Bauvertrag: Kein Abzug „neu für alt“ bei der Mängelbeseitigung

Mit Urteil vom 27. November 2025 (VII ZR 112/24) hat der Bundesgerichtshof eine für die Baupraxis zentrale Frage entschieden: Bei der Mängelbeseitigung im Bau- und Werkvertragsrecht ist kein Abzug „neu für alt“ vorzunehmen. Dies gilt selbst dann, wenn der Mangel erst Jahre nach der Abnahme auftritt und das Bauwerk bis dahin ohne erkennbare Nutzungseinschränkungen verwendet werden konnte.

Das bedeutet: Der Auftragnehmer bleibt innerhalb der Mängelgewährleistung vollumfänglich zur Tragung der Kosten der Mängelbeseitigung verpflichtet. Dass ein Mangel erst Jahre nach Abnahme erkennbar wird und das Bauwerk bis dahin ohne erkennbare Nutzungseinschränkungen genutzt wurde, rechtfertigt keine Kürzung der Mängelbeseitigungskosten. Argumenten wie „das Bauwerk wurde doch bereits mehrere Jahre genutzt“ oder „die Sanierung verlängert die Lebensdauer“ hat der BGH damit einen klaren Riegel vorgeschoben.

Worum geht es?

Der Abzug „neu für alt“ ist eine Fallgruppe der Vorteilsausgleichung. Nach den aus § 242 BGB (Treu und Glauben) entwickelten Grundsätzen soll der Geschädigte durch die Mängelbeseitigung wirtschaftlich nicht besser stehen, als er ohne den Mangel stünde.

Der Entscheidung des BGH lag die bislang offene Frage zugrunde, ob ein Abzug „neu für alt“ jedenfalls dann in Betracht kommt, wenn sich ein (verborgener) Mangel erst verhältnismäßig spät auswirkt, der Auftraggeber bis dahin keinerlei Gebrauchsnachteile hatte und sich durch die Mängelbeseitigung die Gesamtnutzungsdauer des Werks verlängert.

Beispiel: Bei einer zentralen Lüftungs- oder Kälteanlage eines Gewerbegebäudes mit einer üblichen/durchschnittlichen Lebensdauer von rund 20 Jahren, die trotz eines Mangels bereits fünf Jahre ohne Gebrauchsnachteile betrieben werden konnte, ließe sich rechnerisch ein Abzug von etwa 25 % der Mängelbeseitigungskosten erwägen.

In früheren Entscheidungen hatte der BGH einen Vorteilsausgleich bereits für diejenigen Fälle abgelehnt, in denen der behauptete Vorteil (insb. eine verlängerte Nutzungsdauer) allein auf einer Verzögerung der Mängelbeseitigung beruhte. Der Auftragnehmer soll nicht dadurch begünstigt werden, dass über Jahre über Mängel gestritten wird. Offen geblieben war jedoch, wie mit den Fällen umzugehen ist, in denen keine Verzögerung der Mängelbeseitigung vorliegt, sondern der Mangel schlicht erst spät zutage tritt. Genau an diesem Punkt setzt die vorliegende Entscheidung an.

Sachverhalt

Im zugrunde liegenden Fall beauftragte der Kläger im August 2009 die Beklagte mit der Herstellung eines Fahrsilos, dass im September 2010 fertiggestellt wurde. In der Folgezeit rügte der Kläger Mängel, insbesondere Risse und Unebenheiten der Betonoberfläche. Zur Klärung der Ursachen leitete der Kläger im Februar 2013 ein selbstständiges Beweisverfahren ein, das im Juni 2015 endete. Mit Klage vom Juli 2015 verlangte er unter anderem einen Kostenvorschuss in Höhe von EUR 120.000.

Das erstinstanzliche Gericht gab der Klage statt; das Berufungsgericht kürzte den Vorschussanspruch jedoch um ein Drittel mit der Begründung, es sei ein Abzug „neu für alt“ vorzunehmen. Ausgehend von einer gewöhnlichen Nutzungsdauer des Fahrsilos von etwa 16 Jahren habe der Kläger das Bauwerk über rund fünf Jahre hinweg ohne wesentliche Beeinträchtigungen nutzen können. Dies rechtfertige einen Abzug in Höhe von einem Drittel der zur Mängelbeseitigung erforderlichen Kosten.

Entscheidung des BGH

Der BGH stellt nun klar, dass auch in dieser Konstellation ein Vorteilsausgleich in Form eines Abzugs „neu für alt“ nicht in Betracht kommt. Dies stützt der Senat auf folgende Erwägungen:

Zum einen stehen einem Vorteilsausgleich die Regelungen des werkvertraglichen Mängelrechts selbst entgegen. Dieses unterscheidet nicht danach, zu welchem Zeitpunkt ein Mangel erkannt, gerügt oder beseitigt wird. Inhalt und Umfang der Mängelrechte bleiben grundsätzlich gleich, unabhängig davon, ob ein Mangel bei der Abnahme, kurz danach oder erst kurz vor Ablauf der Verjährungsfrist geltend gemacht wird. Das Gesetz sieht keine zeit- oder nutzungsabhängige Kürzung der Mängelbeseitigungspflicht vor. Der Auftragnehmer hat vielmehr ohne Einschränkung sämtliche zur Mängelbeseitigung erforderlichen Aufwendungen zu tragen (§ 635 Abs. 2 BGB).

Diese gesetzliche Wertung zeigt sich besonders deutlich im Fall der Nacherfüllung durch Neuherstellung (§ 635 Abs. 1 BGB). Auch wenn der Auftraggeber das mangelhafte Werk zuvor über Jahre genutzt hat, ordnet das Gesetz lediglich die Rückgewähr des alten Werks und die Herausgabe gezogener Nutzungen an (§ 635 Abs. 4 i. V. m. §§ 346 ff. BGB). Einen darüberhinausgehenden Ausgleich für Vorteile, die sich aus der Neuherstellung selbst ergeben – etwa eine längere Lebensdauer –, hat der Gesetzgeber bewusst nicht vorgesehen.

Zum anderen verweist der BGH auf die Rechtsnatur des Nacherfüllungsanspruchs. Dieser ist kein Schadensersatzanspruch, sondern ein modifizierter Erfüllungsanspruch. Durch die Mängelbeseitigung erfüllt der Auftragnehmer letztlich seine ursprüngliche Herstellungspflicht; der Auftraggeber erhält erstmals das vertraglich geschuldete, mangelfreie Werk. Der Anspruch steht damit weiterhin im Gegenseitigkeitsverhältnis zur Vergütung. Vorteile, die allein daraus resultieren, dass die Mängelbeseitigung erst später erfolgt, haben keinen Bezug zu diesem Synallagma und können daher nicht wertend mit den Kosten der Nacherfüllung verknüpft werden.

Eine Einschränkung lässt der BGH weiterhin für sogenannte „Sowieso-Kosten“ zu. Kosten, die auch bei ordnungsgemäßer Herstellung von Anfang an angefallen wären, sind nicht erstattungsfähig. In diesem Umfang kann der Anspruch auf Kostenvorschuss oder Aufwendungsersatz gekürzt werden.

Fazit für die Praxis

Für die Baupraxis schafft die Entscheidung erhebliche Klarheit: Auch bei spät auftretenden oder lange unentdeckten Mängeln bleibt es bei der vollen Kostentragungspflicht des Auftragnehmers. Ein Abzug „neu für alt“ ist im Werkvertragsrecht – abgesehen von echten Sowieso-Kosten – grundsätzlich ausgeschlossen.