Der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ findet bei Veräußerung an einen Miteigentümer und Mitvermieter keine Anwendung

Veräußert ein Vermieter seinen Miteigentumsanteil an einem vermieteten Objekt an einen weiteren Miteigentümer/Mitvermieter, so bleibt der veräußernde Miteigentümer weiterhin Vermieter und aus dem Mietvertrag verpflichtet. § 566 Abs. 1 BGB („Kauf bricht nicht Miete“) findet gemäß einer Entscheidung des Kammergerichts vom 8. Oktober 2018 (8 U 111/18) in diesem Fall keine Anwendung.

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Das Kammergericht hatte über einen Fall zu entscheiden, in dem zwei Personen als Miteigentümer einer Liegenschaft diese an den Mieter vermietet hatten. Einer der Miteigentümer hatte dem anderen im Anschluss seinen Miteigentumsanteil übertragen, so dass nur noch ein Eigentümer existierte. Nur der verbleibende Eigentümer hatte dann den Mietvertrag mit dem Mieter gekündigt.

§ 566 Abs. 1 BGB sieht in dem Fall der Veräußerung des Mietgegenstandes „an einen Dritten“ vor, dass der Erwerber anstelle des Vermieters in das Mietverhältnis mit allen Rechten und Pflichten eintritt. Hierdurch soll insbesondere der Mieter geschützt werden. Dem Mieter soll es möglich bleiben, den Mietgegenstand gemäß der ursprünglichen mietvertraglichen Regelungen weiterhin zu nutzen.

Die Frage, ob auch auf diesen Sachverhalt § 566 Abs. 1 BGB angewendet werden kann, war bisher obergerichtlich nicht geklärt. Das Kammergericht hat nun entschieden, dass § 566 Abs. 1 BGB nicht einschlägig ist.

Die Übertragung eines Miteigentumsanteils an einen weiteren Miteigentümer stellt nach Auffassung des Gerichts keine Veräußerung „an einen Dritten“ gem. § 566 Abs. 1 BGB dar, weil der Erwerber bereits vorher (Mit-)Vermieter gewesen ist. Ferner legt das Kammergericht dar, dass der Mieter bei der Anwendung von § 566 Abs. 1 BGB schlechter gestellt wird, da er den Veräußernden als Vertragspartei verliert. Dies widerspricht aber dem Gesetzeszweck der Regelung, der den Mieter schützen soll.

Ausblick und Fazit:

Besteht Miteigentum an einer vermieteten Liegenschaft und überträgt ein Miteigentümer sein Eigentum an einen anderen Miteigentümer, so sollte berücksichtigt werden, dass der veräußernde Miteigentümer weiterhin Vermieter bleibt. Der veräußernde (Alt-)Miteigentümer muss bei allen Erklärungen bezüglich des Mietverhältnisses (z. B. Kündigungen) mitwirken. Auf Mieterseite sollte man beachten, dass alle Handlungen und Willenserklärungen im Rahmen des Mietverhältnisses auch gegenüber dem ehemaligen Miteigentümer vorgenommen werden müssen.