Frühjahrsgutachten 2026: Der deutsche Immobilienmarkt zwischen Konsolidierung und struktureller Neuordnung

Das Frühjahrsgutachten 2026 des Rates der Immobilienweisen liefert eine differenzierte Analyse der aktuellen Marktlage und zeichnet kein Bild eines abrupten Aufschwungs – aber auch keines eines fortgesetzten Markteinbruchs. Vielmehr beschreibt es einen Markt, der sich nach den Verwerfungen der vergangenen Jahre in einer Phase der Konsolidierung befindet. Das Transaktionsvolumen bei Wirtschaftsimmobilien verharrte 2025 mit rund 23,21 Mrd. Euro deutlich unter dem Niveau der Hochphase 2019–2021 und erreichte lediglich etwa ein Drittel des damaligen Marktvolumens. Gleichzeitig blieb die erhoffte Marktbelebung trotz Zinssenkungen aus.

Das Gutachten spricht ausdrücklich von einer Konsolidierungsphase, in der sich Strukturen und Bewertungsmaßstäbe neu justieren. Besonders im Bürosegment zeigt sich, dass die Preisfindung zwischen Käufern und Verkäufern weiterhin erschwert ist und vielerorts bilanzielle Abwertungen erforderlich sind, bevor Transaktionen realisierbar werden.

Hinzu tritt eine deutliche qualitative Verschiebung: Nachhaltigkeit und Energieeffizienz sind nicht mehr bloße Zusatzkriterien, sondern maßgebliche Determinanten von Vermietbarkeit, Finanzierung und Liquidität. Immobilien, die ESG-Anforderungen nicht erfüllen oder nicht transformierbar sind, verlieren strukturell an Marktattraktivität.

In der Gesamtschau beschreibt das Frühjahrsgutachten damit weniger eine konjunkturelle Delle als eine Phase struktureller Anpassung: Bewertungsmaßstäbe, Investorenverhalten und Risikobewertung ordnen sich neu. Der Markt bewegt sich nicht zurück in das Umfeld der Niedrigzinsjahre, sondern etabliert schrittweise ein „New Normal“ mit geringeren Transaktionsvolumina, höheren Qualitätsanforderungen und einer zunehmenden Auseinanderentwicklung der Marktsegmente – insbesondere zwischen nachhaltig transformierbaren Core-Objekten und strukturell unter Druck geratenen Beständen.

Gesamtwirtschaftlicher Rahmen: Strukturelle Schwächen überlagern konjunkturelle Impulse

Das Frühjahrsgutachten 2026 ordnet die Entwicklung der Immobilienmärkte ausdrücklich in ein gesamtwirtschaftliches Umfeld ein, das weiterhin von Schwäche und Unsicherheit geprägt ist. Im gesamtwirtschaftlichen Umfeld bleibt Deutschland in einer Phase der Stagnation. Trotz geldpolitischer Lockerungen (Zinssenkungen durch die Europäische Zentralbank) ist eine spürbare Belebung der Investitionstätigkeit jedoch ausgeblieben. Das Gutachten verweist darauf, dass die strukturellen Unsicherheiten, die schwache konjunkturelle Entwicklung sowie anhaltende Preisfindungsschwierigkeiten das Marktgeschehen weiterhin belasten.

Zugleich hebt das Gutachten hervor, dass die Investitionszurückhaltung nicht allein mit Zinsen oder Konjunktur erklärt werden kann. Genannt werden im Zusammenhang mit strukturellen Standortfaktoren insbesondere die hohe Steuer- und Abgabenbelastungen, regulatorische Komplexität sowie politische Unsicherheiten, die Investitionen erschweren und Planbarkeit reduzieren.

Die aktuelle Marktlage ist daher weniger eine vorübergehende Schwächephase als Ausdruck grundlegender Standortfragen, die durch Zinssenkungen allein nicht gelöst werden. Eine rein konjunkturelle Erholung wird nicht ausreichen, um den Immobilienmarkt nachhaltig zu stabilisieren. Entscheidend sind vielmehr strukturelle Reformen, verlässliche und investitionsfreundliche Rahmenbedingungen sowie eine spürbare Reduzierung regulatorischer Komplexität. Ohne größere Planungs- und Finanzierungssicherheit dürfte das Vertrauen institutioneller Investoren nur zögerlich zurückkehren.

Investmentmarkt 2025/2026: Anpassungsprozess im Transaktionsgeschehen

Wie oben dargestellt, bliebt der Investmentmarkt für Wirtschaftsimmobilien 2025 auf gedämpftem Niveau. Eine dynamische Erholung ist bislang nicht erkennbar.

Im Mittelpunkt steht weniger das Volumen als die weiterhin schwierige Preisbildung. Das Gutachten beschreibt eine anhaltende Diskrepanz zwischen Käufer- und Verkäufererwartungen, insbesondere im Bürosegment. Während im „Super-Core“-Bereich – also bei erstklassigen, langfristig vermieteten und energetisch hochwertigen Objekten in Toplagen – wieder marktkonforme Preise erzielt werden, bestehen außerhalb dieses Segments erhebliche Bewertungsunterschiede.

Ein wesentliches Hemmnis liegt in den bilanziellen Wertansätzen vieler institutioneller Eigentümer aus der Niedrigzinsphase, die nicht mehr dem aktuellen Marktumfeld entsprechen. Nach Einschätzung des Gutachtens ist eine verstärkte Verkaufsaktivität erst dann zu erwarten, wenn weitere Abwertungen vorgenommen wurden. Die Marktliquidität hängt damit unmittelbar von der Anpassung der Bewertungsannahmen ab. Der Investmentmarkt befindet sich in einem Kalibrierungsprozess, in dem sich Renditeerwartungen, Risikoaufschläge und Exit-Annahmen neu einpendeln.

Parallel dazu zeigt sich eine veränderte Investorenlandschaft. Institutionelle Anleger agieren weiterhin selektiv, während Family Offices und privates Kapital in einzelnen Segmenten – insbesondere bei großvolumigen Bürotransaktionen – eine stabilisierende Rolle übernehmen. Diese Investoren verfolgen häufig wertsteigerungsorientierte Strategien. Statt langfristig stabile Bestände zu halten, investieren sie gezielt in Objekte mit Entwicklungs- oder Transformationspotenzial – etwa durch Modernisierung, ESG-Upgrade oder Neupositionierung am Markt. Damit verschiebt sich der Schwerpunkt von risikoarmen Core-Investments hin zu aktiver Wertentwicklung.

Großvolumige, breit diversifizierte Core-Portfolioankäufe, wie sie in der Niedrigzinsphase marktprägend waren, bleiben demgegenüber selten. Das Transaktionsgeschehen wird selektiver und stärker durch individuelle Investitionsentscheidungen geprägt.

Insgesamt befindet sich der Investmentmarkt nicht in einer klassischen Erholungsphase, sondern in einem Anpassungsprozess. Bewertungsmaßstäbe, Kapitalquellen und Risikobewertungen werden neu austariert. Eine Rückkehr zu den Volumina der Hochphase ist kurzfristig nicht zu erwarten; vielmehr etabliert sich ein Marktumfeld mit selektiver Kapitalallokation und klarer Qualitätsorientierung 

Bewertungsmaßstäbe 2026: Nachhaltigkeit als Liquiditätsfaktor

Ein zentraler Befund des Gutachtens betrifft die veränderte Rolle von Nachhaltigkeit und Energieeffizienz im Bewertungsprozess. ESG-Kriterien wirken nicht mehr allein regulatorisch, sondern zunehmend marktbestimmend. Sie beeinflussen Vermietbarkeit, Finanzierbarkeit und Veräußerbarkeit einer Immobilie unmittelbar.

Objekte, die steigenden Anforderungen an Energieeffizienz und Klimaneutralität nicht genügen, geraten unter doppelten Druck: Zum einen verschlechtern sich ihre Vermietungsperspektiven, zum anderen steigen Finanzierungs- und Kapitalanforderungen. Das Gutachten macht deutlich, dass sich diese Faktoren direkt in Bewertungsabschlägen niederschlagen (S. 91 ff.).

Damit wird Nachhaltigkeit vom „Add-on“ zum integralen Bestandteil der Wertermittlung. Die Liquidität einer Immobilie hängt zunehmend davon ab, ob sie transformierbar und regulatorisch zukunftsfähig ist. ESG-Fähigkeit entscheidet nicht nur über Rendite, sondern über Marktfähigkeit.

Das Gutachten beschreibt in diesem Zusammenhang faktisch ein neues Marktgleichgewicht:

• Transaktionsvolumina bleiben unter dem Niveau der Hochphase,
• Qualitätsanforderungen steigen,
• die Differenzierung nach Lage, Nutzungskonzept und ESG-Konformität nimmt zu,
• aktives Asset Management gewinnt mehr an Bedeutung für den Werterhalt.

Ausgewählte Marktsegmente im Überblick

a) Wohnimmobilien
Im Wohnsegment beschreibt das Gutachten eine anhaltende Anspannung. Der Wohnungsmarkt befindet sich seit dem starken Anstieg der Bau- und Finanzierungskosten in einer zähen Anpassungsphase. Die Bautätigkeit bleibt gedämpft, weil der deutliche Rückgang der Baugenehmigungen in den Vorjahren nun zeitverzögert bei den Fertigstellungen sichtbar wird. Zwischen Genehmigung und tatsächlicher Fertigstellung liegen oft mehrere Jahre, sodass die schwache Genehmigungstätigkeit der Jahre 2023 und 2024 das Wohnungsangebot 2025 und 2026 weiterhin begrenzt.

Nach deutlichen Preisrückgängen infolge der Zinswende – 2023 um -8,4 % und 2024 um -1,5 % – zeigen die Kaufpreise seit 2025 wieder eine moderate Erholung; bis zum dritten Quartal 2025 lagen sie 3,3 % über dem Vorjahresquartal. Das Gutachten führt diese Entwicklung unter anderem auf den anhaltenden Wohnraummangel und einen hohen Grundbedarf zurück, die einen abrupten Markteinbruch wie in klassischen Blasenmärkten verhindert haben.

Zugleich bleibt die Angebotslücke das zentrale Problem: Hohe Bau- und Finanzierungskosten, wirtschaftliche Belastungen der Bauwirtschaft sowie regulatorische Rahmenbedingungen bremsen den Neubau. Für 2026 ist daher weiterhin von einer regional teils zunehmenden Anspannung auszugehen.

b) Büroimmobilien
Demgegenüber befindet sich das Bürosegment in einer tiefgreifenden strukturellen Anpassung. Das Gutachten verweist auf veränderte Arbeitsmodelle und technologische Entwicklungen, die den Flächenbedarf nachhaltig beeinflussen. Hybride Arbeitsformen und digitale Transformation führen nicht zwingend zu einem vollständigen Nachfragerückgang, wohl aber zu veränderten Anforderungen an Lage, Qualität, Flexibilität und Ausstattung von Büroflächen.

Gleichzeitig zeigt sich eine differenzierte Leerstandsentwicklung. Während hochwertige, gut angebundene und zukunftsfähige Objekte vergleichsweise attraktiv bleiben, steigt der Druck auf Bestände mit funktionalen oder energetischen Defiziten. Insbesondere in sekundären Lagen erhöht sich das Risiko struktureller Leerstände.

Das Gutachten betont daher die wachsende Bedeutung aktiver Bestandsbewirtschaftung. Werterhalt im Bürosegment ist zunehmend mit Modernisierungs-, Umnutzungsmaßnahmen oder konzeptioneller Neuausrichtung der Flächen verbunden. Das Segment ist damit weniger von kurzfristigen konjunkturellen Schwankungen als von einer langfristigen strukturellen Transformation der Flächennachfrage geprägt.

Im Unterschied zum Wohnsegment, das vor allem durch Angebotsknappheit geprägt ist, stehen im Bürosegment qualitative Anpassungen, Transformationsfähigkeit und Drittverwendungsoptionen im Vordergrund.

c) Hotelimmobilien
Im Segment der Hotelimmobilien zeigt sich nach den pandemiebedingten Verwerfungen eine deutliche Erholung der Nachfrage. Die Übernachtungszahlen nähern sich wieder dem Vorkrisenniveau an, wobei die Entwicklung differenziert verläuft: Freizeit- und Städtetourismus erholen sich stärker, während das Geschäftsreiseaufkommen strukturell unter dem Vorkrisenniveau bleibt.

Gleichzeitig stehen Betreiber weiterhin unter wirtschaftlichem Druck – insbesondere durch steigende Personal- und Energiekosten. Für Investoren rücken daher Betreiberbonität, Vertragsstruktur und Standortqualität stärker in den Fokus. Die Marktstabilität hängt im Hotelbereich maßgeblich von tragfähigen Betreiberkonzepten und einer belastbaren Nachfragebasis ab.

Das Segment ist insgesamt weniger von einem strukturellen Nachfrageeinbruch geprägt als von einer betriebswirtschaftlichen Sensitivität gegenüber Kostenentwicklung und konjunkturellen Schwankungen. Die Entwicklung der Hotelimmobilien bleibt daher eng mit der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der Betreiber verknüpft.

d) Einzelhandelsimmobilien
Der Einzelhandelsmarkt bleibt von strukturellen Veränderungen geprägt. Das Gutachten beschreibt eine fortgesetzte Polarisierung innerhalb des Segments. Nahversorgungsorientierte Standorte und Fachmarktzentren mit lebensmittelgeprägtem Ankermieter erweisen sich als vergleichsweise robust. Dagegen stehen innerstädtische Lagen und klassische Warenhauskonzepte weiterhin unter Anpassungsdruck.

Der strukturelle Einfluss des Online-Handels wirkt fort, auch wenn sich stationäre Konzepte zunehmend anpassen. Nutzungsmischungen, Flächenreduktionen und Umnutzungen gewinnen an Bedeutung. In vielen Innenstadtlagen rückt die Integration von Wohnen, Gastronomie und Dienstleistungen stärker in den Vordergrund.

Das Gutachten betont damit auch im Einzelhandelssegment die wachsende Bedeutung aktiver Bestandsentwicklung. Die Werthaltigkeit einzelner Objekte hängt zunehmend von ihrer Anpassungsfähigkeit an veränderte Konsum- und Nutzungsmuster ab.

Strategischer Ausblick: 2026 als Jahr der Weichenstellungen

Das Frühjahrsgutachten 2026 beschreibt kein Jahr des schnellen Aufschwungs, sondern eine Phase strategischer Entscheidungen. Marktteilnehmer stehen vor der Aufgabe,

• Bewertungsrealitäten anzuerkennen,
• Transformationsbedarfe (insbesondere mit Blick auf ESG und Nutzungskonzepte) aktiv zu adressieren,
• regulatorische Anforderungen frühzeitig zu integrieren,
• und Investitionen stärker qualitäts- und zukunftsorientiert auszurichten.

Die zentrale Frage lautet nicht mehr, wann das Umfeld der Niedrigzinsphase zurückkehrt. Vielmehr geht es darum, wie Investoren, Projektentwickler und Bestandshalter ihre Portfolios an veränderte Bewertungs- und Finanzierungsbedingungen anpassen.

Die Immobilienwirtschaft steht damit weniger vor einer zyklischen Erholung als vor einer strukturellen Neuordnung. Transparenz, Transformationsfähigkeit und strategische Planung werden zu entscheidenden Erfolgsfaktoren in einem Markt, der dauerhaft anspruchsvoller geworden ist.

Gerade in einem Marktumfeld, das von Bewertungsanpassungen, ESG-Anforderungen und segmentabhängigen Transformationsprozessen geprägt ist, kommt es auf rechtliche Präzision und strategische Weitsicht an. Wir beraten Investoren, Projektentwickler, Bestandshalter und institutionelle Marktteilnehmer entlang des gesamten Immobilienlebenszyklus – von der Strukturierung und Umsetzung komplexer Transaktionen über ESG- und Transformationsfragen bis hin zur aktiven Begleitung von Repositionierungs- und Umnutzungsprozessen. Durch die enge Zusammenarbeit mit unseren übrigen Praxisgruppen bieten wir eine ganzheitliche rechtliche Begleitung und unterstützen unsere Mandanten dabei, strukturelle Veränderungen nicht nur zu bewältigen, sondern strategisch zu nutzen.