Der Mietendeckel ist gekippt!

Wohl kaum ein Beschluss aus Karlsruhe wurde von der Immobilienwirtschaft so sehr mit Spannung erwartet wie die Entscheidung zum Berliner Mietendeckel. Das Bundesverfassungsgericht hat nun mit dem am 15. April 2021 veröffentlichten Beschluss das Berliner Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) für nichtig erklärt, weil es gegen die bundesstaatliche Kompetenzordnung verstößt. Für das Mietrecht ist der Bund primär zuständig und hat von seiner Gesetzgebungskompetenz erschöpfend Gebrauch gemacht. Für landesrechtliche Alleingänge – in Berlin wie anderswo – ist kein Raum.

Naturgemäß sind die Vermieter erleichtert. Nicht nur die großen Immobilienunternehmen, sondern gerade auch die vielen kleinen Kapitalanleger und Einzel-Vermieter sowie die Genossenschaften haben nun Klarheit. Für viele kommt die Entscheidung nicht überraschend. Umfragen zufolge sind allerdings allenfalls die Hälfte der Mieterinnen und Mieter durch Rücklagen darauf vorbereitet, die jenseits der „Mietdeckel-Werte“ einbehaltene Miete an die Vermieter nachzuzahlen. Das Problem der Wohnungsknappheit in den Großstädten muss nun auf andere Weise angegangen werden. Es liegen ja genug Vorschläge auf dem Tisch.

Doch wie geht es jetzt weiter?

Das Bundesverfassungsgericht hat die Frage offen gelassen, ob eine solche Regelung einer Mietenbegrenzung, falls sie vom Bundesgesetzgeber geschaffen würde, inhaltlich verfassungskonform wäre. Auch blieb die Frage nach der Zulässigkeit der Rückwirkung auf bereits abgeschlossene Verträge unbeantwortet. Allerdings wird man das Urteil zunächst gründlich auswerten müssen.

Unmittelbare praktische Bedeutung hat die Entscheidung in mehrfacher Hinsicht:

Das Gesetz ist von Anfang an nichtig. Daraus folgt, dass regelmäßig die im Rahmen von Wohnraummietverhältnissen aufgrund des MietenWoG Bln reduzierten Mietbeträge rückwirkend nachzuzahlen sind. Die Fälligkeit tritt ebenso rückwirkend ein. Schulden die Mieterinnen und Mieter sogar noch Verzugszinsen, obwohl es unter vermeintlicher Geltung des MietenWoG Bln sogar verboten war, mehr als die gedeckelte Miete „anzunehmen“? Hierüber kann es Streit geben.

Bei Mietverträgen, die unter vermeintlicher Geltung des Gesetzes bereits mit reduzierten Mieten abgeschlossen wurden, waren viele Vermieter der Empfehlung gefolgt, sowohl die reduzierte als auch die „eigentliche“ Miete ohne Berücksichtigung des MietenWoG Bln auszuweisen (Ausweisung der „Schattenmiete“). Die Geltendmachung der nun hierauf verlangten Mieterhöhung und Nachzahlung der einbehaltenen Beträge wird die Gerichte sicherlich lange beschäftigen, denn damit hat man juristisches Neuland betreten.

Allen Beteiligten sollte man Besonnenheit empfehlen. Die Zeiten sind aktuell schwierig genug. Die Mieter hatten sich guten Glaubens auf ein Landesgesetz verlassen, die Vermieter konnten sich so gut es ging ihre Rechte sichern. Die politische Entscheidung für den Mietendeckel war falsch, dafür können aber der einzelne Mieter und die einzelne Mieterin nichts. Es ist keine Zeit für Häme. Es ist Zeit, das entstandene Durcheinander aufzuräumen.