Berliner Milieuschutz: Neue Risiken für „Wohnen auf Zeit“

Mit den am 18. April 2026 in Kraft getretenen Verwaltungsvorschriften „VV Genehmigungskriterien soziale Erhaltungsgebiete“ (Abl. Berlin Nr.16/2026) verschärft das Land Berlin seine Regulierungspraxis in Milieuschutzgebieten erneut erheblich. Im Fokus steht dieses Mal das sogenannte „Wohnen auf Zeit“. Für Investoren, Projektentwickler und Bestandshalter gewinnt damit die Frage der zulässigen Nutzung von Wohnraum in sozialen Erhaltungsgebieten weiter an Bedeutung.

Nach Ziffer 2.10 der neuen Verwaltungsvorschriften sollen befristete, möblierte Kurzzeitvermietungen in den derzeit 82 Berliner Milieuschutzgebieten künftig nicht mehr als reguläre Wohnnutzung gelten. Die Bezirke werden angewiesen, entsprechende Modelle grundsätzlich als genehmigungspflichtige Nutzungsänderung zu behandeln und Genehmigungen regelmäßig zu versagen.

Indizien für die Prüfung, ob im Einzelfall eine Nutzungsänderung vorliegt, sind insbesondere: 

• Laufzeit des Mietvertrags, 
• Möblierung, 
• Nutzung bzw. Nutzungsabsicht/Wohnbedarf des Mieters, 
• Vorformulierung der mieterseitig gewünschten Befristung im Mietvertrag, 
• kurzfristige reguläre Kündigungsrechte, 
• Verlängerungsmöglichkeiten nach Ablauf der Befristung, 
• Miethöhe, 
• Anmeldung bei der Meldebehörde, Zusatzleistungen (z. B. Wäscheservice, Fitnessstudio).

Betroffen sind damit insbesondere Konzepte des „Wohnen auf Zeit“, die bislang vielfach als klassische Wohnnutzung eingeordnet wurden. Die Senatsverwaltung vertritt nun die Auffassung, dass die zeitlich befristete Vermietung oder Untervermietung von zuvor dauerhaft vermietetem Wohnraum den Schutzzweck der sozialen Erhaltungsverordnungen beeinträchtige.

Ob diese restriktive Verwaltungspraxis rechtlich Bestand haben wird, erscheint allerdings zweifelhaft. Insbesondere die pauschale Gleichsetzung von befristeter Wohnraumnutzung mit einer genehmigungspflichtigen Nutzungsänderung bedarf zwingend einer verwaltungsgerichtlichen Überprüfung.

Grundsätzlich genehmigungsfähig sind nach den Verwaltungsvorschriften lediglich zwei Fallgruppen:

• sogenannte echte Zeitmietverträge gemäß § 575 BGB, 
• befristete Untervermietungen des eigenen Haupt- oder Zweitwohnsitzes natürlicher Personen. 

Ein wirksamer Zeitmietvertrag setzt voraus, dass bereits bei Vertragsschluss ein gesetzlich anerkannter Befristungsgrund schriftlich mitgeteilt wird. Hierzu zählen:

• die spätere Eigennutzung durch den Vermieter oder Angehörige, 
• geplante erhebliche bauliche Veränderungen oder Modernisierungen an der Wohnung, 
• die Vermietung an einen zur Dienstleistung Verpflichteten. 

Letzteres umfasst Fälle, in denen die Wohnung nach Ablauf der Befristung an einen Arbeitnehmer auf Grundlage von dessen Dienst- bzw. Arbeitsvertrag überlassen werden soll.

Für institutionelle Vermieter, Serviced-Apartment-Konzepte und investorengetriebene Vermietungsmodelle dürften diese Ausnahmen in der Praxis regelmäßig nicht greifen.

Die Senatsverwaltung begründet diesen Schritt mit der zunehmenden Verbreitung möblierter Kurzzeitvermietungen auf dem Berliner Wohnungsmarkt. Nach Angaben des Senats habe sich der Anteil entsprechender Wohnungsangebote innerhalb der vergangenen Jahre deutlich erhöht. Parallel dazu seien auch die erzielbaren Mieten in diesem Segment erheblich gestiegen. Aus Sicht des Landes Berlin entzieht diese Entwicklung dem regulären Wohnungsmarkt langfristig verfügbaren Wohnraum und gefährdet damit die Ziele des sozialen Erhaltungsrechts.

Die Verwaltungsvorschriften sind damit Teil einer insgesamt weiter zunehmenden Regulierung des Berliner Wohnungsmarktes. Für Investoren und Projektentwickler bedeutet dies insbesondere:

• erhöhte Genehmigungsrisiken bei Flex- und Serviced-Living-Konzepten, 
• größere Unsicherheit bei Vermietungsstrategien, 
• verstärkter Prüfungsbedarf im Rahmen von Due Diligence-Prozessen, 
• potenzielle Auswirkungen auf Wirtschaftlichkeitsberechnungen und Nutzungsmodelle. 

Gerade bei Forward Deals, Umstrukturierungen von Bestandsportfolios oder Mixed-Use-Entwicklungen sollte künftig noch genauer geprüft werden, ob geplante Vermietungsmodelle in Milieuschutzgebieten genehmigungsfähig sind.

Die neuen Verwaltungsvorschriften markieren eine weitere Verschärfung des Berliner Milieuschutzrechts. Insbesondere Konzepte des möblierten Wohnens auf Zeit geraten verstärkt in den Fokus der Bezirke. Für Investoren, Bestandshalter und Projektentwickler steigt damit die regulatorische Komplexität bei Erwerb, Entwicklung und Bewirtschaftung von Wohnimmobilien in Berlin erheblich.

Angesichts der teilweise zweifelhaften rechtlichen Herleitung der neuen Verwaltungspraxis ist zugleich damit zu rechnen, dass die Verwaltungsgerichte sich zeitnah mit der Genehmigungspflicht für befristete Vermietungsmodelle befassen werden.