerdem ausgeschlossen, dass die Wiedergabe rein zufällig erfolgte. Damit lehnte die Kammer eine innovationsfreundliche, analoge oder erweiterte Anwendung der Schranken klar ab.
 

Verantwortlichkeit für den KI-generierten Output

Besonders aufschlussreich sind zudem die Ausführungen des Gerichts zur Frage der Verantwortlichkeit für die von den Chatbots generierten Outputs. Nach Auffassung von OpenAI sollte der Nutzer, aber nicht das Unternehmen selbst, für die Erstellung von Outputs (und damit für die Wiedergabe der geschützten Liedtexte) verantwortlich sein, da diese Inhalte lediglich auf den Eingaben (Prompts) des Nutzers basierten. Das Gericht sah dies anders: Als Entwickler und Betreiber der Sprachmodelle trage OpenAI die Verantwortung für die Speicherung der Trainingsdaten, die die generierten Outputs entscheidend prägten. Die Verantwortung liege somit eindeutig bei OpenAI. 
 

Signalwirkung für die KI-Branche

Für Unternehmen wie OpenAI stellt das Urteil eine erhebliche Herausforderung dar. Es stellt klar, dass KI-Anbieter nicht ohne Weiteres kostenlos urheberrechtlich geschützte Inhalte zum Training ihrer Modelle verwenden dürfen. Entscheidend für die Bewertung ist die „Memorisierung“ und Reproduzierbarkeit – und nicht, wie bisher oft diskutiert, nur das Ausgangsmaterial oder der Output.

Daraus ergeben sich weitreichende Folgen für KI-Anbieter und Verwerter. KI-Anbieter werden somit künftig noch genauer prüfen müssen, ob und wie Daten für das Training ihrer Modelle genutzt werden. Zudem geht mit dem gesteigerten Haftungsrisiko von KI-Anbietern eine mögliche Neubewertung der üblichen weitreichenden Haftungsausschlüsse und vertraglichen Freizeichnungsklauseln in AGB gegenüber Anwendern einher.

Im europäischen Raum könnte sich mit dem Urteil eine vom „Fair Use“-Prinzip in den USA abweichende Rechtsauffassung etablieren: Wer KI-Modelle dauerhaft mit geschützten Werken trainiert, muss künftig Lizenzen erwerben – eine Pflicht, die europaweit Schule machen könnte. Zugleich droht eine restriktive Auslegung urheberrechtlicher Vorgaben der Wettbewerbsfähigkeit Deutschlands und Europas im Bereich der Entwicklung und Nutzung von KI-Anwendungen entgegenzulaufen und anderen Ländern oder Regionen die Gelegenheit zu geben, selbst durch flexible und privilegierende Regelungen den Rahmen für die transformative Entwicklung und Nutzung von KI-Anwendungen zu setzen.

Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig. Es ist außerdem davon auszugehen, dass mit dem Urteil nicht das letzte Wort im Rechtsstreit zwischen GEMA und OpenAI gesprochen ist. Es bleibt abzuwarten, wie die nachfolgenden Instanzen in der Sache entscheiden werden.

Das Projekt „Klimabewusst reisen“, initiiert von der Nachhaltigkeitsinitiative Futouris e.V. und dem Deutschen Reiseverband (DRV), ist mit dem Deutschen Nachhaltigkeitspreis Produkte 2026 ausgezeichnet worden. SKW Schwarz hat den Kern des Projektes, die Emissionsdatenplattform KlimaLink, bei der Umsetzunges des Projektzieles umfassend rechtlich begleitet.

Die Plattform KlimaLink, die erstmals eine standardisierte, ISO-konforme Grundlage für die Berechnung und Darstellung von Emissionsdaten für Flüge, Unterkünfte, Busse und Pkw in Form von Klimafußabdrückenbereitstellt, macht so die Klimawirkung von Reisen als bisher schwer zugänglichem Bereich transparent. In ihrer Begründung betont die Fachjury des Deutschen Nachhaltigkeitspreises Produkte: „Die Initiative zeigt, dass verlässliche und einheitliche Daten ein Schlüssel sind, um sowohl Verbraucher als auch Anbieter in nachhaltigere Entscheidungsprozesse einzubeziehen.“ Durch die Kombination aus Standardisierung, breiter Branchenbeteiligung und Integration in bestehende Vertriebssysteme ebne das Projekt den Weg zu einer klimabewussteren Gestaltung des Reisemarkts.

SKW Schwarz begleitete das Projekt vor allem mit Blick auf die rechtssichere Kommunikation von CO₂e-Daten und die Vermeidung möglicherweise irreführender oder missverständlicher Umweltaussagen. Grundlage war ein von der Kanzlei erstelltes Gutachten zur Risikoabschätzung, das die Anforderungen an Transparenz, wissenschaftliche Nachvollziehbarkeit und Wettbewerbsrecht konkretisierte.

„Gerade im Bereich nachhaltiger Produktkennzeichnungen kommt es auf eine klare rechtliche Absicherung an“, sagt Dr. Daniel Kendziur, Partner bei SKW Schwarz. „Damit Nachhaltigkeitsinnovationen wie die Emissionsdatenplattform von KlimaLink Vertrauen schaffen, müssen sie nicht nur methodisch, sondern auch rechtlich transparent und belastbar sein. Die Auszeichnung zeigt eindrucksvoll, wie rechtliche Sorgfalt und Nachhaltigkeitsinnovation Hand in Hand gehen können.“

Mit dem Deutschen Nachhaltigkeitspreis Produkte werden Produkte ausgezeichnet, die in einem der fünf Transformationsfelder – Klima, Ressourcen, Natur, Gesellschaft und Wertschöpfungskette – besonders wirksame Beiträge zur nachhaltigen Transformation leisten.

Die anhaltenden sicherheitspolitischen Spannungen in Osteuropa sowie die zunehmenden globalen geopolitischen Herausforderungen haben zu einem grundlegenden Wandel in der europäischen und deutschen Sicherheits- und Verteidigungspolitik geführt. Dadurch konnte sich die Rüstungs- und Verteidigungsindustrie in Deutschland in den vergangenen Jahren neu positionieren und ihre strategische Bedeutung für die nationale und europäische Sicherheit verdeutlichen.

Davon profitiert nicht nur die heimische, sondern auch die europäische Rüstungsindustrie. Allein in Deutschland verzeichnen Unternehmen im Defense-Bereich seit 2021 eine Umsatzsteigerung von 36 Prozent auf aktuell 31 Milliarden EUR, Tendenz stark steigend. Die daraus folgenden Umsatzerwartungen machen die Übernahme von Unternehmen in diesem Bereich derzeit besonders interessant, wie nicht zuletzt die Übernahme von Naval Vessels Lürssen (NVL) durch Rheinmetall zeigt.

Dabei dienen M&A-Transaktionen im Verteidigungssektor nicht nur wirtschaftlichen Zielen. Sie sind vielmehr zugleich ein strategischer Hebel, um die industrielle Widerstandsfähigkeit des eigenen Landes zu stärken, den Zugang zu kritischen Technologien zu sichern und nationale Sicherheitsanforderungen zu adressieren. Doch Akquisitions (M&A)-prozesse im Verteidigungssektor weisen im Verhältnis zu Transaktionen in anderen Branchen nicht unerhebliche Unterschiede auf. 

Einige dieser Besonderheiten sollen in diesem Beitrag aufgezeigt werden.

1. Die Besonderheiten deutscher Regulierung 

Zu berücksichtigen ist zunächst die besondere Regulierung des deutschen Rüstungsmarktes. In Folge des 2. Weltkriegs unterliegen nämlich Herstellung, Beförderung und Inverkehrbringung von Kriegswaffen nach Art. 26 Abs. 2 S. 1 GG und dem Kriegswaffenkontrollgesetz (KrWaffKontrG) besonderen Beschränkungen und Genehmigungspflichten. Dabei stellt das Verbot der Vorratsproduktion von Kriegswaffen für Investoren in Deutschland eine besondere Herausforderung dar. Hinzu gesellen sich komplexe und langwierige Genehmigungsverfahren. Ausländische Investoren sehen sich zudem der Meldepflicht gegenüber dem Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz (BMWK) nach §§ 60 ff. Außenwirtschaftsverordnung (AWV) konfrontiert. Hierunter fällt jeder Erwerb von 10 Prozent oder mehr der Stimmrechte an einem Rüstungsbetrieb. Aber nicht nur solche share deals, sondern auch der Erwerb bestimmter Vermögensgegenstände des Unternehmens (asset deal) sowie ausländische Transaktionen, die eine deutsche Tochtergesellschaft betreffen, fallen unter die Meldepflicht. Mehr noch sind sogar direkte und indirekte Investitionen aus anderen EU-Ländern und solche in den Rüstungszulieferbereich meldepflichtig. Erwerbsvereinbarungen müssen daher die Möglichkeit einer nationalen Sicherheitsprüfung sowie das Risiko berücksichtigen, dass die Transaktion untersagt oder strengen Bedingungen unterworfen wird.

Parallel dazu wird der Export von Gütern und Technologien, die für militärische Zwecke konzipiert sind oder geeignet sein könnten (sog. Dual Use) durch EU-Recht reguliert (Dual-Use-Verordnung, VO (EU) 2021/821). Je nach Umständen können auch europäische Wirtschaftssanktionen, die US-amerikanischen International Traffic in Arms Regulations (ITAR) oder US-amerikanische extraterritoriale Sanktionen Anwendung finden. 

Alle diese Vorschriften müssen in die Due-Diligence-Prüfung vor der Übernahme einfließen. Investoren sollten sich dieser Einschränkungen bewusst sein, die ihnen diese Gesetze und Programme sowohl während des Erwerbsprozesses als auch bei der Integration des Zielunternehmens nach dem Abschluss auferlegen können.

2. Das Problem der sensiblen Daten und des geistigen Eigentums

Deutsche Unternehmen im Verteidigungssektor arbeiten zumeist mit klassifizierten Informationen oder nehmen an vertraulichen Regierungsverträgen teil. Dies birgt spezifische Compliance-Risiken für den Verteidigungssektor, schränkt den Umfang von Due-Diligence-Verfahren ein und stellt besondere Herausforderungen für die Integration des übernommenen Unternehmens dar.

Geistiges Eigentum ist vielfach ein entscheidender Vermögenswert im Verteidigungssektor und erfordert eine gründliche Prüfung. Unternehmenskaufverträge in diesem Bereich enthalten daher häufig umfangreiche branchenspezifische Bestimmungen zur Übertragung oder Lizenzierung von IP (Intellectual Property)-Rechten, die nicht selten darauf abzielen, die Wartung und Unterstützung von Ausrüstung der Streitkräfte auch nach Vertragsende sicherzustellen. Bei Kooperationen mit öffentlichen Institutionen oder ausländischen Partnern kann, wie der drohende Abbruch der Zusammenarbeit von Deutschland und Frankreich beim Futur Combat Air System (FCAS)-Projekt zeigt, die Frage des geistigen Eigentums noch komplexer werden.

3. Komplexität der Lieferketten im Verteidigungssektor

Die heimische Verteidigungsindustrie ist in die europäischen und, wie das Problem der Seltenen Erden zeigt, globalen Lieferketten fest eingebunden. Rüstungsunternehmen agieren dabei vielfach als Lieferanten, Integratoren oder Hauptauftragnehmer und stehen üblicherweise in Interaktion mit Regierungen, Kunden, Lieferanten und Partnern im In- und Ausland.

Diese Vernetzung schafft strategische Chancen, birgt jedoch auch erhebliche regulatorische Risiken, denn deutsche Unternehmen müssen dabei häufig ausländische Standards wie z. B. die US-amerikanische International Traffic in Arms Regulation (ITAR) einhalten, und ein Kontrollwechsel kann Anforderungen an Drittparteien-Genehmigungen oder behördliche Benachrichtigungen in mehreren Rechtsordnungen auslösen.

Daher muss die Due-Diligence-Prüfung bei Übernahmeverhandlungen im Rüstungsbereich eine sorgfältige Überprüfung von Haftungsallokationsklauseln, Verpflichtungen zu industriellen und technologischen Vorteilen sowie des Status laufender Projekte umfassen – oft das Kernstück des Erfolgs des Zielunternehmens (Target). Das Einholen der erforderlichen Drittparteien-Genehmigungen sollte in die Abschlussbedingungen integriert werden. Schließlich müssen Synergien nach der Übernahme im Hinblick auf grenzüberschreitende Integration bewertet werden, die ein starkes Wachstumsinstrument sein kann, aber auch erhebliche vertragliche und regulatorische Komplexität mit sich bringt.

4. M&A-Finanzierung in einem sich rasant wandelnden Sektor

Lange Zeit mieden viele öffentliche, institutionelle und private Fonds den Verteidigungssektor, da sich in Deutschland zu historischen Ressentiments auch die Auffassung gesellte, dass der Defense-Bereich aufgrund von Reputationsrisiken im Zusammenhang mit Waffen, Konflikten und Korruption mit ESG (Environmental, Social, Governance)-Prinzipien unvereinbar sei. Diese Wahrnehmung hat sich zwischenzeitlich mehrheitlich gewandelt, da Verteidigung zunehmend als strategische Branche begriffen wird, die für nationale Stabilität und Souveränität von entscheidender Bedeutung ist. Kreditgeber und Investoren reagieren hierauf langsam mit der Überarbeitung ihrer Ausschlusskriterien, der Unterscheidung zwischen verteidigungsbezogenen und rein militärischen Aktivitäten, der Entwicklung eines branchenspezifischen ESG-Rahmens, dem Fokus auf Transparenz, Governance, Anti-Korruptions-Compliance und Menschenrechte sowie mit der Einführung maßgeschneiderter Due-Diligence-Mechanismen. Infolgedessen wird der Defense-Sektor zwar weiterhin als sensibel, aber zunehmend doch auch für Unternehmen mit starker Corporate Governance, strikt regulatorischer Compliance und proaktivem ESG-Risikomanagement als „investierbar“ angesehen. Dieser Übergangsprozess muss in den Abschlussprozess einbezogen werden, einschließlich der Finanzierungskonditionen, Zusicherungen und Gewährleistungen sowie der Erwartungen der Investoren.

5. Einbeziehen der Auswirkungen geopolitischer Spannungen 

Jenseits der nationalen Sicherheitsprüfungen können internationale Spannungen – ob bewaffnete Konflikte, Handelsstreitigkeiten oder Zollkriege – direkte Auswirkungen auf Transaktionen im Verteidigungssektor haben. Solche Entwicklungen können Investitionsentscheidungen, strategische Allianzen und regulatorische Genehmigungen beeinflussen, während sie gleichzeitig Lieferketten stören, Kosten erhöhen und Unsicherheiten schaffen. Kaufverträge im Rüstungsbereich sollten daher stets ausdrücklich die potenziellen Auswirkungen solcher Störungen auf die geplante Transaktion und deren Durchführung vertraglich berücksichtigen.

6. Integration von ESG, Ethik und Compliance-Überlegungen

Die Integration von ESG-Kriterien ist mittlerweile entscheidend, um Kapital anzuziehen und Reputationsrisiken zu minimieren. Dabei ist der Verteidigungssektor (historisch betrachtet) in allen Ländern besonders anfällig für Korruption, weil Regierungen regelmäßig die Endnutzer sind und der Beschaffungsprozess häufig über mehrere Vermittler läuft. Auch deshalb sehen Anti-Korruptionsgesetze in Deutschland und anderen Rechtsordnungen schwere straf- und zivilrechtliche Sanktionen für Unternehmen und Einzelpersonen vor, die Bestechungsgelder anbieten oder annehmen. Diese Risiken müssen folglich während der Due-Diligence-Prüfung sorgfältig bewertet und im M&A-Vertrag berücksichtigt werden – insbesondere durch Zusicherungen, Gewährleistungen und Entschädigungsregelungen, um robuste Compliance- und ethische Schutzmaßnahmen sicherzustellen.

7. Berücksichtigung von Verteidigungssektor-spezifischen Aspekten in Transaktionsdokumenten und Verhandlungen

Schließlich beeinflussen die besonderen Merkmale des Verteidigungssektors nicht nur die Unternehmensbewertung und Due-Diligence-Prüfung, sondern auch die Gestaltung der Transaktionsdokumente und den Ablauf der Vertragsverhandlungen. Erwerbsvereinbarungen umfassen daher typischerweise:

• Die Feststellung behördlicher Genehmigungen und des Einhaltens betroffenen Regulierungsrechts, die Erteilung erforderlicher Lizenzen bzw. Autorisierungen sowie die Einwilligung der Vertragsparteien zu Übertragungen oder Kontrolländerungen;
• erweiterte Zusicherungen und Gewährleistungen, die regulatorische Compliance, den Umgang mit sensiblen Daten, die Rechte an geistigem Eigentum und die Korruptionsfreiheit abdecken, sowie
• umfassende Entschädigungsregelungen, die insbesondere auf Risiken zugeschnitten sind, die während der Due-Diligence-Prüfung identifiziert wurden, welche die Einhaltung von Gesetzen und Vorschriften beinhaltet.

Wie bei jeder M&A-Transaktion müssen solche im Verteidigungssektor sorgfältig geplant und umgesetzt werden. Branchenspezifische Überlegungen dürfen dabei niemals außer Acht gelassen werden. In einem Kontext, der sich durch steigende öffentliche Investitionen, zunehmende geopolitische Spannungen sowie den Innovations- und Produktivitätsdruck auszeichnet, sind und bleiben Unternehmenstransaktionen ein kraftvoller Wachstumstreiber – vorausgesetzt, die Besonderheiten der Branche werden hinreichend berücksichtigt.

Unsere auf den Kauf und Verkauf und die Umwandlung sowie regulatorische Compliance insbesondere im Tech-Sektor spezialisierten Anwälte arbeiten eng zusammen, um Mandanten durch diese Herausforderungen zu führen und ihr strategisches Wachstum in diesem höchst sensiblen Sektor zu unterstützen. Dr. Thomas Hausbeck. LL.M. und das Defense-Team von SKW Schwarz unterstützen Ihr Unternehmen gerne bei der effektiven Verfolgung der Nachhaltigkeitsziele.

Die rasante Entwicklung und Integration von Künstlicher Intelligenz (KI) in sicherheitsrelevante Technologien stellt auch die Verteidigungsindustrie vor neue Herausforderungen. Mit der Verabschiedung der KI-Verordnung (KI-VO) hat die Europäische Union einen umfassenden Rechtsrahmen geschaffen, der den Einsatz von KI-Systemen regulieren soll – insbesondere auch in (hoch-) riskanten Einsatzfeldern.

Für Unternehmen, die KI-Systeme im militärischen Umfeld entwickeln, vertreiben oder einsetzen, stellt sich daher die zentrale Frage: Wann gilt die KI-Verordnung – und wann nicht? 

Die Kurzantwort lautet: Die KI-VO gilt nur dann, wenn das KI-System nicht ausschließlich militärischen oder sicherheitsbezogenen Zwecken dient. Sobald ein KI-System (auch) für zivile oder gemischte Zwecke verwendet wird – etwa im Rahmen von Dual-Use-Konzepten oder im Rahmen von internen Anwendungen (bspw. im HR-Bereich) – greift die KI-VO und bringt umfangreiche Pflichten mit sich. Im Detail:

1. Keine Anwendbarkeit der KI-VO bei ausschließlich militärischer Nutzung

Die KI-Verordnung findet keine Anwendung auf KI-Systeme, die ausschließlich für militärische, verteidigungspolitische oder nationale Sicherheitszwecke verwendet werden. Dies ergibt sich unmittelbar aus Art. 2 Abs. 3 S. 2 KI-VO, der insoweit eine klare Ausnahme formuliert – und zwar unabhängig davon, ob das KI-System von staatlichen oder privaten Stellen betrieben wird.

Die Ausnahme basiert auf Art. 4 Abs. 2 EUV, der die nationale Sicherheit als ausschließliche Zuständigkeit der Mitgliedstaaten definiert. Ergänzend verweist die Verordnung auf die in Art. 42 EUV geregelte gemeinsame Verteidigungspolitik der Union, die den Mitgliedstaaten weitreichende Autonomie bei der Organisation ihrer militärischen Fähigkeiten einräumt.

Die Ausnahme dient dem Schutz der Verteidigungsfähigkeit und der sicherheitspolitischen Interessen der EU-Mitgliedstaaten. In militärischen Konfliktsituationen, bei der Abwehr hybrider Bedrohungen oder im Rahmen nachrichtendienstlicher Tätigkeiten sind die Anforderungen der KI-VO – etwa Transparenzpflichten oder Dokumentationsvorgaben – häufig nicht praktikabel und könnten sicherheitsrelevante Bedürfnisse unterlaufen.

2. Abgrenzung zu gemischten oder zivilen Zwecken („Dual Use“)

Die vorgenannte Ausnahme gilt jedoch nur dann, wenn das KI-System ausschließlich für militärische Zwecke bestimmt ist. Sobald ein KI-System auch für zivile, humanitäre oder polizeiliche Zwecke verwendet wird, fällt es in den Anwendungsbereich der KI-VO. Dies betrifft insbesondere sogenannte Dual-Use-Systeme, die sowohl militärisch als auch zivil genutzt werden.

Die rechtliche Bewertung hängt dabei von der objektiven Zweckbestimmung des KI-Systems ab. Ein bloß potenzieller militärischer Einsatz reicht hierbei nicht aus. Maßgeblich ist, ob das System nachweislich und ausschließlich für militärische Zwecke konzipiert, angepasst und eingesetzt wird. Eine Orientierung bietet hierfür u.a. § 104 GWB, der militärische Zwecke im Rahmen der Verteidigungsvergabe definiert.

Besonders relevant ist auch Erwägungsgrund 24 der KI-VO: Wird ein ursprünglich militärisch genutztes KI-System vorübergehend oder dauerhaft für andere Zwecke eingesetzt – etwa zur Strafverfolgung oder für zivile Anwendungen – müsse die Pflichten der KI-VO (insoweit) umgesetzt werden. Gleichzeitig stellt die Verordnung jedoch klar, dass militärische Anwender nicht durch die KI-VO behindert werden dürfen. Auch wenn ein KI-System also grundsätzlich unter die Verordnung fällt, dürfen militärische Stellen in ihrer Tätigkeit nicht eingeschränkt werden – etwa durch behördliche Aufsicht oder Offenlegungspflichten. Die Umsetzung regulatorischer Pflichten ist hier also nicht ganz unkompliziert, weshalb es stets einer Prüfung im jeweiligen Einzelfall bedarf.

3. KI-Systeme im Unternehmen – Beispiel HR

Neben dem operativen Einsatz in sicherheitsrelevanten Bereichen nutzen viele Unternehmen der Verteidigungsindustrie KI-Systeme auch intern, etwa im Bereich HR. Hier gelten die Vorgaben der KI-VO uneingeschränkt, da der verfolgte Zweck nicht ausschließlich militärisch ist, sondern „gewöhnliche“ unternehmensinterne Use Cases verfolgt werden. Soweit also eine entsprechende, interne Nutzung von KI-Systemen erfolgt, gelten aus Sicht der KI-VO keine rechtlichen Besonderheiten.

Fazit: Klare rechtliche Bewertung erforderlich 

Die KI-Verordnung bringt weitreichende Implikationen für die Verteidigungsindustrie mit sich. Während rein militärische Anwendungen von der Regulierung ausgenommen sind, unterliegen gemischte oder interne KI-Systeme den umfangreichen Anforderungen der Verordnung. Eine sorgfältige rechtliche Prüfung ist daher unerlässlich – insbesondere bei Dual-Use-Konstellationen oder (temporären) Zweckänderungen.

SKW Schwarz verfügt über langjährige Erfahrung im Bereich Technologie-, Vergabe- und Verteidigungsrecht. Wir unterstützen Unternehmen der Sicherheits- und Verteidigungsindustrie gerne bei der rechtssicheren Bewertung, Implementierung und Dokumentation von KI-Systemen.

Das aktuelle JUVE Handbuch Wirtschaftskanzleien 2025/2026 wurde veröffentlicht. Besonders erfreulich ist das erneute Ranking der Gesamtkanzlei als eine der TOP 50 Wirtschaftskanzleien im nationalen Überblick.

Das SKW Schwarz Medienteam wird in dem Ranking erneut als „Fünf-Sterne-Praxis" empfohlen! Alle anderen Teams konnten ihre Platzierung halten.

Als eine der Top-50 Kanzleien in Deutschland wird SKW Schwarz als „Full-Service-Kanzlei, die in Digital- und Techthemen eine gefragte Beraterin ist“, bezeichnet. „Bei IT u. Datenschutz sowie im Medienrecht positioniert sie sich als Alternative zu Großkanzleien“.

Wir gratulieren allen 16 im Handbuch empfohlenen Anwältinnen und Anwälten:

• Dr. Dorothee Altenburg: Marken- und Designrecht / Wettbewerbsrecht, Medien (Vertrags- und Urheberrecht)
• Dr. Markus Brock: Marken- und Designrecht / Wettbewerbsrecht
• Markus von Fuchs: Marken- und Designrecht / Wettbewerbsrecht
• Dr. Johann Heyde: Medien (Vertrags- und Urheberrecht)
• Dr. Magnus Hirsch: Marken- und Designrecht / Wettbewerbsrecht
• Dr. Thomas Hohendorf: Marken- und Designrecht / Wettbewerbsrecht
• Margret Knitter: Marken- und Designrecht / Wettbewerbsrecht
• Dr. Stephan Morsch: M&A
• Dr. Rembert Niebel: Marken- und Designrecht / Wettbewerbsrecht
• Dr. Matthias Nordmann: IT-Recht (Datenrecht/Verträge und Lizenzen)
• Dr. Matthias Orthwein: IT-Recht (Datenrecht/Verträge und Lizenzen)
• Dr. Andreas Peschel-Mehner: Medien (Vertrags- und Urheberrecht)
• Sandra Sophia Redeker: Marken- und Designrecht / Wettbewerbsrecht
• Martin Schweinoch: IT-Recht (Datenrecht/Verträge und Lizenzen)
• Dr. Sebastian Graf von Wallwitz: M&A
• Dr. Konstantin Wegner: Medien (Vertrags- und Urheberrecht)

Ein besonderer Glückwunsch geht an Dr. Dorothee Altenburg für die erneute Nennung in der Kategorie „Führender Name im Markenrecht", Dr. Andreas Peschel-Mehner für die Nennung in der Kategorie „Führende Namen im Urheberrecht" sowie Dr. Thomas Hohendorf in der Kategorie "Aufsteiger im Marken- und Wettbewerbsrecht".

Die Redaktion des JUVE Handbuchs Wirtschaftskanzleien recherchiert in jedem Jahr die Entwicklungen in zahlreichen Rechtsgebieten und Regionen. Im Rahmen der Recherche werden mehrere tausend Mandanten, Rechtsanwälte, Inhouse-Counsel und Richter befragt. Die Auszeichnungen gelten als die wichtigsten im deutschen Rechtsmarkt.

Die sicherheitspolitische Zeitenwende in Europa führt zu einem tiefgreifenden Wandel in der Innovationsförderung. Wurde das Thema häufig auch aus politischen und ethischen Gründen durch die Tech-Industrie und universitäre Forschungseinrichtungen mit Desinteresse oder Ablehnung, etwa durch zahlreiche Zivilklauseln, durch die Kooperationen mit militärischer Forschung verboten werden, behandelt, ist nun eine neue Dynamik entstanden. Dies führt auch zu Veränderungen in der Förderlandschaft.  Technologien mit doppeltem Verwendungszweck – also Dual-Use-Technologien, die sowohl zivil als auch militärisch eingesetzt werden können – rücken zunehmend in den Fokus der europäischen und deutschen Förderpolitik. Für Unternehmen u.a. aus der Tech-Industrie, Robotik, KI, Sensorik, Drohnenherstellung oder Cybersicherheit eröffnen sich dadurch neue Finanzierungs- und Wachstumsperspektiven.

Im Folgenden nennen wir die wichtigsten Programme, die aktuell besonders relevant sind.

1. Europäischer Verteidigungsfonds (European Defence Fund – EDF)

Der EDF ist das zentrale EU-Instrument zur Förderung gemeinsamer Forschungs- und Entwicklungsprojekte im Verteidigungsbereich. Mit einem Budget von über 1,1 Mrd. € im Jahr 2025 unterstützt die Europäische Kommission Vorhaben in Bereichen wie KI, Robotik, Sensorik, Raumfahrt, Kommunikation, Simulation, Autonomie und Schutztechnologien. Für das Jahr 2026 hat die EU Kommission einen ähnlich hohen Betrag vorgesehen.

Hiermit können Forschungsprojekte mit bis zu 100 % und Entwicklungsprojekte anteilig mit bis zu 90 % gefördert werden. Über das EU Defence Innovation Scheme (EUDIS), das Bestandteil des EDF ist, werden gezielt KMU und Start-ups gefördert, die neue Technologien in den Verteidigungssektor hineinentwickeln möchten.

Für Unternehmen mit fortgeschrittenen technologischen Kompetenzen – etwa in KI-gestützter Datenanalyse, Sensorik, Cyberabwehr oder autonomer Systemtechnik – ist der EDF derzeit das bedeutendste Förderprogramm Europas.

2. NATO DIANA – Defence Innovation Accelerator for the North Atlantic und NIF – NATO Innovationsfonds

DIANA ist das Innovationsprogramm der NATO zur Unterstützung von Dual-Use-Start-ups und technologieorientierten KMU. Es bietet Accelerator-Programme u.a. Palladion an der Universität der Bundeswehr in München, Testzentren, Mentoring und Seed-Finanzierung für Technologien mit sicherheitsrelevanten Anwendungen (z. B. Energie-, Material-, Kommunikations- oder Sensoriklösungen).

DIANA versteht sich als Brücke zwischen Start-ups, Industrie, Forschung und militärischen Anwendungen.  Ausgewählte Unternehmen erhalten Zugang zu hochmodernen Testeinrichtungen. Zudem können sie Mittel aus dem NIF, der mit 1 Milliarde EUR ausgestattet ist, erhalten.

3. Europäische Investitionsbank (EIB) & European Investment Fund (EIF)

Die EIB hat 2024 ihre internen Förderregeln angepasst, um Dual-Use-Projekte besser finanzieren zu können. Gefördert werden insbesondere Infrastruktur-, Raumfahrt-, Sensorik- oder Kommunikationsprojekte, die zivil nutzbar, aber auch strategisch sicherheitsrelevant sind.

Der EIF hat darüber hinaus mit der Defence Equity Facility (DEF) ein erstes Wagniskapital-Instrument aufgelegt, das Investitionen in junge Defence- und Dual-Use-Unternehmen erleichtert. Diese Programme sind besonders interessant für Technologie-Start-ups mit Kapitalbedarf, die noch nicht über Fördererfahrung verfügen. Dabei findet keine direkte Beteiligung statt, sondern diese erfolgt über die Unterstützung durch insgesamt 175 Mio. EUR von Private-Equity- und Risikokapitalfonds statt, die in verteidigungsrelevante Technologien (auch dual-use) investieren.

4. Nationale Programme und Strukturen in Deutschland

Die Bundesrepublik Deutschland ergänzt die europäischen Förderinstrumente um eigene Programme:
•    Cyberagentur GmbH (Agentur für Innovation in der Cybersicherheit): Förderung disruptiver Forschungsprojekte im Bereich Cyberabwehr, KI und Quantenkommunikation, ausdrücklich auch mit Dual-Use-Potenzial.
•    Cyber Innovation Hub der Bundeswehr (CIHBw): Fördert die Schnittstelle zwischen Start-up und Bundeswehr und soll zivile Software oder Produkte von Startups, die am Markt bereits verfügbar sind, an die Bedürfnisse der Bundeswehr anpassen und für militärische Systeme nutzbar machen. Dabei werden keine eigenen Fördermittel bereitgestellt, sondern es werden Kooperationen mit der Bundeswehr vermittelt.
•    Zentrales Innovationsprogramm Mittelstand (ZIM): Offenes FuE-Förderprogramm des BMWK für KMU-Innovationen, das auch bei Dual-Use-Projekten anwendbar ist.
•    Exportinitiative Sicherheits- und Verteidigungsindustrie (BMWK): Unterstützt Unternehmen beim Marktzugang im Ausland.Forschungsaufträge des BAAINBw: Direkte Forschungs- und Entwicklungsaufträge im wehrtechnischen Bereich.

5. Rechtliche und regulatorische Aspekte

Die Förderung von Defense- oder Dual-Use-Technologien ist nicht nur eine Frage der Finanzierung, sondern auch des regulatorischen Rahmens. Unternehmen müssen insbesondere folgende Punkte beachten:
•    Exportkontrolle und Genehmigungspflichten (BAFA, EU-Dual-Use-Verordnung)
•    Geheimschutzanforderungen und Sicherheitsfreigaben bei militärnahen Projekten
•    Vergaberechtliche Besonderheiten bei EDF- oder BAAINBw-Projekten
•    IP- und Lizenzierungsfragen bei EU-Kofinanzierungen

Für eine erfolgreiche Antragstellung empfiehlt sich daher eine frühzeitige rechtliche Beratung – sowohl zur Förderfähigkeit als auch zur Compliance-Strukturierung.

Fazit

Die Förderlandschaft im Bereich Defense Tech und Dual Use befindet sich im Umbruch: Während klassische EU-Programme weiterhin primär zivil ausgerichtet sind, entstehen parallel eigenständige Verteidigungs- und Sicherheitsfonds, die auch industrielle Hochtechnologien mit sicherheitspolitischem Bezug adressieren.

Für technologieorientierte Unternehmen aus Deutschland bieten sich dadurch attraktive Finanzierungs- und Wachstumschancen – vorausgesetzt, sie verbinden zivile Innovation mit strategischem Mehrwert für Sicherheit und Verteidigung.

SKW Schwarz berät Unternehmen bei der rechtssicheren Strukturierung, Beantragung und Durchführung von Förderprojekten im Bereich Defense Tech und Dual-Use – von der Förderfähigkeitsprüfung bis zur Vertragsgestaltung mit europäischen und außereuropäischen Partnern.
 

SKW Schwarz wurde auch 2025 wieder als eine der führenden Kanzleien im Bereich des geistigen Eigentums im renommierten IP Stars Ranking ausgezeichnet. Das international anerkannte Ranking gilt als wichtiger Wegweiser der IP-Rechtsbranche und bestätigt die herausragende Expertise unserer Kanzlei im Bereich des gewerblichen Rechtsschutzes.

Kanzleiranking 2025

Im Bereich „Copyright & Related Rights“ wird SKW Schwarz erneut als Top-Tier-Kanzlei geführt. Auch im Bereich „Trade Mark – Law Firms“ konnte die Kanzlei ihre Tier-2-Platzierung erfolgreich behaupten.

Trade Mark Stars 2025

Unsere Partnerinnen und Partner Dr. Dorothee Altenburg, Dr. Markus Brock, Margret Knitter, Dr. Rembert Niebel und Dr. Oliver Stöckel wurden als „Trade Mark Stars 2025“ ausgezeichnet. Diese Ehrung unterstreicht die anerkannte Fachkompetenz unseres IP-Teams und unsere führende Position in markenrechtlichen Fragen.

Rising Star 2025

Lara Guyot wurde erneut als „Rising Star“ ausgezeichnet. Mit ihrem Engagement und ihrer fachlichen Exzellenz prägt sie maßgeblich den Erfolg des IP-Teams von SKW Schwarz.

Notable Practitioners

Als „Notable Practitioners“ wurden unsere erfahrenen Anwältinnen und Anwälte Dr. Magnus Hirsch, Dr. Daniel Kendziur, Dr. Andreas Peschel-Mehner und Sandra Sophia Redeker gewürdigt.

Die IP Stars Rankings und die zugehörigen Managing IP Awards basieren auf umfangreichen Interviews sowie E-Mail- und Online-Umfragen unter tausenden von Kanzleien, IP-Anwältinnen und -Anwälten sowie Mandantinnen und Mandanten weltweit.

Wir freuen uns über die erneute Anerkennung, sind stolz auf die Leistungen unseres Teams und danken unseren Mandantinnen und Mandanten für ihr Vertrauen in unsere Arbeit.

Nachhaltigkeit ist eines der bestimmenden Themen in politischen und wirtschaftlichen Entscheidungsprozessen. Auch in der Immobilienwirtschaft hat das Thema Nachhaltigkeit einen hohen Stellenwert. Immobilienunternehmen, Projektentwickler und Investoren berücksichtigen diese Aspekte zunehmend und positionieren sich auf dem Markt durch entsprechende Umweltkommunikation, kurz: durch Green Claims.

Mit der EmpCo-Richtlinie der Europäischen Union („Directive on Empowering Consumers for the Green Transition“) wird ein neuer Standard für die Verwendung und Zulässigkeit von Umweltaussagen eingeführt: Verbraucherinnen und Verbraucher sollen zuverlässig vor Greenwashing geschützt werden. Unternehmen müssen daher strenge Nachweispflichten erfüllen, bevor sie sich mit Begriffen wie „umweltfreundlich“, „klimaneutral“ oder „grün“ am Markt präsentieren können.

Die Folge: Unternehmen sind gefordert, ihre Marketingpraktiken grundlegend zu überdenken und sich mit Prozessen zur Nachweisführung, Zertifizierung und rechtlichen Überprüfung zu befassen. Anderenfalls drohen wettbewerbsrechtliche Konsequenzen.

Dieser Beitrag zeigt, welche rechtlichen Fragestellungen sich gerade für Immobilienunternehmen in Deutschland und Europa aktuell in dieser Hinsicht ergeben, wie diese gelöst werden können und wie man Risiken in der Umweltwerbung wirksam minimiert.

Die EmpCo-Richtlinie wurde bereits am 17. Januar 2024 vom Europäischen Parlament verabschiedet und trat am 26. März 2024 offiziell in Kraft. Aktuell wird das Thema aber jetzt. Denn innerhalb von 24 Monaten – das heißt bis spätestens Ende März 2026 – müssen alle EU-Mitgliedstaaten die Richtlinie in nationales Recht umsetzen; für Deutschland ist eine Reform des Gesetzes gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG) vorgesehen. Der Regierungsentwurf hierfür liegt seit Anfang September 2025 vor.

EmpCo verfolgt das Ziel, irreführende Umweltaussagen und Greenwashing in der Verbrauchermarketing-Kommunikation dauerhaft zu unterbinden. Die Richtlinie legt fest, dass Unternehmen Umweltaussagen nur noch dann werblich nutzen dürfen, wenn diese zutreffend und spezifiziert sind.

Ein zentrales Element ist dabei das Verbot unbelegter allgemeiner Umweltaussagen. Begriffe wie „umweltfreundlich“, „nachhaltig“, „grün“ oder „biobasiert“ dürfen in der Werbung nur noch verwendet werden, wenn für sie eine „anerkannte hervorragende Umweltleistung“ nachgewiesen werden kann. Dieser Ansatz ist bereits jetzt in Deutschland durch die Anforderungen an mehrdeutige Umweltaussagen abgedeckt.

Werbung mit Klimaneutralität ist in Zukunft untersagt, wenn diese ausschließlich oder auch nur zum Teil durch Kompensationsmaßnahmen („Offsetting“) erreicht wird – eine Reaktion auf die Kritik, dass Ausgleichszahlungen für Treibhausgasemissionen oft keinen tatsächlichen Umweltnutzen bewirken. Eine weitere neue zentrale Regelung lautet: Nachhaltigkeitssiegel oder Umweltlabels müssen auf einem Zertifizierungssystem basieren, das bestimmten Anforderungen genügt, oder von staatlichen Stellen eingeführt worden sein; „Green-Labelling“ ohne entsprechende Grundlage wird verboten.

Auch Aussagen über die zukünftige Umweltleistung eines Unternehmens oder Produkts sind nicht mehr ohne Weiteres möglich. Ob ein Klima- oder Umweltziel beispielsweise für das Jahr 2030 kommuniziert werden kann, hängt davon ab, ob ein detaillierter und realistischer Umsetzungsplan vorliegt, der u.a. messbare und zeitgebundene Ziele umfasst – und der laufend von externen Sachverständigen begutachtet werden muss.

EmpCo erfasst sowohl schriftliche als auch mündliche Aussagen und stellt strenge Anforderungen an die Klarheit von Informationen sowie die Nachweisführung. Unternehmen müssen sicherstellen, dass alle Kommunikationsformen – ob in Broschüren, auf Websites, im Vertriebsgespräch oder bei Events – die Richtlinie und darauf basierende Zertifizierungsstandards strikt einhalten. Bereits bestehende Claims sind nicht durch Übergangsfristen geschützt und müssen überprüft und ggf. zertifiziert werden, um auch in Zukunft noch verwendet werden zu dürfen. Gelingt das nicht, müssen sich Unternehmen unter Umständen von ggf. sogar lang erprobten Kampagnen, Claims oder sogar Marken verabschieden. 

Die zentralen Herausforderungen der EmpCo-Richtlinie bzw. des neuen UWG für die Immobilienbranche bestehen deshalb darin, Umweltaussagen präzise und zutreffend zu formulieren und die neuen Vorgaben in bestehende Prozesse und Verträge zu integrieren sowie Nachweise zu führen und, soweit anwendbar, Zertifizierungen einzuholen. Wer als Bauherr, Projektentwickler oder Betreiber mit Begriffen wie „umweltfreundlich“, „klimaneutral“, „nachhaltig“ oder „grün“ werben will, muss zusätzlich sicherstellen, dass für die Projekte tatsächlich eine anerkannte hervorragende Umweltleistung besteht. Die entsprechende Dokumentation betrifft etwa Energieverbrauch, Ausstoß von Treibhausgasen, Verwendung nachhaltiger Materialien u.v.m.

Aus diesen rechtlichen Herausforderungen ergeben sich ganz praktische Fragen: Wie müssen die Umweltclaims rechtlich geprüft und validiert werden? Welche internen Dokumentations- und Compliance-Routinen sind anzupassen oder neu einzuführen, damit alle Claims lückenlos nachweisbar sind? Bestehende Verträge – z. B. mit Lieferanten oder Dienstleistern – benötigen ggf. Zusatzvereinbarungen, die die Nachweisverpflichtung und Haftung eindeutig regeln. Neue Nachhaltigkeitssiegel oder Labels dürfen nur noch verwendet werden, wenn sie einer konformen und transparenten Zertifizierung zugrunde liegen, die regelmäßig überprüft und fortgeschrieben wird. Für Versprechen bezüglich künftiger Umweltleistungen muss ein detaillierter Umsetzungsplan mit realistischer (Zwischen-)Zieldefinition erstellt werden.

Unternehmen in der Immobilienwirtschaft sollten eine ganzheitliche Strategie für rechtskonforme Umweltkommunikation entwickeln: Claim, Kommunikation, Validierung, Nachweisführung. Vorgehensweise und Best Practices orientieren sich daran, alle Green Claims vorab zu prüfen, validierte Nachweise zu erbringen und Prozesse zur kontinuierlichen Anpassung an neue Vorgaben einzuführen. Grundsätzlich empfiehlt sich die Einrichtung eines digitalen Nachweissystems, das alle aktuellen Zertifikate, Life Cycle Assessments (LCA-Berichte) und Auditdaten zentral dokumentiert und bei Rückfragen oder im Streitfalle sofort verfügbar macht.

Die Zusammenarbeit mit anerkannten Zertifizierungspartnern erhöht die Rechtssicherheit und den Vertrauensfaktor gegenüber Investoren, Mietern und Partnern. Regelmäßige Compliance-Schulungen für alle Abteilungen – insbesondere Vertrieb, Marketing, Rechtsabteilung – sollten Pflicht werden. Für die Kommunikation empfiehlt sich Transparenz: Statt pauschaler Begriffe werden die konkret gemessenen Ergebnisse und zertifizierten Leistungen in den Mittelpunkt gerückt, ergänzt um eine digitale Verweisstruktur (z. B. QR-Codes in Broschüren und auf Websites).

Vertragliche Regelungen zu Nachweispflichten, Haftung und Rücktrittsrecht sollten in alle Projekt-, Lieferanten- und Dienstleistungsverträge eingebunden werden. Das Monitoring von Claims und die fortlaufende Aktualisierung der Daten sind zentral, um regelmäßig neue gesetzliche Vorgaben und Branchenstandards umzusetzen.

Die EmpCo-Richtlinie setzt für die Immobilienbranche einen neuen Standard für rechtssichere und glaubwürdige Umweltkommunikation. Nur wer sorgfältig Nachweis führt, unabhängige Zertifizierungen und transparente Informationsprozesse implementiert, bleibt langfristig wettbewerbsfähig und agiert rechtssicher. Unternehmen müssen ihre Prozesse, Vertragsinhalte und Kommunikationsstrategien proaktiv anpassen und ein Compliance-System etablieren, das Green Claims in sämtlichen Medien und Vertriebskanälen vorab prüft und dokumentiert. Die künftige Entwicklung wird eine weitere Verschärfung und Professionalisierung – sowohl bei der rechtlichen Prüfung als auch in der technischen Umsetzung und Digitalisierung der Zertifikate und Umweltnachweise – mit sich bringen.

Dr. Max-Niklas Blome, Partner bei SKW Schwarz, ist am 24. September 2025 zum Notar in Frankfurt bestellt worden. Damit zählt das Notariat der Kanzlei nunmehr insgesamt fünf Notare an den Standorten Frankfurt und Berlin.

Max-Niklas Blome war im August 2025 zu SKW Schwarz gewechselt. Mit seinem Zugang führt SKW Schwarz den Ausbau der gesellschaftsrechtlichen und notariellen Praxis konsequent fort. 

„Das Notariat hat sich zu einem wichtigen Pfeiler unseres Beratungsspektrums entwickelt“, sagt Dr. Stephan Morsch, Managing Partner von SKW Schwarz, „wir freuen uns sehr, für unsere Mandanten durch vier Notare in Frankfurt und einen Notar in Berlin umfassend notariell tätig werden zu können, vor allem in den Bereichen Nachfolge, Gesellschaftsrecht/M&A und Immobilien.“

Datenzugang, Datenweitergabe und neue Vorgaben für das Cloud Switching

Gebäude sind heute Datenräume. Sensoren und IoT-Systeme liefern Informationen über Energieflüsse, Klima, Zutrittskontrollen oder Flächennutzung. Diese Daten sind wertvoll für Betreiber, Mieter und Dienstleister, bislang aber häufig in proprietären Systemen gebunden. Seit dem 12. September 2025 gilt mit dem Data Act ein verbindlicher europäischer Rechtsrahmen, der den Zugang zu und die Nutzung von Daten neu ordnet. 

Der Data Act stärkt die Position der Nutzer. Wer ein vernetztes Produkt oder einen verbundenen Dienst nutzt, hat Anspruch auf die dabei generierten Daten. Diese Daten dürfen vom Nutzer auch an Dritte weitergegeben werden. 

Chancen und Risiken für die Immobilienbranche

Hersteller und Anbieter vernetzter Produkte und verbundener Dienste müssen diese zukünftig so ausgestalten, dass ein Zugriff auf diese Nutzungsdaten tatsächlich möglich ist. Für die Immobilienbranche bedeutet das eine spürbare Verschiebung der „Datenmacht“: Betreiber und Mieter können Daten einfordern, die bislang allein beim Hersteller oder Diensteanbieter lagen.

Damit verbinden sich Chancen und Pflichten. Diese Datentransparent ermöglicht neue Geschäftsmodelle und effizientere Betriebsprozesse. Gleichzeitig müssen Unternehmen ihre Verträge, technischen Schnittstellen und Compliance-Prozesse überprüfen. Datenschutz, Geschäftsgeheimnisse und Haftungsfragen sind sorgfältig zu adressieren. Von zentraler Bedeutung ist jedoch vor allem, dass eine Verwendung der Daten, etwa durch die Gebäudeverwaltung nur noch mit der Zustimmung der Nutzer überhaupt gestattet ist.  

Zugang, Weitergabe und Schutz von Daten

Das Herzstück des Data Act ist das Recht der Nutzer auf Zugang zu den durch die Nutzung eines vernetzten Produkts oder verbundenen Dienst entstehenden Daten. Für Smart Buildings geht es dabei etwa Sensorwerte, Zustandsmeldungen und Ereignisprotokolle, die direkt oder über begleitende (verbundene) Dienste verfügbar sind. Angereicherte Analysen oder komplexe Modelle fallen dabei nicht unter die Bereitstellungspflicht, im Mittelpunkt stehen vielmehr die unmittelbar erfassten Rohdaten.

Nutzer können nicht nur der Eigentümer der Wohneinheit sein, sondern auch deren Betreiber oder gar der Mieter. Sie können generierte Nutzungsdaten vom Dateninhaber selbst an sich herausverlangen oder deren Weitergabe an Dritte fordern. Hersteller und Anbieter müssen die Nutzerstellung prüfen und praktikable Zugriffsmöglichkeiten einrichten. Der Data Act sieht einen Direktzugriff am Produkt oder Dienst idealtypisch vor. Lässt sich das technisch nicht umsetzen, ist ein indirekter Datenzugang über geeignete Schnittstellen zwingend. Vorvertraglich sind zudem klare Informationen über Datenarten, Zugriffsmöglichkeiten und etwaige Beschränkungen bereitzustellen. 

Eine für die Immobilienbranche besonders relevante Neuerung ist die Möglichkeit des Nutzers, einen Dritten als „Datenempfänger“ zu benennen. Wenn ein Mieter beispielsweise seine Verbrauchsdaten an einen Energiedienstleister weitergeben möchte, muss der Dateninhaber die Übermittlung an diesen Datenempfänger sicherstellen, selbst wenn es sich um einen Wettbewerber handelt. Die Vertragsbedingungen zwischen Dateninhaber und Datenempfänger müssen dabei fair, angemessen und nicht diskriminierend sein. Gleichzeitig schützt der Data Act Geschäftsgeheimnisse und Sicherheitsinteressen. In Ausnahmefällen kann die Datenherausgabe durch den Dateninhaber eingeschränkt werden, wenn ein hohes Risiko für Geheimnisse oder Sicherheit besteht, allerdings nur unter strengen Voraussetzungen. 

Cloud Switching und Interoperabilität

Von großer Bedeutung für Digitalangebote in der Immobilienbranche ist das „Cloud Switching“. Viele Smart-Building-Plattformen laufen in der Cloud. Der Data Act verpflichtet Anbieter dazu, Hürden für einen Wechsel zu alternativen Anbietern abzubauen, Schnittstellen offenzulegen und Exit-Regeln vertraglich als auch  technisch abzubilden. Wechselentgelte werden abgeschmolzen und zukünftig insgesamt untersagt. Ziel des Data Acts ist es, die Abhängigkeit von proprietären Systemen zu reduzieren.

Praktische Umsetzung und Compliance

Die erste Herausforderung liegt in der Rollenklärung. In einem Gebäude wirken Gebäudeeigentümer, Gebäudeverwaltung oder -betreiber, Plattformanbieter, Dienstleister und Mieter. Wer Dateninhaber und wer Nutzer ist, muss für jedes System und jedes Nutzungskonstellation definiert werden. Empfehlenswert ist eine systematische Zuordnung der relevanten Produkte und Dienste, verbunden mit einer Matrix, die Datenkategorien, Nutzerkreise und Verantwortlichkeiten dokumentiert. Zweitens stellt sich die Frage nach dem Schutz von Geschäftsgeheimnissen. Viele Gebäudedaten enthalten Informationen, die Rückschlüsse auf Sicherheitsarchitektur oder Wartungsstrategien erlauben. Der Data Act sieht Schutzmechanismen vor, darunter abgestufte Maßnahmen für außergewöhnliche Umstände. Die betroffenen Parteien sollten vertraglich festhalten, wie Geheimnisse geschützt werden und welche Verfahren greifen, wenn Nutzer Daten anfordern, die sensible Bereiche betreffen.

Ein dritter Punkt ist das Zusammenspiel mit dem Datenschutzrecht. Viele Daten aus Smart Buildings sind personenbezogen, etwa bei Zugangssystemen oder Arbeitsplatzsensoren. Der Data Act schafft hier keine eigenständige Rechtsgrundlage im Sinne der DSGVO. Das bedeutet: Jede Datenweitergabe muss entweder auf Einwilligung oder eine andere Rechtsgrundlage gestützt werden. Unternehmen sollten deswegen Verfahren einrichten, um personenbezogene Anteile zu identifizieren und rechtskonform zu handhaben. 

Anbieter von SaaS- und anderen Cloud-Diensten im Immobilienkontext sind zudem verpflichtet, Wechselmöglichkeiten vorzuhalten und Interoperabilität zu fördern. Für Immobilienunternehmen bedeutet das, dass sie künftige Plattformverträge mit klaren Exit-Klauseln und Migrationspfaden ausgestalten müssen. Besondere Herausforderungen ergeben sich insoweit bei der vertraglichen Ausgestaltung einer „Termination Fee“, bei vorzeitiger Beendigung eines langlaufenden Vertrages. Die von der Kommission noch zu veröffentlichende Modellklauseln können als Orientierung dienen.

Handlungsempfehlungen für Immobilienunternehmen

Sind die Vorgaben des Data Acts noch nicht vollständig umgesetzt müssen Unternehmen in der Immobilienwirtschaft jetzt aktiv werden. Ein erster Schritt ist eine umfassende Dateninventur. Welche Daten fallen in den Gebäuden an, wer erhebt sie, und wer hat derzeit Zugriff? Auf dieser Basis lässt sich prüfen, ob die Vorgaben des Data Act eingehalten werden.

Bestehende Verträge mit Herstellern, Plattformbetreibern und Dienstleistern und Mietern sind auf ihre Vereinbarkeit mit den neuen Pflichten zu überprüfen. Wo notwendig, müssen Anpassungen erfolgen. 

Parallel dazu ist eine technische Prüfung erforderlich. Datenzugang darf nicht nur theoretisch bestehen, sondern muss praktisch nutzbar sein. Dateninhaber müssen kontrollieren, ob Schnittstellen vorhanden und funktionsfähig sind und ob die Daten im geforderten Format bereitgestellt werden können.

Ebenso wichtig ist die Einrichtung klarer Compliance-Prozesse. Anfragen von Nutzern müssen geprüft, dokumentiert und beantwortet werden. Dazu gehören auch Abläufe für die Prüfung von Geschäftsgeheimnissen und Datenschutz. Interdisziplinäre Teams aus IT, Recht und Facility Management können diese Aufgaben gemeinsam übernehmen.

Auch die Cloud-Strategie sollte unter dem Gesichtspunkt des „Cloud Switchings“ auf den Prüfstand. Vertragsverhandlungen bieten hier Spielraum, um Kosten und Abhängigkeiten zu reduzieren.

Eine offene Kommunikation mit Eigentümern, Mietern und Dienstleistern schafft Vertrauen und beugt Konflikten vor. Transparenz über Rechte und Pflichten erleichtert die Umsetzung und stärkt die Position des Unternehmens im Markt.

Fazit: Daten als strategischer Faktor

Der Data Act verändert den Umgang mit Gebäudedaten grundlegend. Seit dem 12. September 2025 gelten verbindliche Regeln für den Zugang zu und die Nutzung von Daten in Smart Buildings. Nutzerrechte werden gestärkt, während Hersteller und Anbieter ihre Systeme und Verträge anpassen müssen.

Für Immobilienunternehmen bedeutet das neue Chancen und zugleich neue Pflichten. Wer rechtzeitig Dateninventur, Vertragsprüfung und technische Schnittstellen umsetzt, sichert sich Wettbewerbsvorteile und reduziert rechtliche Risiken. 

Die nächsten Monate werden zeigen, wie sich die Vorgaben in der Praxis bewähren. Klar ist jedoch schon jetzt, dass Daten mehr und mehr zum strategischen Faktor im Immobiliensektor werden. Wer Smart Buildings erfolgreich betreiben will, braucht nicht nur moderne Technik, sondern auch eine belastbare Datenstrategie im Einklang mit dem Data Act und der DSGVO.

Die Themen „ESG“ (Environmental, Social, Governance) und „Corporate Governance“ rücken zunehmend in den Mittelpunkt der rechtlichen und wirtschaftlichen Diskussion; dies umso mehr, als zum Jahresbeginn 2025 weitere Regularien in Kraft getreten sind. Für Immobilienunternehmen, die traditionell als bedeutende Akteure im Bereich der Stadtentwicklung und des Ressourcenverbrauchs gelten, entstehen so besondere Herausforderungen – aber auch Chancen. In diesem Artikel beleuchten wir die rechtlichen Implikationen und Pflichten, die sich aus ESG und Corporate Governance für Unternehmen der Immobilienbranche ergeben.

Was bedeutet ESG in der Immobilienbranche?

Die Abkürzung ESG steht für Umwelt (Environmental), Soziales (Social) und Unternehmensführung (Governance). Diese drei Dimensionen bilden das Fundament nachhaltiger Unternehmensführung. Angesichts des Umstandes, dass rund 40 Prozent des weltweiten Energieverbrauchs und 36 Prozent der CO2-Emissionen durch Gebäude verursacht werden und Immobilien zugleich soziale Räume schaffen, steht die Immobilienbranche nicht nur in ökologischer, sondern auch in sozialer Hinsicht besonders im Fokus. Für Immobilienunternehmen ergeben sich insofern heute konkret folgende Fragestellungen:

• Wie können Immobilien so entwickelt, gebaut und betrieben werden, dass der ökologische Fußabdruck so gering wie möglich ausfällt? Dies betrifft vor allem die Energieeffizienz von Gebäuden, die Nutzung nachhaltiger Baumaterialien und die Reduktion von CO₂-Emissionen (Stichwort: Environmental / Umwelt).
• Auf welche Weise können soziale Aspekte wie bezahlbares Wohnen, Barrierefreiheit und faire Arbeitsbedingungen in Projekten berücksichtigt werden? Hierbei geht es insbesondere um den Umgang mit Mietern, Anwohnern und anderen Stakeholdern (Stichwort: Social / Soziales).
• Durch welche Mechanismen kann ein Unternehmen sicherstellen, dass Transparenz, Integrität und die Einhaltung gesetzlicher Vorgaben gewährleistet werden? Dazu gehören z. B. Aspekte wie Risikomanagement, Compliance und die Vermeidung von Interessenkonflikten (Stichwort: Governance / Unternehmensführung).

Und dies alles muss ein Immobilienunternehmen vor dem Hintergrund 

• steigender Anforderungen an Energieeffizienz und Klimaschutz für Neubauten und Bestandsimmobilien;
• erhöhter Berichtspflichten, insbesondere für Unternehmen mit großen Immobilienbeständen sowie
• finanzieller Anreize und Sanktionen, die nachhaltige Gebäude belohnen und ineffiziente Immobilien unattraktiver machen,

leisten. Damit geht es nicht mehr nur um „grüne Dächer“ oder Energieeffizienz. ESG erfasst vielmehr den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie von der Grundstücksauswahl und Planung über Bauweise, Materialeinsatz sowie Energieverbrauch bis hin zur Mieterstruktur und Bestands-Governance sowie Sanierung und Verwertung – also gleichsam nicht nur „von der Wiege bis zur Bahre“, sondern vielmehr „von der Wiege bis zur Wiege“. Insofern bedeutet ESG im Immobilienbereich, dass Unternehmen und Immobilie so wirtschaften, dass Umwelt, Mensch und Strukturen dauerhaft geschützt und gestärkt werden, ohne auf kurzfristige Effizienzgewinne zu setzen.

Rechtliche Anforderungen an Immobilienunternehmen

Die ESG-Thematik ist längst kein rein freiwilliges Engagement mehr. Zahlreiche gesetzliche Vorgaben und regulatorische Entwicklungen verpflichten Unternehmen, ESG-Kriterien in ihre Geschäftsmodelle zu integrieren. Zudem verlangen Investoren und Banken zunehmend ESG-konforme Strategien, insbesondere aufgrund der Bestimmungen von EU-Taxonomie-Verordnung, EU-CSRD-Richtlinie und Lieferkettensorgfaltspflichtengesetz. Aber auch die Energieeinspar-Verordnung und das Gebäudeenergiegesetz verlangen Beachtung.

1) EU-Taxonomie-Verordnung
Die EU-Taxonomie gilt vielfach als Meilenstein in der Nachhaltigkeitsberichterstattung, weil sie festlegt, welche wirtschaftlichen Aktivitäten als ökologisch nachhaltig anzusehen sind. Für Immobilienunternehmen bedeutet dies, dass sie beispielsweise bei Neubauprojekten oder Renovierungen nachweisen müssen, dass diese den EU-Umweltzielen entsprechen, etwa durch Energieeffizienzmaßnahmen.

2) EU-Richtlinie zur Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) 
Ab 2025 dehnt diese EU-Richtlinie die Pflicht zur Nachhaltigkeitsberichterstattung auch auf Immobilienunternehmen mit mehr als 250 Mitarbeitern oder einem Jahresumsatz von mehr als 40,0 Mio. EUR aus. Konkret verpflichtet die CSRD Unternehmen dazu, die Auswirkungen ihrer Tätigkeit auf Umwelt und Biodiversität umfassend offenzulegen. Zudem müssen Immobilienbesitzer nachweisen, wie energieeffizient ihre Gebäude sind und welche Maßnahmen zur CO₂-Reduktion ergriffen wurden. Infolgedessen wird beispielsweise eine stärkere Biodiversität sowie nachhaltige Baumaterialien und Kreislaufwirtschaft gefordert.

3) Lieferkettensorgfaltspflichtengesetz (LkSG)
Auch wenn sich das deutsche Lieferkettengesetz primär auf Menschenrechts- und Umweltaspekte in der Lieferkette konzentriert, ist es gleichwohl auch für Immobilienunternehmen von Relevanz. Diese müssen nämlich aufgrund des LkSG sicherstellen, dass Baumaterialien aus nachhaltigen und fairen Quellen stammen und ihre Zulieferer Menschenrechtsstandards einhalten.

4) Energieeinsparverordnung (EnEV) und Gebäudeenergiegesetz (GEG)
Im Bereich „Environmental“ spielen besonders nationale Vorgaben wie die EnEV und das GEG eine zentrale Rolle. Immobilienunternehmen müssen deshalb sicherstellen, dass sowohl Neubauten als auch Bestandsgebäude energieeffizient sind und die gesetzlichen Standards erfüllen.

Corporate Governance: Eine Frage der Verantwortung

Die Unternehmensführung (Governance) bildet das Rückgrat der politisch und gesellschaftlich vom Unternehmer eingeforderten ESG-Strategie. Immobilienunternehmen stehen hier vor der Aufgabe, unternehmensintern Strukturen und Prozesse zu schaffen, die eine nachhaltige Ausrichtung ermöglichen. Aus rechtlicher Sicht ergeben sich hieraus insbesondere folgende Kernpunkte:

• Pflichten der Geschäftsleitung: Die Geschäftsführer haben die Aufgabe, Nachhaltigkeitsaspekte in ihre Unternehmens-Entscheidungen einzubeziehen. Dies ergibt sich insbesondere aus den allgemeinen Sorgfaltspflichten der Geschäftsleitung nach § 93 Aktiengesetz (AktG) bzw. § 43 Gesetz betreffend die GmbH (GmbHG).
• Risikomanagement und Compliance: Jedes effektive Risikomanagementsystem in einem Unternehmen muss ESG-Risiken – etwa steigende CO₂-Preise oder Reputationsrisiken durch soziale Konflikte – berücksichtigen. Unternehmen sollten zudem sicherstellen, dass sie alle relevanten ESG-Vorgaben einhalten, um Haftungsrisiken zu minimieren.
• Transparenz und Berichtspflichten: Die zunehmenden Anforderungen an die Offenlegung von ESG-Daten erfordern klare Prozesse und Systeme in einem Unternehmen. Die Berichterstattung muss deshalb nicht nur präzise, sondern vor allem auch prüfbar sein, um regulatorischen Anforderungen zu genügen.

Praktische Tipps für Immobilienunternehmen

Die Integration von ESG und Corporate Governance in ein Unternehmen ist ein komplexer und stetiger Prozess. Aus rechtlicher Sicht lassen sich dabei vor allem folgende Handlungsempfehlungen ableiten:

• Eine eigene ESG-Strategie entwickeln: Unternehmen sollten eine umfassende ESG-Strategie entwickeln, die sowohl langfristige Ziele als auch kurzfristige Maßnahmen für Unternehmen umfasst.
• Die rechtliche Compliance sicherstellen: Es ist unerlässlich, die bestehenden und kommenden gesetzlichen Vorgaben stets im Blick zu behalten und frühzeitig Maßnahmen zur Einhaltung zu ergreifen.
• Interne Strukturen anpassen: ESG sollte nicht als Zusatzaufgabe, sondern als integraler Bestandteil der Unternehmensführung und -kultur betrachtet werden. Dazu gehören wiederkehrende Mitarbeiterschulungen und die regelmäßige Überprüfung und Anpassung der unternehmensinternen Governance-Strukturen.
• Stakeholder einbinden: Immobilienunternehmen sollten ESG-Themen aktiv mit ihren Stakeholdern wie Mietern, Investoren und Behörden kommunizieren, um Vertrauen und Akzeptanz zu schaffen.

ESG-Reporting für Immobilieneigentümer

Das Reporting umfasst die systematische Erfassung, Auswertung und Offenlegung von Informationen zu ESG-Daten. Besonders bei größeren Beständen oder gemischt genutzten Objekten erfordert die Umsetzung ein präzises Datenmanagement, transparente Prozesse und regelmäßige Überprüfung der ESG-Ziele. Eigentümer stehen dabei vor komplexen Herausforderungen – von der Auswahl geeigneter Indikatoren bis hin zur Erstellung konformer Berichte im Rahmen der EU-Taxonomie oder der CSRD. Typische ESG-Kennzahlen im Immobilien-Reporting sind

Environmental

• Energieverbrauch (kWh/m² pro Jahr, getrennt nach Strom, Heizung, Kühlung)
• CO₂-Emissionen (kg CO₂/m² pro Jahr oder absolut)
• Anteil erneuerbarer Energien am Gesamtverbrauch
• Wasserverbrauch (Liter/m² pro Jahr)
• Abfallaufkommen und Recyclingquote
• Zertifizierungsstatus (z. B. DGNB, LEED, BREEAM – nach Objekten gewichtet)
• Sanierungsquote innerhalb des Portfolios (jährlich modernisierte Fläche in %)

Social

• Anteil barrierefreier Einheiten
• Mieterfluktuation (Verhältnis gekündigter zu vermieteter Fläche)
• Mietpreisbindung / Sozialwohnungsquote
• Kundenzufriedenheitsindex (z. B. durch Befragung)
• Anzahl sozialer Projekte oder Nachbarschaftsinitiativen
• Arbeitsbedingungen bei externen Dienstleistern (z. B. Reinigungsdienste, Sicherheit)

Governance

• Vorhandensein eines ESG-Konzepts / Leitbilds
• Anteil ESG-bezogener Fortbildungen bei Mitarbeitenden
• Verankerung von ESG-Kriterien in Geschäftsführung / Aufsicht
• Regelmäßigkeit der ESG-Berichterstattung (z. B. jährlich, quartalsweise)
• Verwendung von ESG-Kriterien bei Lieferantenauswahl
• Hinweisgebersystem / Compliance-Strukturen

Fazit

ESG und Corporate Governance sind schon lange keine rein moralischen oder freiwilligen Themen mehr – sie sind längst im rechtlichen und regulatorischen Rahmen angekommen. Für Immobilienunternehmen bedeutet dies eine doppelte Herausforderung, nämlich (1.) die regelmäßige Überprüfung und Anpassung des eigenen Geschäftsmodells an die sozialen und gesetzlichen Anforderungen sowie (2.) die stetige Beobachtung und Überwachung eventueller rechtlicher Risiken. Eine frühzeitige und umfassende Auseinandersetzung mit diesen Themen ist nicht nur rechtlich geboten, sondern auch wirtschaftlich sinnvoll, denn Untersuchungen zeigen, dass ESG-konforme Unternehmen zunehmend bevorzugt werden – sei es von Investoren, Mietern oder Geschäftspartnern.

Die Botschaft kann deshalb einzig lauten: Wer ESG und Corporate Governance ernst nimmt, ist nicht nur gesetzlich auf der sicheren Seite, sondern legt auch den Grundstein für langfristigen Erfolg in der Immobilienbranche.

Das Bundesverfassungsgericht hat die Verfassungsbeschwerde eines Berliner Galeristen-Ehepaars gegen die Veröffentlichung des im Luchterhand Verlag erschienenen Romans „Innerstädtischer Tod“ nicht zur Entscheidung angenommen (Az. 1 BvR 773/25). Der Verlag und der Autor Christoph Peters dürfen das Werk damit weiter uneingeschränkt verbreiten.

Die Karlsruher Richter führten aus, es lägen keine irreparablen Grundrechtsverletzungen durch den Roman auf der Hand. Es sei den Beschwerdeführern zuzumuten, zunächst ein Hauptsacheverfahren durchzuführen. Das Landgericht Hamburg und das Hanseatische Oberlandesgericht hatten zuvor im Rahmen eines einstweiligen Verfügungsverfahrens Anträge auf ein Verbot des Buches zurückgewiesen. 

„Das Bundesverfassungsgericht hat unmissverständlich deutlich gemacht, dass die Schwelle für einen Eingriff in die Kunstfreiheit hoch liegt. Autoren fiktionaler Stoffe dürfen Gegenwartsbezüge herstellen, Zeitgeschehen aufgreifen und literarisch verarbeiten – all dies ist durch die Verfassung geschützt“, erklärt Dr. Konstantin Wegner, Partner bei SKW Schwarz als Vertreter der Verlagsgruppe Penguin Random House, zu der auch der Luchterhand Verlag gehört. „Die Entscheidung gibt Rechtssicherheit für die literarische Auseinandersetzung mit zeitgenössischen Themen und hat somit Signalwirkung für Autoren und Verlage insgesamt“, so Wegner weiter.

PropTech: Durch IP rechtlich abgesichert

Die Immobilienbranche befindet sich inmitten einer digitalen Transformation, die unter dem Schlagwort „PropTech“ – Property Technology – zunehmend an Bedeutung gewinnt. PropTech umfasst technologische Innovationen, die den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie betreffen: von der Planung über die Finanzierung und Vermarktung bis hin zum Betrieb und der Verwaltung. Start-ups und etablierte Unternehmen entwickeln neue digitale Geschäftsmodelle, setzen Künstliche Intelligenz, Blockchain oder Internet-of-Things-Technologien (IoT) ein und verändern damit nachhaltig die Branche.

Diese Entwicklung birgt jedoch nicht nur wirtschaftliche Chancen, sondern wirft auch komplexe rechtliche Fragestellungen auf. Im Zentrum steht der Schutz geistigen Eigentums (Intellectual Property, IP), da Innovationen das zentrale Kapital der neuen Geschäftsmodelle darstellen. Ohne effektiven Schutz laufen Unternehmen Gefahr, dass ihre Entwicklungen kopiert, nachgeahmt oder durch unzureichende Rechtsdurchsetzung entwertet werden (sog. „Verwässerung“). Zugleich bergen digitale Technologien sogar ein erhöhtes Verletzungspotential, da sie häufig leichter nachgebaut und vervielfältigt werden können. Gerade junge Unternehmen stehen daher vor der Abwägung, wie viel Investitionen in IP-Schutz für sie sinnvoll ist, dies unter Berücksichtigung dessen, dass nur ein effektives IP-Portfolio sie davor bewahren mag, durch große etablierte Player verdrängt zu werden.

Dieser Beitrag behandelt Möglichkeiten und Relevanz, im Kontext von PropTech IP-Rechte zu erwerben. Er zeigt, warum das Thema für die Immobilienwirtschaft von hoher Relevanz ist, welche rechtlichen Herausforderungen bestehen und wie Unternehmer, Investoren und Projektentwickler ihre Innovationskraft rechtlich absichern können. Ziel ist es, den Lesern praxisnahe Lösungsansätze an die Hand zu geben, die ihnen ermöglichen, ihre Wettbewerbsfähigkeit zu wahren und Risiken zu minimieren.

Die Immobilienbranche: Ein Wandel von materiellen zu immateriellen Werten und dessen Auswirkungen

Die Immobilienbranche ist traditionell stark durch Kapital, Boden und Bauwerke geprägt. Mit der zunehmenden Digitalisierung treten jedoch immaterielle Werte – Daten, Software, Algorithmen, digitale Plattformen – immer stärker in den Vordergrund und werden Teil der Geschäftsmodelle.

PropTech-Unternehmen entwickeln innovative Lösungen wie automatisierte Bewertungsmodelle, Smart-Building-Technologien, digitale Marktplätze oder Anwendungen für Predictive Maintenance. Diese Innovationen sind in hohem Maße von geistigen Eigentumsrechten abhängig.

Die grundlegenden Aspekte dieses Themas lassen sich in drei Bereiche gliedern:

1. Schutz technischer Innovationen durch Patente und Geschäftsgeheimnisse
2. Schutz digitaler Plattformen, Software und Daten durch Urheber- und Datenbankrechte sowie
3. Schutz des guten Namens und von Investitionen in die Bekanntheit durch Markenanmeldungen.

Jeder dieser Bereiche ist für Immobilienunternehmen, Bauherren und Investoren von hoher Relevanz, da er unmittelbar den Wert eines Geschäftsmodells beeinflusst. Ein Unternehmen, das beispielsweise eine smarte und neuartige Gebäudesteuerung entwickelt, wird ohne wirksamen Patentschutz kaum in der Lage sein, seine Marktposition gegen Nachahmer zu behaupten, da die Technologie schnell und einfach nachgeahmt wird.

Die rechtlichen Implikationen sind vielfältig: Zum einen müssen Unternehmen sicherstellen, dass ihre Innovationen ausreichend geschützt sind. Zum anderen besteht die Gefahr, unbewusst in fremde Rechte einzugreifen. Schließlich sind auch Compliance-Aspekte zu berücksichtigen, etwa bei der Nutzung personenbezogener Daten in digitalen Plattformen. Unternehmen müssen daher nicht nur Innovationsschutz betreiben, sondern auch eine systematische IP-Strategie entwickeln, die sowohl die eigenen Rechte absichert als auch fremde Rechte respektiert.

Das Zusammenspiel von IP im Bereich PropTech

Ziel muss es sein, umfassend und bedarfsgerecht abgesichert zu sein. Dabei sind verschiedene Aspekte und Herausforderungen in Einklang zu bringen.

a) Komplexität der Schutzrechte:
Eine zentrale Herausforderung im PropTech-Bereich ist die Vielzahl möglicher Schutzrechte. Während Patente für technische Erfindungen wie neue Sensorik oder IoT-Anwendungen relevant sind, greift für Software in der Regel der urheberrechtliche Schutz. Plattformen können zusätzlich durch Datenbankrechte abgesichert sein. Parallel dazu spielt das Markenrecht eine bedeutende Rolle, da eine starke Marke den Marktzugang erleichtert und die Wiedererkennung erhöht. Hat sich ein Produkt unter einer starken Marke als „das Original“ einmal etabliert, wird es für Nachahmer umso schwerer, die sich daraus resultierende Marktposition aufzubrechen. Die Herausforderung für Unternehmen liegt darin, die jeweils passenden Schutzinstrumente zu wählen und diese systematisch miteinander zu kombinieren.

b) Internationaler Markenauftritt:
Da PropTech-Lösungen häufig digital und skalierbar sind, streben Unternehmen schnell die internationale Expansion an. Dies bringt erhebliche rechtliche Folgen mit sich: IP-Rechte sind territorial gebunden und müssen für jedes relevante Land separat angemeldet und durchgesetzt werden. Unternehmen stehen daher vor der Aufgabe, frühzeitig eine internationale Schutzrechtsstrategie zu entwickeln. Lösungen können etwa in europäischen Patentanmeldungen, Unionsmarken oder internationalen Registrierungen bestehen.

c) Vertragsfragen:
PropTech-Unternehmen arbeiten oft in komplexen Vertragsbeziehungen mit Bauunternehmen, Projektentwicklern, Investoren oder Softwareunternehmern zusammen. Ohne klare vertragliche Regelungen droht die Gefahr, dass Rechte an Entwicklungen oder Daten unklar verteilt sind. Hier sind präzise IP-Klauseln in Verträgen unerlässlich. Gleichzeitig stellen sich Haftungsfragen: Wer trägt die Verantwortung, wenn eine PropTech-Lösung Rechte Dritter verletzt oder im Betrieb Fehler verursacht? Unternehmen sollten daher die Leistungsbeziehungen in ihren Verträgen und Haftungsbegrenzungen sorgfältig ausgestalten.

d) Compliance, Datenschutz und Dateninhaberschaft:
Daten spielen eine immer größer werdende Rolle im PropTech-Bereich. Besondere Aufmerksamkeit erfordert daher die Nutzung personenbezogener Daten, etwa in Smart-Building- oder Plattformlösungen. Hier greifen datenschutzrechtliche Vorschriften, insbesondere die DSGVO. Unternehmen müssen sicherstellen, dass ihre Produkte datenschutzkonform ausgestaltet sind. Technische und organisatorische Maßnahmen zum Schutz der Daten sind zwingend erforderlich. Seit dem Inkrafttreten des Data Acts gewinnt aber auch die Frage der Dateninhaberschaft und Datenzuordnung zunehmend an Bedeutung. Habe ich als Unternehmen Zugriff auf die Daten, die ich benötige? Und selbst wenn dies der Fall ist, an wen muss ich die Daten ggf. herausgeben? 

Unternehmen können diesen Herausforderungen begegnen, indem sie sich bereits frühzeitig mit der Frage auseinandersetzen, welches werthaltige IP schaffe ich, wo liegen besondere Risiken für das eigene Geschäftsmodell und sichere ich mich ganzheitlich ab. Dazu gehört die frühzeitige Identifikation schutzwürdiger Innovationen, die Entwicklung eines internationalen Schutzportfolios, die Integration klarer Vertragsregelungen und die Etablierung eines Compliance-Systems. Zudem sollten während der Einwicklung und vor Markteintritt sog. „Freedom-to-Operate“-Analysen durchgeführt werden, um Verletzungen fremder Schutzrechte zu vermeiden. Nicht zu vergessen ist dabei die Prüfung, ob die eigenen Produkte allgemeinen Compliance-Pflichten gerecht werden, wie etwa dem datenschutzrechtlichen Minimierungspflichten und den Anforderungen an Data Privacy by Design und Default. 

Was gilt es nun konkret zu veranlassen?

Um rechtliche Risiken im PropTech-Sektor zu minimieren, sollten Unternehmen mithin Best Practices in ihr Tagesgeschäft integrieren. Aus unserer Erfahrung heraus schlagen wir vor, zunächst mit den folgenden Maßnahmen zu beginnen:

a) Strategische IP-Planung:
Unternehmen sollten frühzeitig eine IP-Strategie entwickeln, die auf ihre Geschäftsziele abgestimmt ist. Dazu gehört die Identifikation zentraler Innovationen, die Auswahl der passenden Schutzrechte sowie die Definition von Prioritäten für internationale Märkte. Empfehlenswert ist die regelmäßige Überprüfung und Anpassung dieser Strategie, da sich Technologien und Märkte dynamisch entwickeln.

b) Vertragsgestaltung:
In sämtlichen Verträgen mit Entwicklern, Partnern und Investoren sollten IP-Fragen explizit geregelt werden. Dies umfasst die klare Zuweisung von Nutzungsrechten, die Sicherstellung von Exklusivität, die Vereinbarung von Geheimhaltungsverpflichtungen sowie Haftungsregelungen. Standardisierte Vertragsmuster werden dabei häufig nicht helfen, da sie den individuellen Bedürfnissen zumeist nicht gerecht werden und müssen daher immer auf den konkreten Einzelfall angepasst werden.

c) Compliance und Schulung:
Neben der formalen Schutzrechtsanmeldung ist die Etablierung einer internen IP-Compliance von großer Bedeutung. Mitarbeiter sollten im Umgang mit geistigem Eigentum geschult werden, um unbewusste Rechtsverletzungen zu vermeiden. Zudem sollten Unternehmen Verfahren zur Überwachung von Märkten implementieren, um Verletzungen ihrer Rechte frühzeitig zu erkennen und dagegen vorzugehen.

Best Practices zeigen, dass Unternehmen, die IP als integralen Bestandteil ihrer Unternehmensstrategie verstehen und nicht nur als rechtliches „Add-on“, langfristig erfolgreicher sind. Eine Kombination aus rechtlicher Absicherung, organisatorischen Maßnahmen und kontinuierlicher Anpassung an Marktveränderungen ist der Schlüssel.

Fazit und Ausblick

Die Digitalisierung der Immobilienbranche eröffnet enorme Chancen, bringt jedoch auch neue rechtliche Herausforderungen mit sich. PropTech-Unternehmen stehen vor der Aufgabe, ihre Innovationen wirksam zu schützen, um nicht zum Spielball großer etablierter Marktteilnehmer zu werden. Der Schutz geistigen Eigentums ist dabei nicht nur juristische Kür, sondern ein zentraler Wettbewerbsfaktor. Unternehmen, die eine klare IP-Strategie entwickeln, Verträge sorgfältig gestalten und Compliance-Strukturen implementieren, sichern sich nachhaltige Wettbewerbsvorteile.

Für die Zukunft ist zu erwarten, dass der Innovationsdruck in der Branche weiter zunimmt. Themen wie Künstliche Intelligenz, Blockchain-basierte Transaktionen oder Smart-City-Konzepte werden neue Fragen des IP-Schutzes aufwerfen. Unternehmen müssen sich darauf einstellen, ihre Schutzrechtsstrategien kontinuierlich zu erweitern und an neue rechtliche Rahmenbedingungen anzupassen. Nur so lässt sich langfristig eine rechtssichere und erfolgreiche Position im dynamischen PropTech-Markt behaupten.

Im Bereich IP gilt „Vorsorge ist besser als Nachsorge“. Wird der Aufbau eines nachhaltigen IP-Managements zu Beginn der geschäftlichen Entwicklung oder bei Markteintritt vernachlässigt, lassen sich daraus resultierende Fehler häufig nicht mehr korrigieren. Wir unterstützen Sie mit unserem IP-Schutzrechtsleitfaden, den Sie im gelben Kasten herunterladen können.