Auswirkung der Grunderwerbsteuerreform

Die Länderfinanzminister hatten bereits im November 2018 einen Gesetzesentwurf für eine Grunderwerbsteuerreform vorgelegt. Ziel ist es vorwiegend die bisherigen Gestaltungsspielräume im Rahmen eines Share Deals bei Immobilientransaktionen zu reduzieren. Es ist vorgesehen, die Regelungen in ein Jahressteuergesetz 2019 aufzunehmen, das nach derzeitigem Stand wohl Ende April im Kabinett beraten werden soll. Share Deals, welche die bisherige Gesetzeslage bewusst zur Vermeidung der Grunderwerbsteuer nutzen, sollten daher im Optimalfall bis Ende April abgeschlossen werden.

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1. Bisherige Regelungen

Bisher ist in § 1 Abs. 2a im Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) geregelt, dass eine (un)mittelbare Änderung des Gesellschafterbestandes einer Personengesellschaft, welche ein Grundstück hält, nur dann Grunderwerbsteuer auslösen soll, wenn mindestens 95 Prozent der Anteile am Gesellschaftsvermögen innerhalb von 5 Jahren auf neue Gesellschafter übergehen.

Bei Rechtsgeschäften, die den Anspruch auf Übertragung eines oder mehrere Anteile einer Kapitalgesellschaft begründen, löst dieser Vorgang nur dann Grunderwerbsteuer aus, wenn durch die Übertragung (un)mittelbar 95 Prozent der Anteile der Gesellschaft in der Hand eines Erwerbers im wirtschaftlichen Sinn vereinigt werden, § 1 Abs. 3 Nr. 1 GrEStG. Durch eine Gesetzesänderung soll der Anwendungsbereich erheblich erweitert werden.

2. Geplante Änderungen

• Die Haltefristen, deren Einhaltung maßgeblich für die Grunderwerbsteuerbefreiung ist, sollen verlängert werden. So soll die 5-Jahresfrist des § 1 Abs. 2a GrEStG auf 10 Jahre verlängert werden.
• Die relevante Beteiligungshöhe soll bei allen Tatbeständen des GrEStG von mindestens 95 Prozent auf mindestens 90 Prozent der Anteile abgesenkt werden und
• auch grundbesitzende Kapitalgesellschaften sollen künftig von der Regelung des § 1 Abs. 2a GrEStG erfasst werden.

3. Konsequenz für den Share Deal

Die Konsequenz dieser Änderungen ist, dass Übertragungen von Grundvermögen im Wege eines Share Deals nur dann von der Grunderwerbsteuer befreit sind, wenn Altgesellschafter die nächsten 10 Jahre zu mehr als 10 Prozent beteiligt bleiben. Bisher wurde zur Vermeidung der Grunderwerbsteuer oft eine Co-Investor Struktur genutzt, d.h. die Anteile an der Gesellschaft wurden von zwei Käufern erworben, wobei jeder (in einer sonst beliebigen Prozentzahl) mehr als fünf Prozent übernommen hat. Künftig wird zur Vermeidung der Grunderwerbsteuer bei Personengesellschaften aber auch bei Kapitalgesellschaften stets mindestens ein sogenannter Altgesellschafter mit mehr als zehn Prozent an der Gesellschaft beteiligt bleiben müssen und zwar für 10 Jahre.

4. Weitere Änderungen

4.1 §§ 5, 6 GrEStG

Die 5-Jahresfrist in §§ 5, 6 GrEStG wird auf bis zu 15 Jahre verlängert. Gemäß §§ 5, 6 GrEStG wird die Grunderwerbsteuer in Höhe der Beteiligung des Gesellschafters an dem Grundstück vor und nach der Übertragung von oder auf eine Personengesellschaft oder zwischen Personengesellschaftern nicht erhoben, sofern der Anteil vor oder nach der Einbringung dem bisherigen Bruchteilsvermögen entspricht. Voraussetzung ist allerdings, dass Vor- und Nachbehaltensfristen eingehalten werden, welche nun deutlich verlängert werden.

4.2 Absenkung der relevanten Beteiligungshöhe

Betroffen von der Absenkung der relevanten Beteiligungshöhe von 95 auf 90 Prozent sind unter anderem auch die Vorschriften über die sogenannte rechtliche oder wirtschaftliche Anteilsvereinigung (§ 1 Abs. 3, Abs. 3a GrEStG). Zur Vermeidung einer Anteilsvereinigung ist daher künftig darauf zu achten, dass kein Gesellschafter einer grundbesitzenden Personen- oder Kapitalgesellschaft unmittelbar und/oder mittelbar in Höhe von mindestens 90 Prozent (anstatt 95 Prozent) rechtlich oder wirtschaftlich an dieser beteiligt ist.