Vereinigung von Grundstücken – Voraussetzungen und Verfahren

21.06.2019

Wird die Bebauung einer Fläche angestrebt, müssen für die Erteilung der Baugenehmigung häufig rechtliche Voraussetzungen hinsichtlich der grundbuchlichen Situation geschaffen werden. Denn Gegenstand einer Baugenehmigung kann nur ein einzelnes Grundstück sein; es sei denn die Errichtung eines Gebäudes ist ausnahmsweise auf mehreren Grundstücken zulässig. Kommt eine Ausnahmeregelung nicht in Betracht oder scheidet eine Baulast aus, so muss erst ein Grundstück im Rechtssinne geschaffen werden.

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Der Grundbesitz darf nicht auf mehreren Grundbuchblättern oder zwar auf einen Grundbuchblatt, aber unter verschiedenen Nummern des Bestandsverzeichnisses eingetragen sein. In der Praxis hat das Bedürfnis nach Vereinigung von Grundstücken zur Vermeidung von Baulasten in jüngster Zeit zugenommen.

Voraussetzungen im Grundbuchverfahren gemäß § 5 GBO

Zur Schaffung eines Grundstücks ist gemäß § 890 BGB die Vereinigung von Grundstücken zulässig. § 5 GBO regelt das grundbuchliche Verfahren hierzu.

Die folgenden Voraussetzungen müssen für die Vereinigung von Grundstücken erfüllt sein:

  • Identische Eigentümer (§ 890 BGB)
  • Keine Verwirrung des Grundbuchs (§ 5 Abs. 1 S. 1 GBO)


Zusätzlich sollten die folgenden Voraussetzungen erfüllt sein:

  • Räumliches Aneinandergrenzen der Grundstücke (§ 5 Abs. 2 S. 1 GBO)
  • Lage der Grundstücke in demselben Grundbuchamts und Katasteramtsbezirk (§ 5 Abs. 2 S. 1 GBO).


Keine Gefahr der Verwirrung des Grundbuchs

Regelmäßig wird bei der Überlegung einer Vereinigung von Grundstücken lediglich das Kriterium der Verwirrung einer besonderen Aufmerksamkeit bedürfen. Die Vereinigung darf nicht mit dem Grundsatz der Klarheit und Übersichtlichkeit des Grundbuchs kollidieren. Denn durch die Vereinigung werden Belastungen auf einem der Einzelgrundstücke nicht auf das neue Gesamtgrundstück erstreckt. Das Tatbestandsmerkmal der Besorgnis der Verwirrung ist nicht der Ermessensentscheidung des Grundbuchamtes zugänglich. § 5 Abs. 1 S. 2 GBO regelt dabei, wann insbesondere eine Vereinigung von Grundstücken nicht in Betracht kommt: Bei einer Belastung mit unterschiedlichen Grundpfandrechten oder Reallasten oder bei einer Belastung mit denselben Grundpfandrechten oder Reallasten in unterschiedlichem Rang auf den einzelnen Grundstücken scheidet eine Vereinigung aus. Denn in diesem Fall sind Erschwernisse im Zwangsversteigerungsverfahren zu erwarten. Liegt keine Belastung in Abteilung III mit Grundpfandrechten vor, sondern sind die zu vereinigenden Grundstücke lediglich in Abteilung II belastet, bspw. mit Dienstbarkeiten, so ist entscheidend, ob durch die Vereinigung die Ausübungsbereiche weiterhin klar voneinander getrennt werden können. Ist dies durch entsprechende Pläne oder Einsichtnahme in die Fortführungsnachweise gewährleistet, so steht die einzelne Belastung mit Dienstbarkeiten der Vereinigung nicht im Wege.

Antragserfordernis ohne Beteiligung Dritter

Zur Vereinigung von Grundstücken bedarf es eines Antrags beim Grundbuchamt; dieser muss in beglaubigter Form gemäß § 29 GBO vorgelegt werden. Dingliche Berechtigte müssen der Vereinigung nicht zustimmen. Es bedarf bei einer einheitlichen Belastung der Grundstücke mit Grundpfandrechten somit nicht der Zustimmung des Gläubigers. Auch ein etwaiger Grundpfandbrief ist nicht dem Grundbuchamt vorzulegen, sondern das Grundbuchamt nimmt von Amts wegen die Berichtung des nach Vereinigung unrichtig gewordenen Grundpfandbriefes vor.

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